[摘要] 今年4月15日和17日，国务院打出被称为“有史以来最为严厉”的调控组合拳，目标直指投机购房。过去一年楼市原因何在？此次调控是否有效？楼市拐点是否来临？这些问题成为各方热议的焦点。
●4月15日
国务院要求，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。
●4月17日
国务院发布《坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求对房价过高、上涨过快的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款。
■纵深
过去一年时间，北京房价翻了一番。去年底开始的新一轮政策调控，无力遏制房价涨势，房价陷入了越调越高的怪圈。
今年4月15日和17日，国务院打出被称为“有史以来最为严厉”的调控组合拳，目标直指投机购房。过去一年楼市原因何在？此次调控是否有效？楼市拐点是否来临？这些问题成为各方热议的焦点。
新政突至立竿见影
退房率逐渐上升，因为买方违约出现退房纠纷的比例，达到了总纠纷比例的7成，而之前不足2成。
“没想到来得这么快，这么狠。”4月16日，坐在记者面前的朱迪（化名）充满焦虑。
朱迪是北京一家大型央企地产商京西项目的负责人，他所说的是国务院调控楼市新政。
4月15日，国务院发布遏制房价过快上涨的具体政策措施，要求二套房需首付50%，贷款利率上浮至基准利率1.1倍，90平米以上购房将首付3成。
朱迪告诉记者，他所在的公司负责研究宏观政策的部门，之前已预见到将有调控措施，但没想到速度如此之快，力度又如此之大。
让朱迪如坐针毡的是，新政将投机购房人完全排除，而他所负责的项目正在认购中，有多个这类意向购房人。
政策调控的组合拳仍在继续，17日，国务院再出通知，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放住房贷款。
这把朱迪那些外地客户基本赶出了门外。“有很多外地人，想给孩子在京买套房，”朱迪说，本来这部分人是他们的主力客户群。
焦虑的并非朱迪一个。新政组合拳效应立竿见影，刚刚过去的周末两天，北京楼市突然沉寂下来，很多中介门店和新盘售楼处门可罗雀。
之前熙熙攘攘的买房人，突然蒸发。
据北京中原统计数据显示，在14-18日新政出台几天里，退房率已经逐渐上升，是买方欲退房者大增，因为买方违约出现退房纠纷的比例，达到了总纠纷比例的7成，而之前不足2成。
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助推恐慌性购房
业内认为，两会闭幕后，北京接连拍出“”助推房价上涨，人们对政策调控房价的预期失望，从而追涨入市。
就在数天前，北京楼市还是火爆异常。
“我就出门买了个煎饼，看好的房子就被人抢了，”赵瑞沮丧地说，真不知道从哪冒出这么多人买房。
3月中旬，赵瑞在通州京贸国际城看中了一套2居，已经准备要下定金了，但他觉得1.8万元的单价还是太高，于是借口有点饿了，出门买了煎饼回来再谈，结果再回来，售楼小姐说已经被人定了，只能等下一期开盘了。
一个星期后，京贸国际城开盘价成了23800元，同样一套房子涨了50万元。
这样的故事频频发生。3月的最后一周，北京市新房住宅成交量突然暴增，全月成交超过16000套，价格也大幅飙升，达到25000元/平米，同比涨幅超过100%；同时大幅增加的还有二手房成交量与价格，超过25000套，成交价逼近15000元/平米，均创历史新高。
进入4月，价量齐涨的趋势还在继续。据统计，在4月上旬春季房展会中，商品房均价已经突破25000元，很多远郊区的商品房已经接近3万。
二手房方面，据北京中原三级市场研究部统计数据显示，4月上旬北京二手房总成交量为8747套，同比上涨32%，环比增幅为42.6%，二手房均价突破15215元，同比上涨了66.8%，环比3月上旬上涨了10.3%。
这些突然冒出的购房者，突然暴增的成交量来自哪里？
在归结楼市成交突然暴增的原因时，诸多机构不约而同地提到一个词：恐慌性购房。
来自密云的李女士最近接连在二环内广渠门看了几套房子，其中一套富贵园小区的一居回迁房报价190万，60多平米，折合31000元/平米，比年初涨了好几千元。
“贵，但是没办法，给孩子买的，毕竟家在密云，在城里上班太远了，”李女士说，真的很担心房价之后更贵。
新房市场上，3月开盘项目中，多个项目当天全部售罄。
在二手房市场，普遍出现业主提价。中原地产提供的案例显示，有业主一次提价20万元，而买方仍能咬牙接受，说明他们对后市房价并不看跌。
业内普遍认为，今年两会闭幕后的3月15日，北京接连拍出三块“”，直接助推了周边乃至全市房价上涨，以“”所在区域：望京、亦庄等领涨，全北京二手房成交价突破历史点。
这被认为是推动恐慌性入市的一大推动因素，“前期积累的需求开始调整心理预期，而卖方也趁机出货，”中原地产三级市场研究部总监张大伟分析说。
21世纪不动产分析师齐凡认为，“”之后，虽然国资委明令78家央企退出房地产市场，但对楼市影响有限。更有业内人士认为，退出令只会让房地产市场更加走向垄断，人们对政策调控房价的预期进一步失望，从而追涨入市。
内销营造“紧俏、热销”
内部销售背后，是楼市低迷和变相的真相。“一般内部销售，会给内部买家预留10%-20%不等的赢利空间。”
有细心的业内人士指出，这一轮的楼市成交和价格，与去年有很大不同。
“2009年3、4月主要是刚性需求入市，是正常的良性的成交量释放，”万科总裁郁亮曾表示。
但今年的情况不同，本报记者调查显示，三、四月多个项目均采取内销方式变相卖房。通州新城一项目（运河湾）3月17日获得预售证，预售套数548套，截至上周末已售出约400套，据记者了解，这个项目在春节后一直在进行内部认购。
大兴一即将开盘的新项目负责人表示，该盘一期已全部认购完毕，很多都是内部员工或关系户，项目根本不用对外宣传。
有购房人向记者爆料，通州一新开盘项目，他拿到了几个号，开发商承诺，1个月内再涨10%以上，届时帮他改底单，转手。
“一般内部销售，会给内部买家预留10%—20%不等的赢利空间，”一位业内人士指出，这种方式在楼市并不是次。
相当规模的内销背后，是楼市低迷和变相的真相。这也是一般消费者感觉市场上无房可买的原因。记者发现，内销楼盘首批买家往往以低于对外报价30%左右获得房源，如上述通州项目首批房源成交价14386元/平米，而其对外报价为18000元/平米。
上海中房信分析师薛建雄说，最近成交量比较大的盘，基本上都是通过内部价来变相达到的，个别楼盘相当于打了8折。
在二手房市场，炒作风同样盛行。张大伟介绍，目前购房者中有三至四成是者，通州等热点区域已达五成。有部分购房者亲戚之间互相买房，为了获得银行贷款作为首付款，去炒更多的房产。
国泰君安研究员孙建平也认为，房价越涨、量价齐升，意味着行业基本面的恶化。这与一些房企的判断不谋而合。近日北辰实业指出，受价格快速上涨的影响，部分地区房价偏离实际购买力的矛盾愈发突出，市场存在一定内生调整要求。
流动性过剩支撑泡沫
分析人士指出，2004年以后，M2（广义货币供应量）急速增加，资金的水龙头流向哪里，哪里就。
赵瑞说，虽然北京楼市已经很，但感觉“有钱人还是太多了”。
除了开发商刻意营造的热销外，冲入楼市的资金和需求也扮演了关键角色。央行最近的报告显示，一季度北京房地产交易中占到23%；而来自一线的项目销售情况显示，投机需求占比更多。
彭小姐便是其中一位。“我就是手里有点闲钱，买了房就放着，也不是想着马上转手套现，”她说，买股票觉得不踏实，其他就更不懂了。
“现在的市场完全是利益预期导向型，人们对未来的乐观预期导致需求暴增，投机需求和资金都太多了，”国土系统邹晓云对记者表示，目前在开发环节，流入楼市的资金几乎没有和限制。
中国社科院城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞分析，信贷制度决定了一季度开发商和需求方都不缺资金；另外去年货币供应量过猛，导致通货膨胀预期加大。
“最近几年的房价上涨更多是一种货币现象，”宏源证券杜春飙指出，2004年以后，M2（广义货币供应量）急速增加，这意味着央行把资金的水龙头打开，这个水流向哪里，哪里就。
从今年一月份开始，M1（狭义货币供应量）掉头向下，M2持续向下，但是向下的速度并不快，因此房子依然成交火爆。杜春飙认为，需要关注的是M1的同比和环比增速，一般同比增速不能降到20%以下，如果降到15%以下，就出现2008年底的情况，股市和房市都要有大的调整，这十多年来还没有出现过例外。
据央行4月12日数据显示，3月末，M2余额为65.00万亿元，同比增长22.50%，M1余额为22.94万亿元，同比增长29.94%，环比上月和去年底略有下降。
房价下跌或成定局
采访中，大多数业内人士认同，新政如能顺利执行，房价必将出现调整。
在楼市价量的乐观但不寻常的气氛中，地产股率先做出相逆的反应。4月7日，上海计划开征住房保有税的消息，促使资金加速流出地产股。
4月15日开始，密集的调控政策接踵而至，严厉程度前所未有。近日，地产股接连大跌。昨日的拖累沪指跌穿3000点关口。
“此轮新政的特点是精准打击，针对住宅市场重点打击已经出现高房价的区域，而不是对房地产市场的全面打击，”SOHO中国董事长潘石屹认为，其核心在于抑制和投机的不合理住房需求，增加住房有效供给。北京、上海这样的一线城市住房价格可能受影响更大，还有未来土地市场中的土地价格。
“拉高价格大量出货，是品击鼓传花到最后一棒的典型表现。市场前高后低几成定局。”财经评论人士叶檀认为。
2007年9月，首次执行的“二套房首付四成及利率上浮10%-30%”的信贷政策，造成2007-2008年的楼市成交低迷和价格下跌。本次信贷新政力度超乎以往，“五成以上的首付及1.1倍以上的利率上浮”堪称“”。
“北京二手房交易将会立刻停滞，陷入冰点。”中原地产三级市场部副总经理宫萍认为，如此大幅的信贷调整必然会影响成交，从3月开始的北京房价飙升肯定会停止。
“我们今天开会讨论，老板认为今年房价会下跌30%。”一房地产机构人士昨日对记者表示，对于去年以来房价涨幅达100%以上的北京来说，下跌30%很正常。
央行货币政策委员会委员李稻葵认为，此轮房价上涨，是仍然存在部分不明大局的者在与政府意愿对抗，这一做法类似于亚洲金融危机时期索罗斯对香港的狙击，他相信，这场博弈将以房价的快速调整而告终。
中经联盟秘书长陈云峰预测，新政出台后短期内房价难言拐点，如果销量显著下降，3个月后的7月中旬，房价拐点或将出现。
后续调控仍在酝酿
业内认为，如果新政效果不明显，更具威力的“弹药”还在后面，传闻中的房产税可能提前出台。
尽管新政影响巨大，但仍有业内人士担心其调控效果。
“目前有很多短期炒家根本不用贷款，全款购房，快进快出，对市场的扰乱性更大。”我爱我家副总经理胡景晖认为，后续还需要一系列在税收、土地、保障性供应落实、增加新房供应方面的组合拳。
“还有后续政策。税收等政策，还在制订中。”陈云峰说，尽管房产保有环节税征收办法改革的呼声很高，但税收细则要斟酌，必须像个人所得税一样，有免征标准，阶梯递进，避免一刀切。
齐凡认为，如果新政效果不明显，更具威力的“弹药”还在后面，“引导个人合理住房消费和调节个人房产的税收政策”，即传闻中的房产税等有可能提前出台。如果说上述信贷调控措施，主要作用是阻止新的投机行为，房产税的作用，则是迫使原有的投机者将其房产抛售到市场。这是一种双向调控，威力不可小视。
“2010年将是房地产行业改革元年，”李稻葵说，房地产行业已经走到了最后的，今年不仅是房价的快速调整，更是房地产政策调整改革的元年。
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