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提问：200万首付是选择: 1.酒仙桥:梵谷水郡小2居，电子城，驼房营南里 2.望京的望花路东里，西里，南湖中园小2居，南湖东园小2居 是优先选择哪个？

回答：优先看价格 话说从铁道口到亮马河这一带的驼房营路非常破，电子城2000年的小区，距离两个地铁都比较远，单价相比望京同类老破大表现鸡肋。 还不如 上东三角洲挨着万红路酒仙桥地铁，周边都是产业园，环境和配套都上了两个档次，更有机会淘笋。

提问：房姐，好，夫妻都是北京户口，目前名下两套房，１双桥（１００平，次新，户型南北通透，把边房，厕所带窗户，年底可做成满五）２、马连道西里（满２年，老破小，原值高，现在出租，老公和孩子户口在这套房，相当于已有西城学校通路，但难自主不好，临街面积小，次顶层，５层） 孩子一岁多，想换个好学校，目前手里现金300万，置换方案 １、只卖双桥，房子５００＋现金３００，可得８００＋的首付 ２、只卖马西，还贷款１６０，可得５００万首付 ３、两套都卖，可得一千万。 现在西城学区价高，又在传合并锁区，目前适合换房吗，如果考虑学校、居住（有老人，希望三居）和未来相对保值，建议哪种置换方案呢，买哪的学区更好呢

回答：如果觉得马连道西里对应的学校可以接受，我建议2套都别卖了，过几年把2套都出租，然后在学校附近租个好品质的大房子更合适。 如果觉得马连道西里对应的学校不够好，那我建议卖马连道西里这一套，另一套保留，然后购买700W左右的（也不自住，出租后自己租个大的）。 1、从投资角度来说，增值空间，流动性，防风险能力，2套小的都好过1套大的；更何况这2套正好互补，一个央区，一个近郊。 2、700W可以在任意一个学区买到房子，只不过金融街德胜等优质学区该价位买的房子居住属性仍然较差。但投住建议分开考虑，要想住得好，就租房，越贵的房子，租售比越差，租着越划算。

提问：抵押贷一定要经营公司吗？ 中介说可以办消费贷不用公司。

回答：抵押经营贷，原理是企业以房产作为抵押，贷款后用于企业经营。 所谓的小微企业贷款。 真正用于经营的是很少的，厂房抵押成数很低，真正的大头是住宅。 在消费贷被封口上限以后，抵押消费贷套上抵押经营贷的壳重新出现。 所谓的经营贷，是一个合规性的流程。 需要材料，不代表需要你真的去来办一家公司。 消费贷和房贷（抵押，按揭）是两回事。 消费贷额度也很低，单人上限80万。 过低的贷款把房产的净值冻结了。 大量的消费贷申请对于我征信的损伤很大，不利于后续的征信使用。 办公司壳不是事儿。

提问：房姐老大，请问500万内的次新，现在有低估的房子吗？

回答：500万以内很少有次新。 500万以内的次新，有两种为主： 1.远郊带地铁两房 2.三四环或带学区一居 一居或学区基本都会产生溢价。 远郊地铁房，需要精挑细选； 例如生天板块，亦庄板块的次新，已经价格略高； 房山和昌平沙河往北，属于太过偏远。 一定要把握好地段和对应的价值。 在城市中挑选地段的房产，就像吃鸡的毒圈，一定要站在圈内，用手上仅有的子弹，创造化的生存条件。

提问：房姐，东南三环御景园190平米，单价4.4万可以考虑吗？

回答：御景园隔壁就是十里河地铁，和潘家园也不远。 北面图书馆，南面知名溢价盘山水文园，走两步就是十里河大棚。 御景园是2000年左右项目，当时流行这种偏港式塔楼，楼体质量和楼道好，但缺乏北京人喜欢的那种低密度养老的居住感，没有花园绿地小区太小，加上层高略低，所以被市场歧视。

提问：房姐好： 目前西城五路通一居+卧龙小区四居。因为孩子上学，爱人想把卧龙置换到北二环到北三环区域。目前卧龙有4.17的低息按揭550。 请问： 1.置换卧龙去掉低息大额贷款是否合理？ 2.卧龙180多平东南向大概多少价卖出合理？ 3.北二环到北三环区域总价1000左右，有什么楼盘推荐吗？二居三居都可，希望居住条件比卧龙好（老婆要求）。 4.置换后有子弹大概在800左右，哪种方式买合适呢？lihun？老人落户北京接力贷？还是全款抵押（单位原因不能jy贷）

回答：如果首付能筹够，保留低息贷款更合适 北二环几乎没有像样的房子， 非要选的话，雍和宫北面到和平西桥，柳芳一带可以淘一淘 价格是要看市场，先别着急挂，了解下小区价格，最近成交 优先老人落户，老人票尽早用，不行再lihun

提问：提问: 房姐好，我首套首贷在香河，132平，65入手，目前均价1.2左右，总价158左右，贷款马上还清。 现在北京工作租房，有购房资格，目前手头大概120。想问下我这种情况，如果希望兼顾自住、上学、增值，选那几个区域踩盘，望推荐？老婆在互联网行业工作（工作区域一般在北边），有无具体的标的可以参考？。希望能上车两居或者三居 另外，昌平高教园区怎么样，是否值得购买？

回答：120的首付过低，建议抵押掉想喝房产，子弹填充到200+，全款抵押买，能买到总价400到500的房产 八里庄、甘露园，石佛营、十里堡，酒仙桥高家园，劲松十里河，主看这些区域老公房 昌平高教园超出了我们认为的价值区域，不推荐买

提问：太阳宫地区，140至150平米左右，总价控制在1300万以内，有合适的盘推荐吗？这个区域不考虑学区的话，作为改善型，是否合适？谢谢

回答：太阳宫9万的肯定不考虑 7万左右是理想价格，火星 金星自住都没问题， 兼顾投资的话7万左右的土星园次新略好点

提问：刚需上车首套，首付200w，北京工作集体户，工作一年（望京上班），需和父母接力贷款。惠新西街地铁10号线附近的胜古北里小区，两居400w左右，可以入手吗？纠结房龄老，正在等边户客厅带窗户的户型。

回答：你好，子弹200，其实可以多关注总价500万左右，90年后的楼盘。贷款 成长性和流通性会更好。 90后的惠新里淘淘单价6万的

提问：请问房姐，坐标北京，换房有什么要注意的吗？基本就是卖了这套才能买那套，卖房和买房时间不同，什么时候才是换房时间？

回答：你好。置换时，通常会先把想买的房源大致看一下，觉得能买到的概率比较大，那么就启动置换流程，开始卖房。卖房的同时，也会继续看房。当热度差不多、有一些意向接近成交时，只要确定大概率能买到房子，就可以果断签字收定，不要等到自己看的房子也同意卖给你，才收定，那样的话卖房环节反而会很被动。 这里的秘诀是：除非可以不依赖置换直接搞定想买的房子，否则不要寄希望于买到特别导致出房特别少的产品，如仅锁定在一个楼盘的一个房型甚至一个室号。否则就真的可能产生你说的问题。楼市平稳缓涨期很适合置换就是这个道理，不太担心踏空的风险，上下家也都不会出现违约等头疼的交易风险问题，可以放心收定、下定。

提问：您好！北京首套首贷，首付大概160。 男友在北边IT工作，我在亦庄。买龙泽回龙观的房子比较合适？还是洋桥西罗园的老房子比较合适？这个首付是不是也无法考虑学区了？没怎么太看过房子，不知道从何下手。另外，是不是应该春节前买入？

回答：一个北边一个南边，想折中点可以选择丰台或者朝阳 丰台可以选西罗园木樨园草桥，这一带老小区相对没有溢价，靠近地铁。 接受远一点的，从6号线往东到东四环石佛营十里堡青年路可以选，早高峰全程一。 以2000年后的商品房小区为例，老一点的6万，次新的应该7万内合适。 春节之前入手，现在降价房源多

提问：房姐你好！老公名下有一套房有贷款100w，另有公寓一套，均为婚前购入。我名下北京无房无贷。现希望将父母在西南四环苏黎世家房子卖掉换首付，在东边或北面再购入一套三居或以上。 1. 我是否还有sfsd资格? 2. 应该出手西南四环的房子还是做抵押。

回答：老公婚前的房子 如果不上你的征信，房产证也不显示，离婚之后算sfsd，如果不离婚 算二套 现阶段优先抵押

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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