罗湖观山盛苑房价跌破3万大关，教育配套成最大亮点

罗湖观山盛苑作为棚改项目入市后成交活跃，但近期部分房源单价跌至3.7万/平。小区户型分化严重，采光缺陷房源陷入价格战，而优质户型仍保持4万+/平成交。项目周边配套成熟，尤其中文大学附属礼文学校82%普高率成为区域教育亮点，适合预算有限的刚需家庭。

近期罗湖观山盛苑部分房源单价跌破4万元关口，出现3.7万/平的成交案例。这个拥有2700余户的棚改项目自2022年入伙以来，因价格优势和学区资源始终保持着月均10套以上的成交量，但当前市场呈现明显的两极分化态势。

户型缺陷导致价格战白热化

实地探访发现，小区内单价3.7万-4万的低价房源普遍存在采光硬伤。某套213万挂牌的两房，厨房卫生间几乎无自然光；另一套62平三房因客厅被卧室遮挡，实际居住体验大打折扣。相比之下，厅出阳台的优质户型仍能站稳4.2万/平价位。这种分化反映出购房者日趋理性，单纯低价策略已难以打动市场。

教育配套成破局关键因素

项目周边中文大学附属礼文学校今年中考82%的普高率，直接比肩区域名校翠园中学。这种"高校+基础教育"的创新办学模式，为小区带来了稳定客流。配套方面，除地铁5号线布心站外，布吉万象汇等商业体也能满足生活需求，但高峰期金稻田路拥堵问题仍需注意。

对于预算在200-300万的刚需家庭，观山盛苑确实提供了"上车"罗湖的机会。但购房者需特别注意户型选择，建议优先考虑采光良好的厅出阳台户型，避免陷入"低价陷阱"。

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