【聂梅生】90、70的房子，有人说都快把开发商逼疯了，怎么回事呢？必须是90平米，否则规划部门不批，但是90平米又卖不动，就出现了一个楼盘在成都，规划是90平米，最后规划220平米，卖的好，按套卖，一百万一套，多值，漂亮。我说怎么会是90平米，后来讲怎么怎么，我说你偷了政策。说2.2不算面积，这说明了市场的问题。
【聂梅生】北京下降已 过了50%，我一直认为交易量的持续下降是比房价同比还在上升更重要更为危险的信号。去年和今年结果是这样，我们看一看，这里面能给我们什么样的提示，我们要反思一下调控的政策，因为以后还得要在业内做这件事情，我觉得有点达到共识，就是建立健全针对中低收入的政策性住房，这点达到共识。经过这一轮的宏观调控，两个板块起码形成了，政策性住房和商品房，这两个板块出台，也引导购房者，你的收入在哪一块你就说哪一块的房子是否贵，自己可以定位，你的收入在哪，你就冲着那说。这对于房地产市场长期稳定发展是具有关键作用，这是达到共识的。
【聂梅生】但是我们每次宏观调控，基本是冲着房价来的，而且现在各种媒体、网站还是这么说，我提出一个观点，我认为当前交易量下降比房价同比上涨更危险，要注意，这是六月份说的，引起一大堆反对，当然房价最主要，不冲着房价冲着什么。我就是不这么认为，如果我们把宏观调控目标全部冲着房价，那我认为去年和今年都没有达到目的，去年房价大幅度上升，今年形成了房地产滞胀，滞胀从经济学来说比通胀更危险。上个月国务院发展给我打电话，说房地产滞胀是你个说的，我说对啊，怎么不滞胀，你看没有增长，下来，交易量下来，就是滞胀。一旦到了滞胀就好象到了顽疾，很难治。要对政策反思，如果我们针对房价进行调控，我们要解决房价到底是什么，房价是个价格，它体现了什么价值，这要清楚，体现了消费价值，体现了价值，体现了金融价值，还是三者有之，毫无疑问消费价值最不需要疑问，可以用房价收入比、租售比来说明房价的合理性，这是传统经济学最基本的一条，这是从消费角度来说，你得承认它有使用功能，是消费品。因此房地产在国外也成为拉动内需刺激消费的一块。我们从事房改，就是作为消费品启动的房改，拉动了内需。现在我们又在说，拉动消费，刺激内需。
【聂梅生】业界人员和传媒朋友，不要再房地产板块谈，在经济板块谈，都在呼吁拉动内需，启动消费，消费靠什么启动？我们怎么抗过了97年的东南亚经济危机，就是依靠房改躲过了一劫。所以消费价值肯定属于内需。第二是它的价值，当前国际国内都把房地产按固定资产计入GDP，这也是悖论，房价没有计入CPI指数，在CPI消费指数里没有房价，房价加进去后，成什么了？我国多年来房地产拉动相关40%以上，产业关联度1.7到2.2，原来我是建设部产业化，对这方面做过研究，什么意思？房地产一个亿，其他产业必须配套投1.7到2.2亿，这房子才能住的进去，否则住不进去。你买毛坯房怎么能住，必须装修，必须要有家具家电。
【聂梅生】最近关于这点，首席经济学家说过是三分之二，比我说的还要高。在方面，就占了20%，拉动40%，加起来60%，如果房地产20%不投了，那么其他投什么？没得投。在我们这次房地产交易量急剧下降50%的情况下，房地产开发商我没有看到有多少关门倒闭跳河死的，最开始死的多的是中介，二手房和一手房房屋中介大面积倒闭，已 过了一半以上，第二是装饰装修，工商联里面有个装饰装修商会，跟我们是兄弟，每次开会时就说，你们怎么房子就卖不动，你们卖，你们不卖我们完了，他们损失很大。我说大概多少，说一半以上。我们房地产开发商没有倒一半以上，只是产业下滑。
【聂梅生】我觉得国家对房地产已经按固定资产计算，那么我们居民购房为什么不算家庭固定资产呢？非得往消费里算，并且一提性住房，马上被受到打压。不仅波及到下游，也波及到上游企业，钢材、水泥、能源，宝钢已经了，你不盖房子它卖给谁啊，钢材、水泥、氧化铝20%的量在房地产业。这些都可以用房地产和GDP关系解释。从房地产物业持有层面来分析，我想说几句，也不能简单的认为，只要是我买了房子是自住性的物业，我买房子不是为了，就不涉及资产缩水问题，我不同意这个观点。在这里我们必须认识到，当前城镇居民持有房产总之达到40万亿人民币，远远高于居民存款的总量。城镇居民存款总量达到20万。更高于股市流通市值，股市流动市值还没有超过10万亿。我国住房自有率已经达到83%，有房的居民比当前要买房的居住多得多，而且一旦买房就加入了持有行列。
【聂梅生】那天我问，你们怎么没有想明白这个问题，我们中国到底有房子的人多还是要买房子的人多，肯定是当前要买房子的人比已经有房子的人要少得多，你到底要顾哪头。房产缩水就等于居民的财富缩水，房产是可以抵押、交易的资产，即便自住，它的价值也是客观存在的。有的说房子不是卖，是自住，自住也有价，如果你有病，或者孩子出国留学，房子可以抵押到银行。最近发生的由于房产商，引起的退房风波就充分说明了这点，资产缩水他不干，这说明大家对资产的保护意识大大提高，更不要说我们宪法还保护居民财产性收入，写入宪法，这就是财产性收入。
【聂梅生】第三，房价中有价值、使用价值，更有金融价值，都说银根、地根是房地产根本，银根是什么？指的是房地产金融属性，在发达国家，房地产从根本上列入了第三产业的金融类，就没有列到第二产业支柱产业里面去，所以金融属性很强。凡是金融产品它的价值在资本市场上都会被高估或者低估，这是不客气的，没有那么准的。在资本市场，正面、负面信息都没有理由的放大。搞过股票的人都知道，这就是金融市场的本性。房地产市场都跟金融紧密相关，房价受金融左右的佐证很多。比如去年，去年我们的土地和资本市场的资产短路造成低价飙升，脱离了本来的使用价值，甚至价值，变成价值。争霸。这次美国次贷危机变成金融危机，从房地产进入次贷，然后次贷进入到金融危机。房地产是和金融密切相关的，在金融市场波动的时候，房地产在这里面兴风作浪，可以像次贷危机一样大的放大，也可以像两房倒闭，全球跟着倒霉，都被不恰当的放大了，哪像我们现在想得那么简单，一个房价收入比就可以解释全球的经济危机吗？能解释美国的次贷吗？解释不了，因为在金融系统中被系统放大了，或者缩小了。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
