【聂梅生】九月份后，受政策的影响，增幅有所回落，去年情况就不多说了，去年好的是保障住宅性体系不断完善。我们反思一下去年的思路，加大供给，放松了地根银根，压缩了需求，紧缩了二套房的个贷，这并没有稳定房价，与预期违背。所以去年调控政策被职责为提高房价。因为每年的调控都是防止房价大幅度上升，没有一年政策制订时说我的政策是推高房价，而去年结果是推高房价，在年底这个调控政策受到很多职责，说明调控政策每条都是冲着提高房价来的，包括税收，因为税收有传递，提高了交易方面的税收，那么肯定传到买家。
【聂梅生】我认为去年调控当中，从制订政策来讲并不想推高房价，不能认为建设部、国务院想把房价弄上去，为什么会出现这种情况，我觉得去年有个误区，2007年房地产调控误区是土地，地价飙升超过房价，为什么出现这种情况，这里有个漏洞，是资本市场和土地市场联动，产生漏洞，去年股市大火，去年大火谁也没有想到会引起地价飙升，政策制订方可能谁都没有想到。这是我们对它的金融属性没有照顾到。具体体现在什么？去年银行放贷实际并不多，还没有今年多，银根紧缩，但是股市是个放大器，房地产上市公司到八月份，在股市上融资达1149亿。大家都记得，稍微有点股市概念的都知道，去年上市公司盈利率有的达到200%，在股市套了大量钱买地，因为土地可以作为资产装到上市公司来，然后增发，然后可以套钱。上市公司有了资本市场作为后盾，就敢举牌，这样带来整个土地价格的上升。土举进入资本市场，土地与市场短路。去年楼市是个土地定价权，不可避免拉动房价上升。
【聂梅生】虽然说一千多亿在两三个月套出来，有那么麻烦吗？有那么麻烦，因为上市公司就那么几个，而且集中在几个能推升房价的城市里，所以对影响很大。你们看我们国家的资本市场和政府的土地管理完全是两回事，地方政府土地收入是预算外的财政收入，土地管理和资本市场管理错位，可以说证券会是去年允许土地作为资产装到上市公司去增发，后来又不允许了，但是证券会确实管不了地方政府的土地，这是两个管理体制，这是我们体制性的问题。刚才我同意顾会长讲的话，中国很多是体制问题，不是市场能解决的。这就是，土地管理体制和股市管理体制，去年差了很远很远，结果它们短路，造成地价飙升。
【聂梅生】去年外资是推动器，与全球化的金融体系联动，这是去年调控中没有与到的。所以08年有关方面会受到影响。我从来没有认为房地产市场是一方面的问题，我认为2007年房价高涨是三个方面都应该反思，一个是政策制订，一个是开发商，一个是购房者，政策制订说了很多，开发商去年如果不那么冲动，去买地去，今年没有那么痛苦，今年注定要吃去年的苦果。购房者有没有责任？当然有责任，去年那么多的、投机，尤其是深圳，股市套钱买楼，楼市套钱去换股票，认为这两个联动像发财的机器。今年又出现断供什么，包括外科退房潮，这三个方面造成房价上涨。说去年投机为主，如果开发商不卖房也投不了机，说开发商暴利，如果没有这么多人买房子，他也不能暴利。这后面的政策是政府制订的。
【聂梅生】另外我说一下2008年调控的目标和手段，今年是紧缩房贷，压缩需求，防止通货膨胀。具体措施，一个是紧缩货币政策，央行调整准备金等等，严控银行贷款和个贷，继续执行对第二套房的控制，抑制需求，降低外资的需求。今年有另外一方面的放松，实行稳健财政政策，这还是着力于调整产业结构，协调发展，支持抗震救灾。政府把钱拿出来来支持，同时也有一些减税的预期，高度重视住房保障体系。这是今年政策的描述。
【聂梅生】我们看一下调控结果，结果是2008年上半年，甚至延续到现在，房价同比上升趋缓，但是交易量大幅度下挫，市场预期低迷。如果说是股市夭折了，在有些城市房地产交易量也夭折了。八月份70个城市同比销售价格上涨5.3，涨幅比七月份低1.7个百分点，二手房也是如此，八月份一下掉头，涨幅度一下下来了。
【聂梅生】我想说一下对未来有影响的数据，七月份土地购置面积、开发面积和新开工面积，这是当期的，为什么？如果房价是开发商房子盖完，允许预售，价格才体现，而土地不是，土地当月就体现，买不买地，是否开发，是否新开工，这是当期的，比六月份同比下降35.7、33.7%。都往下挫，销售面积同比下降，也都下降了37.2%个百分点，现房、期房一起下降，期房降的更快，下降了42个百分点，这些数字说明什么呢？说明当前房地产市场的供需矛盾迅速恶化。从买地的情况，刚才顾会长已经说的，和我的预期一样，如果七月份不买，八月份更不买，到明年很快下去，因为房地产就是从买地开始的，买地后新开发面积，这些下去，面积肯定下去。
【聂梅生】当前90平米以下的商品住房供应面积达幅度增加，因为套型小，总价低，老百姓会买，但是也不买，这部分大量空置。统计到6月份，空置面积达到31%。90、70的房子都在远郊区，这部分同质性竞争大，北京房价下降比较快的是五环以外的。比如万科房子很多落在这个区，为什么？90、70的房子，开发商倒腾不出太多户型变化，就是90平米，不盖高楼和板楼怎么办，本来想让老百姓能够买得起，但是这一块照样卖不出去，这也超出设定90、70年的预期。我们不能只制订政策，要看政策的结果。
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