北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
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提问：
章哥，想300万在通州环球影城附近买房，刚需，希望小区环境好，有推荐好的小区吗？两室的或者一室的也可以。
回答：
1、 环球影城，那也就是高楼金地铁站附近的了，这没什么难选的吧。基本就是瑞都和DBC加州小镇两个概念盘，高楼金第和高丽园是小产权，这种房子别买。300万，在这两个小区应该都能买到一居室了，两居室估计很难。
2、 不过我想多说几句，是关于投资的。从你的行文语气中能感觉对投资获利的渴望，所以直接提的就是环球影城的概念。
不过在我看来，投资放平心态，多考虑一下价值。也别抱有大幅获利的想象，能超过大盘，能跑平才是正常现象，那就算是基本成功。
3、 人们有个刻板印象，就是通州成为副中心应该大涨，环球影城周边更应该大涨。现在之所以涨的不多，就是因为限购给压制的。但我一直不太认同这种观点。
所有的概念都是概念，而按照投资中巴菲特的经典理论是“价值投资”。中国人表面上认同，其实内心没几个相信的，都觉得老头儿过时了，投资理念不适合中国国情。所以人们在准备掏钱时，考虑的大多是“概念投资+价格投资”。
就像公园世家，前几天有个朋友对我说，当年他亲戚买了这里，真是有眼光，真快。我都不知说什么好。只能问他，你知道这里当年的开盘价吗？了解这些年的价格走势吗？如果都不知道，那凭什么说这里的快？
其实这两个盘当时的开盘价并不低，都是接近5000块，DBC还更贵了一些，好像5000出头。那会儿是北京房地产开始疯狂的时期，也是转型期，各种创新理念和营销手段层出不穷，让人跟不上形势。
当时北京的均价也不过是7000出头，第二年又猛涨到接近1万。那可以算一下，当年北京均价是这两个楼盘的1.4倍，现在北京均价6万出头，是这两个盘的1.2倍左右。那也就是说，十五年时间，这两个盘跑赢了大盘约15%。要说也是不少了，可别忘了，这是副中心、影城、地铁，三个概念叠加之下的结果，这涨幅很大吗？
可以参照下西边的绣江南和桃花岛，其实就是一个项目，同一个开发商。当年几乎同时期开盘，也是接近5000，而今天的价格是4.4万，正好跑平大盘。那也就是说，一个环球影城的概念，价值15%的大盘走势。
也可以这么说吧，如果不是有了副中心的概念，那沿线这几个盘，在多年里一直是跑输大盘的。这真说不好当年投资这里的业主，是真的有未卜先知的本事，还是正好撞上了运气。
4、 我无法评判影城的溢价值不值。只能提醒一点，概念如果不能兑换为实际的产业价值，那就不能长久保持增长。任何配套，能用得上的才会产生价值，产生价值才能真正影响到周边房价。当年欢乐谷建成，周边的房价也一度大涨，但利好出尽是利空，今天再看这些小区，泯然众人矣。
5、 总之，投资是正常的，但建议放平心态，不要抱有借势大涨的想法，多考虑一下实际价值为好。仅供参考。
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章哥说买房2020-10-09 07:48:09
