三孩启示 | 赶在“改善热”前，抢占核心资源

摘要：“三孩”政策来临，政策放宽更多是态度层面号召，更多显现出的是国家对人口问题的重视，具体将在生育、教育、医疗、女性就业等领域给予政策性的鼓励，以创造可持续的鼓励生育计划。综合来看，三孩政策对房产领域影响如下：长期影响需求总量，中期挤压刚需购房难度，短期放大改善需求。

一

都市圈：人口资源一枝独秀，

政策再次激化需求

5月31日，中央政治局会议指出，进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施。

自1978年至2013年，我国全面严格执行计划生育政策，提倡“一对夫妻生育一个子女”，并写入宪法。2013年，施行“单独二孩”政策；2015年，施行“全面二孩”政策；2021年施行“全面三孩”政策。计划生育政策严格执行了35年，却在近6年内突然全面释放了二孩、三孩政策，这代表着我国人口红利已面临衰退挑战，当前人口特征亟待改善。

从第七次人口普查的相关数据上可见端倪：

人口增长率受限，放开生育政策刻不容缓：第七次人口普查数据显示，自1982年以来，我国人口年增长率连续下滑，至2020年已降至0.53％。新生儿出生方面形势严峻，我国2010年后至今，生育率一直徘徊在1.3左右。在人口学界有三个界限，如果总和生育率低于2.1，叫低生育率；低于1.5，叫很低生育率；低于1.3，叫极低生育率。如果一个国家的生育率跌入1.3，那么就比较危险了，目前我国生育率可以说是“在危险边缘”。

人口流动加剧，部分城市人口形势堪忧：数据显示2010-2020年东部城市人口占比增加2.15％（共39.93％），中部城市与东北部城市人口占比均有下降，人口流动性增长了69.73％。北上广深等城市成为大范围人口流入城市，以北京为例，10年净新增228.1万人，非本地新增180.15万人。在整体人口增长率下降的背景下，大城市反而逆势上升，这就代表中部城市、三四线城市的核心劳动力在急速丧失，未来形势不容乐观。

老龄化社会加速，人口红利缩减：数据显示2010-2020年，，0—14岁人口的比重上升1.35个百分点，15—59岁人口的比重下降6.79个百分点，60岁及以上人口的比重上升5.44个百分点，65岁及以上人口的比重上升4.63个百分点。即老龄化在加速，新生儿的填补能力不及老年人的增加速度。在下图中可以看出，未来10年，老龄化进程将更加激烈。

（人口年龄／性别分布图）

人口增长受限、人口流动加剧、老龄化结构加速，三个特征将全面影响国内么？影响肯定是全面的，但是程度却是分化的——北上广等核心都市圈受影响程度低，脱离核心都市圈的三四线城市或中部城市是会大受影响的。北上广深等核心都市圈因其资源集中度极高，长期成为人口流入区域，其虹吸能力一直在加强，短期不会降低。

以北京为例，相较于2010年，2020年北京占人口比重增加了0.09％（2020年占比1.55％，人口基数达2189.3万）。同时，北京的年龄结构也更加健康，高学历人才更是平均水平的7.3倍（北京受过大学教育人口达41980万人，平均水平为15467人）。人口流入高、年龄结构健康、高素质人群高，本身北京的人口资源就领先。

同时，核心都市圈的中高等收入群体较多，相对生育需求与养育能力领先，政策的全面放宽首先会提升中高等收入家庭孩子的出生率。因中高等收入家庭收入稳定且领先，“给孩子买房占坑”或“改善置业”对这些家庭相对容易，所以可能会引领起一小波购房潮。

虽然人口形势对核心都市圈影响不大，但“三孩”政策的全面放开，却会改变都市圈的楼市置业规律，即核心都市圈不一定迫切需要三孩政策来改善人口环境，但该政策一定会刺激中高等收入群体的购房欲望，进而带动区域热度与供需关系。

二

三孩只是利好表面

优生政策为实际推手

回望二孩政策，2013年施行“单独二孩”政策，自2014年起，二孩出生率连续提高，至2020年二孩出生占比平均值达50％，6年间多出生了1000万人。也就是说，二孩政策放开后，每2个新生儿中，就有1个是“二孩”，此举极大推动了新生儿出生率。

“三孩”政策的全面放开，其实际的“规则”意义不大，更多是向全社会表态：计划生育政策已全面解禁，国家鼓励适龄青年生育，并且未来会在减税、教育公平、医保支持力度、女性职业关照等方面力促改善，为全民营造更好的生育条件。

（卫健委答记者问相关内容）

国家卫健委在接受答记者问时提到，即将“提高优生优育服务水平，发展普惠托育服务体系，推进教育公平与优质教育资源供给，降低家庭教育开支。”简单来说，国家已经深刻地认识到当前人口局面的影响，“三孩”政策公布的突然性也在表示国家对人口问题的重视。政策只是前端表态，最关键的是对教育、医疗、女性就业等多方面的调整——未来要让生育无后顾之忧。

对房地产市场，“三孩”政策的全面放开只是表面利好，优生政策才是实际推手。中央政治局的表态即国家意志的定基，可以预见促进生育的措施与社会配套也将快速接入规划，成为“国家大计”，真正的利好即将出炉。

简单来说，三孩政策的实际目的不是向社会要“第三个孩子”，更多是放开门禁，鼓励生育，并且改善相关配套。政策与配套的改善，即使不会促进大量三孩出生，但一定会大幅度提高“二孩”的出生率。即，政策的释放并不会促进生育，接下来一系列的鼓励措施才会真正推动生育率，才是充实经济活力、促进国力持续提升的重大“利好”。

三

购房结构分化加剧

优质资源或更紧俏

“三孩”政策的放开，势必对楼市产生影响，其增量影响势必是长期的。综合来看，笔者认为三孩政策的作用如下：长期影响需求总量，中期挤压刚需购房难度，短期放大改善需求。

长期来看，三孩政策全面放开，一定会推动生育率上升，进而促进家庭裂变。人口增长与家庭裂变，势必会强化增量市场扩大，对整体经济和房地产市场都是利好。但人口的增长与新生住房需求转化都需要5-20年时间，短期来看作用不会特别明显。

短期来看，该政策会加剧市场购房结构分化，占据核心资源的房产或更受追捧。当家庭人口增加，置业需求中对“生活条件”的考量就会更加重要——两口之家只需考虑上班通勤是否方便，三口之家又需考虑子女教育，多孩之家又需老人带孩子更要考虑医疗与居住环境……家庭人口越多，综合需求越多，而配套完备的房产却不多，所以占据优质资源的房产将更紧俏。

同时，“优质资源”成本也会下降。即如比非贵50万，一个孩子的学位成本即50万，如果家庭有2-3个孩子，那么学位成本就会大幅下降。在此背景下，多孩家庭或中等收入家庭都会对“”这种优质资源房产青眼相加。市场受供需关系影响，优质资源房产热度倍增，会引发“趋之若鹜”的市场效应，而其它非资源型房产则会较受冷眼。

这些“优质资源”房产，业内可统称为改善型房产，通常具有以下特点：面积较大（大3室以上）、环境优渥（有公园、有水系）、有学区（名校资源）、密度低（地大人少）、商业／医疗配套完备（至少是大型综合体、三甲医院）。

改善型房产受追捧，刚需型产品会降价么？从规律上看，恐怕不会。改善需求的产生，可以说是“增量”产生，但由于优质地块较少，所以供应端很难改变，最终影响的大概率是改善产品的价格。刚需与改善房产都属于“房产”，一个品类的价格上涨，会带动整体热度，即刚需产品不仅不会降价，恐怕还会在裹挟中有所涨幅。这就是上面讲到的——中期挤压购房难度。

结论：三孩政策全面放开，其真实增量需求会在较长一段时间后显现，但由于社会整体生育、育儿、“买房占坑”购房观念的改变，短期内会影响购房结构与热度（改善型产品更紧俏），中期挤压刚需购房难度。

结语

赶在改善热潮前

抢占核心资源

上文提到，人口问题正在产生，但核心都市圈则保持虹吸效应，人口持续流入、高素质人才占比逐年提高，所以核心都市圈在人口问题中“置身事外”。

虽然核心都市圈城市成为未来30年的“避风港”，但都市核并不是大众可做资产配置的区域——自5月北京批集中土拍来看，5-6环范围内地块有19宗，占比65％，其中10宗地块售价将破7万／㎡，9宗地块破6万／㎡，绝大多数人望尘莫及。但都市圈还有机会，一座永定河大桥将北京大兴与京南固安分割，房价却相差2.5倍——固安北部新城均价仅需1.4万／平米，叠加近期落户政策放宽，目前排队落户（买房）的人已排到了12月份，紧俏景象可想而知。

京南区域“改善首善之地”非大湖板块莫属。大湖板块，与大兴区域仅一河之隔，坐拥5大百亩以上的主题公园，中心更有9万方的湖泊水域，是北京都市圈30通勤圈以内的低密度、最的改善社区。

（大湖板块鸟瞰图）

板块内不仅生态涵养，教育配套更是引进了北京汇佳双语幼儿园、北京八中分校、天津南开学校分校等教育资源，相较于北京优质教育毫不逊色。同时，三大商街＋孔雀广场＋幸福港湾＋五星级福朋酒店构成了丰富成熟的商业配套。大湖板块内也是首推大平层，四房、五房设计更是匹配“三孩”政策，可以说是绝佳的改善区域。

（北京八中固安分校）

环境优渥（5大主题公园、9万方湖泊）、学区（北京八中、南开学校）、密度低（平均容积率1.0）、商业／医疗配套完备（3条商街、1个广场、1个商港、1个五星级酒店）、三甲医院，有如此完整且的配套，且能30通达北京南三环，大湖板块确实为京南“首善之地”。

（商业-幸福港湾一角）

三孩时代来临，在生育政策鼓励、社会配套改善的背景下，“多孩”家庭一定会陡然激增。一个家庭若有两个孩子，便需老人来带孩子，一个家庭便是6口人，三居时代即将成为过去式。同时，在老中青三代同堂的背景下，每个家庭对教育、商业、医疗、生态等综合性配套的需求将更加强烈，改善型房产将备受追捧。

当前首都圈的适龄青年大多为80后、90后，北京均价6万＋使大多数人望尘莫及，无力“成家”。但在大湖板块，以1／3的价格就可以拥有豪宅的配置，更可以满足老中青三代人的配套需求，可以说是极佳选择！

“改善风潮”来临，核心改善区域炙手可热在即。