[摘要] 3月20日，“2010博鳌国际旅游论坛•地产与旅游主题论坛”在海南三亚举行。本届国际旅游论坛的主题是“后金融危机时期旅游文化产业的变革”。“地产与旅游”作为海南未来建设国际旅游岛的最为重要的两大产业，也成为本次论坛的重要议题。
冯仑：海南楼市具有脆弱性
无论在哪种场合，万通实业董事长冯仑总是能以饶有趣味但无伤大雅的“段子”来阐述自己的见解。在本届国际旅游岛论坛上，冯仑将海南形容为“老情人的孩子”，“跟她妈有点一样，但是比她妈更妩媚，更有未来，更有希望”。作为海南最初建设发展的参与者，他表示，海南是一个既新又旧、既大又小的市场，还有很多新的问题，但对其未来充满信心，“我们希望看到大家老情人的闺女能够有更美好的前程”。
20多年的海南情结让冯仑对海南元素敏感，听到论坛现场《渔家姑娘在海边》的音乐，冯仑感慨无限。他表示，海南房地产市场不同于北京、上海，具有三大特点。
，海南是一个依附型的市场。近几年来海南的高速发展得益于整个中国GDP连续的增长，在这样一个情况下才孕育和支持了这个市场的成长。如果没有中国整体经济的发展，海南从上世纪90年代的房地产泡沫后获得再度的新生几乎是不可能的。
第二，海南楼市的需求具有不可预测性。在北京，基本上可以根据常住人口的数量，来预计每年的刚性购房需求。但对于究竟有多少人到海南来，不可能做出确切的预测。在这样一个市场生存，就必须承担一点风险。“可以将未来想象得貌美如花，但也可以看成是一个高风险的区域。”
第三，海南楼市具有高度的脆弱性和敏感性，而这一特点是前两个特点决定的。假如说中国的经济有波动，抑制的就是度假和性需求。一旦出现这种情况，三亚的房价就会掉下来。这是由于海南本地的人口很少，其房地产市场不是一个本地市场，对宏观经济的依存度很高。
对此，冯仑提出了推进海南旅游和房地产健康发展的四个建议。
一是要有很好的规划，要把旅游区的规划和城市的规划衔接起来，避免全部是一堆酒店、旅游区和城市没有互动的情况。冯仑说他去过很多地方，和台北等地比较，三亚给他的感觉是“天很甜蜜，第二天很休闲，第三天就很闷”，但是在台北呆上5天也不会闷，因为台湾城市本身具有吸引力。因此，他认为，海南更重要的是要让人在这里能够找到“海滩以外的快乐”。
二是要在产品的创新上多下功夫。如果不创新的话，海滩上的人就会越来越多，大酒店越来越多，到这里和北京的差别越来越小。所以，三亚的产品需要差异化，需要小的精品酒店、功能性酒店或家庭式旅馆等各种各样产品的创新。
三是海南在二套房政策上应该有所放松。“我们现在在二套房上有多的限制，但是大家知道岛外人到海南买房都是二套房，所以海南能不能在二套房的政策上有所放松，直接关系到海南的房地产市场发展速度。”
第四是建立市场预警机制。冯仑认为，无论是政府也好，业界也好，都要保护、爱护海南的房地产市场，必须建立预警机制，不能用“蜜月思维”来制定政策，即制订一个短期的政策。“蜜月再好也只有一个月，但是人过日子是一生。”冯仑表示，如果宏观经济出现波动，海南房地产市场的脆弱性、敏感性就会显现，因此应该建立一些预先的措施来保证这个市场的稳定。
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