[摘要] 今年4月15日和17日，国务院打出被称为“有史以来最为严厉”的调控组合拳，目标直指投机购房。过去一年楼市原因何在？此次调控是否有效？楼市拐点是否来临？这些问题成为各方热议的焦点。
内销营造“紧俏、热销”
内部销售背后，是楼市低迷和变相的真相。“一般内部销售，会给内部买家预留10%-20%不等的赢利空间。”
有细心的业内人士指出，这一轮的楼市成交和价格，与去年有很大不同。
“2009年3、4月主要是刚性需求入市，是正常的良性的成交量释放，”万科总裁郁亮曾表示。
但今年的情况不同，本报记者调查显示，三、四月多个项目均采取内销方式变相卖房。通州新城一项目（运河湾）3月17日获得预售证，预售套数548套，截至上周末已售出约400套，据记者了解，这个项目在春节后一直在进行内部认购。
大兴一即将开盘的新项目负责人表示，该盘一期已全部认购完毕，很多都是内部员工或关系户，项目根本不用对外宣传。
有购房人向记者爆料，通州一新开盘项目，他拿到了几个号，开发商承诺，1个月内再涨10%以上，届时帮他改底单，转手。
“一般内部销售，会给内部买家预留10%—20%不等的赢利空间，”一位业内人士指出，这种方式在楼市并不是次。
相当规模的内销背后，是楼市低迷和变相的真相。这也是一般消费者感觉市场上无房可买的原因。记者发现，内销楼盘首批买家往往以低于对外报价30%左右获得房源，如上述通州项目首批房源成交价14386元/平米，而其对外报价为18000元/平米。
上海中房信分析师薛建雄说，最近成交量比较大的盘，基本上都是通过内部价来变相达到的，个别楼盘相当于打了8折。
在二手房市场，炒作风同样盛行。张大伟介绍，目前购房者中有三至四成是者，通州等热点区域已达五成。有部分购房者亲戚之间互相买房，为了获得银行贷款作为首付款，去炒更多的房产。
国泰君安研究员孙建平也认为，房价越涨、量价齐升，意味着行业基本面的恶化。这与一些房企的判断不谋而合。近日北辰实业指出，受价格快速上涨的影响，部分地区房价偏离实际购买力的矛盾愈发突出，市场存在一定内生调整要求。
流动性过剩支撑泡沫
分析人士指出，2004年以后，M2（广义货币供应量）急速增加，资金的水龙头流向哪里，哪里就。
赵瑞说，虽然北京楼市已经很，但感觉“有钱人还是太多了”。
除了开发商刻意营造的热销外，冲入楼市的资金和需求也扮演了关键角色。央行最近的报告显示，一季度北京房地产交易中占到23%；而来自一线的项目销售情况显示，投机需求占比更多。
彭小姐便是其中一位。“我就是手里有点闲钱，买了房就放着，也不是想着马上转手套现，”她说，买股票觉得不踏实，其他就更不懂了。
“现在的市场完全是利益预期导向型，人们对未来的乐观预期导致需求暴增，投机需求和资金都太多了，”国土系统邹晓云对记者表示，目前在开发环节，流入楼市的资金几乎没有和限制。
中国社科院城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞分析，信贷制度决定了一季度开发商和需求方都不缺资金；另外去年货币供应量过猛，导致通货膨胀预期加大。
“最近几年的房价上涨更多是一种货币现象，”宏源证券杜春飙指出，2004年以后，M2（广义货币供应量）急速增加，这意味着央行把资金的水龙头打开，这个水流向哪里，哪里就。
从今年一月份开始，M1（狭义货币供应量）掉头向下，M2持续向下，但是向下的速度并不快，因此房子依然成交火爆。杜春飙认为，需要关注的是M1的同比和环比增速，一般同比增速不能降到20%以下，如果降到15%以下，就出现2008年底的情况，股市和房市都要有大的调整，这十多年来还没有出现过例外。
据央行4月12日数据显示，3月末，M2余额为65.00万亿元，同比增长22.50%，M1余额为22.94万亿元，同比增长29.94%，环比上月和去年底略有下降。
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