万万没想到，房贷利率竟是“限时优惠”

【摘要】截止2022年11月21日，今年央行已三次下调LPR，两次下调费率浮动下限。为2022年的购房者，送上了不小的“降息”大礼包。今年买房，假设购房贷款为100万，那么，会比2021年购房，最多每月少1000元月供，省下35万左右的利息。不过，这种降息，有可能到年底就会涨回去！

【开篇】前几日，《2022年第三季度货币政策执行报告》已发布，中国人民银行，在其官微上又发布报告专栏，专栏内容明确指出“将首套住房商业性个人住房贷款利率下限不低于LPR减20个基点的规定阶段性放宽至2022年底。这一政策针对首套住房商业性个人住房贷款，而且是阶段性的，2022年底到期后原有政策将自动恢复。”到底是什么意思呢？释放的是什么信号呢？

很容易理解，“降息”大礼包的利率窗口期，年底可能会关闭。本以为几轮降息和下调费率浮动下限，将会是长效机制，万万没想到，竟然是“限时优惠”。经过一年的调整与博弈，央妈也“学会了折扣回收”。

降息，下调费率浮动下限，优化疫情防控20条，稳地产金融16条种种利市好政策出台，让横盘已久的房地产市场，已明显改善市场预期，为什么要在2022年底恢复原有LPR政策呢？

盘点2022下调LPR和下调费率浮动下限过程

第一次下调LPR：2022年1月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，贷款市场报价利率，也就是LPR为：1年期LPR为3.7%，下调10个基点；5年期以上LPR为4.6%，下调5个基点。这是5年期以上LPR自2020年4月以来的首次下调。

第二次下调LPR：中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。下调5个基点，增加下限208BP。

第三次下调LPR：中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

23城自行下调首套房贷利率：2022年9月29日晚间，中国人民银行和银保监会发布房地产重磅利好政策——符合条件的城市政府，可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。从去年年底、今年年初贷款利率水平来看，5.38%到4.1%，下降了127%个BP,普遍最低到4.1%，23个城市中大多3.8%~3.9%，最低城市清远已达到3.7%。标志多地首套房贷利率进入“3时代”。

首套房贷利率进入“3时代”的城市中，房贷利率最低的城市是广东省清远市。目前已有超过10个城市将首套房贷利率下调到4以下，大部分在3.8%-3.95%，包括武汉、天津、石家庄、昆明、贵阳、秦皇岛、宜昌、襄阳、济宁等地。目前首套房贷利率最低的城市是广东清远，为3.7%。房贷利率是指用房产在银行办理的贷款，该贷款要按照银行规定的利率支付利息。中国房贷利率是由中国人民银行统一规定的，各个商业银行执行的时候可以在一定的区间内自行浮动。

于房地产行业来讲，首套利率下调，将带来了哪些有利的影响呢？显而易见，频频降息和下调利率，有效改善了市场预期，也有效帮助购房者“减负”，同时，对稳住房地基本盘发挥了积极作用。

11月13日发布的金融16条中，也给出了多轮金融政策的清晰导向，以稳楼市、保交付为核心，同时，稳金融也是重中之重。成交已经不是最核心的诉求，关键目的是把在途贷款稳健回收，保证已经产生的贷款别烂账。

多轮LPR下调后，100万贷款，省了35万利息

很多人，对利率的敏感度不够，一是平时关注的较少，二是离波动太近，加之利率每次调整都是微调，所以感受不太明显。如果，我们将统计周期拉长，我们就会更加清晰的看到利率变化。我找到了自1991年4月到2022年8月的利率统计数据，从图中，我们便可以清晰直观的看到，2022年8月，利率已处于1991年4月以来的历史低点。

LPR下调，客观的讲，受益最大的是购房者。从2021年底到目前市面上最低的，LPR4.9%+上浮30%起平均5.38%，最低到LPR4.3%+下浮60个BP到3.7%。假设购房贷款总额为100万，30年贷款年限，利率3.7%，每月月供4602.83；如果，按照2021年5.38%计算，每月月供5602.83，每月月供相左1000多，总利息相差35万，一套房首付没了。买房门槛降至多年来的历史低点。

与首套房贷利率形成鲜明对比，二套房贷利率会持续上调或保持不变，根据银行信息港数据显示，我国第二套房贷利率为5.56%，普遍上升10%-30%。足见房住不炒的关键核心没有变。

世界上没有不变的真理，也没有只降不升的LPR。

今年LPR下调，可以说是“限时优惠”，过时不候。经过一年的调整与博弈，发现降息已经是无法刺激楼市成交的有效手段，未达到正和博弈的预期，而是零和博弈。眼下，成交真不是关键问题，真正的关键问题，如何让病怏怏的房地产行业，真正的健康起来，既能够稳经济、稳市场、稳就业，还够稳金融，可谓是一好百好！

房地产市场正在发生变化，调控会从救成交转向保交付，从金融端转向行政端，让更多房企活下去，让更多刚需能买房，让更多买力房的能交付，能拿到钥匙，至于买房成本多少，有条件的就买，条件不够的也只能这样了，所以窗口期就在这里，还希望更低的，彻底放弃想法吧，现在从银行、房企、企业、个人都是一个自救的过程，有能力的人买房也是为了住的，还会在意那一点点成本吗？