2009中国家居产业百强企业研究成果发布会

——暨首届中国家居产业百强企业家峰会

房地产门户房天下  2009-06-25 08:58

[摘要] 6月25日，2009中国家居产业百强企业研究成果发布会暨首届中国家居产业百强企业家峰会在北京•国际饭店举行。

【主持人】谢谢高总，今天也高兴请到了建设部政策研究副主任秦虹女士，有请秦虹女士做《解析当前政策环境及房地产市场发展对家居产业的影响》，有请！

解析当前政策环境及房地产市场发展对家居产业的影响

【秦虹】高兴有这样一个机会与在座家居企业的领导和企业家们交流一下有关房地产的问题，房地产业和我们家居产业发展关系密切，是我们的下游产业，可以说荣辱与共。房地产市场如果低迷，家居市场也会受到很大影响。对于当前房地产市场形势怎么看，我谈四点看法。

【秦虹】，当前市场需求的基础仍然坚实。第二，目前调控政策定位准确，效益明显。第三，城市宜居性不断提高，城市发展以及质量的提升为房地产需求增长提供了很大的支撑。最后一点，作为一个房地产来说，它的市场波动受到外来因素的影响会长期存在。

【秦虹】先说市场需要的基础坚实，08年我们经历了全球金融危机，中国经济也受到很大的影响，房地产市场也有很大的萎缩，2008年全年商品房销售面积比07年下降了20%。马会长刚才说了，我们家居企业在去年倒闭了3万家，我想出口受到影响之外，和房地产销售下降了20%是有关的，房地产市场萎缩也影响了下游产业的发展。

【秦虹】我们说尽管2008年房地产销售面积比07年下降了20%，大家通过这个图可以看到，我们2008年商品房仍然销售了6亿平米，这个面积仅仅比07年下降了20%，仍然高于06年之前的任何一年。就是我们受到如此之大的金融危机情况下，中国房地产市场萎缩的情况下，我们商品房销售面积总量并不低，因为07年是超长发展之年，如果和06年相比，08年比06年还是多一点。这说明中国在当前城镇化发展阶段，消费升级阶段，市场真实需求基础仍然是坚实的。

【秦虹】我们今年上半年一到五月，商品房消费增速开始快速回升，今年一到五月商品房消费增速达到25%，仅仅低于2007年8月的29%这个水平，刚才说了2007年是中国房地产非正常快速发展的一年，而今天1到5月已经接近了07年的水平，市场回升快。为什么有这样的回升呢？我觉得当前房地产市场需求格局基本没有大的变化。就是自住性的基本需求仍然强大，这和我们当前城镇化发展阶段以及中国当前人口红利结果有很大关系。如果看到我们的统计年鉴可以发现，现在0到19岁和35到45岁这两个年龄段的人目前占的比重和人口数是的。是35到45岁这个年龄段，对购房支撑需求，最有支付能力，收入上升最快的时期。在人口结构中占20%的比重。

【秦虹】我们还有0到19岁占26%，再过十年二十年，又要进入购房强盛发展阶段，初次购房，结婚用房，这种市场需求和当前的人口结构和城镇化的快速发展有关系，这种格局目前来说还不可能有大的改变，再过十年也难以有大的改变。基本需求格局在未来二三十年很难改变。第二个格局，就是我们现在消费结构升级，改善性需求这部分的格局也还远远没有结束。98年之前我们都是福利分房，福利分房的条件差，因为市场没有竞争，格局统一，平均化，没有差异，不考虑结构、朝向。98到2008年这十年，我们盖了多少商品房呢？我们盖的商品房考虑了更多的人对住房质量的需求，对于住房的舒适型和人们住房条件的改善有很大进步。

【秦虹】这十年我们盖的商品房占住房总面积的20%，我们还有大量旧房需要改善，是随着改革开放三十年的经济积累，我们目前正处在消费结构升级的发展阶段，消费结构升级过程远远没有结束，这也是为什么我们当前对住房需求，对汽车需求增长仍然迅速的一个重要原因。全汽车销量都在萎缩，唯有中国现在已经成为汽车销量位，因为消费结构升级。

【秦虹】第三性需求择机而动，这也没有变化。经过改革开放三十年财富的积累，经济的增长，人们收入的积累，可以说在我们当前这个阶段，我们企业也好，居民也好，对的能力和的意识与过去已经完全不同了，现在能力有，意识强，这些是择机而动。去年下半年，之所以房地产销售面积快速萎缩了20%，主要原因是者需求撤出了这个市场，因为受到国际大的经济环境影响，受到国内经济增速影响，那么者从房地产行业大量撤出，但是他们的需求还是存在，他们择机而动，随时准备继续增加机会。

【秦虹】目前中国城镇化、消费升级、人口结构、财富积累所造成的能力和培育的意识，对房地产来说，这种市场需求大的格局没有发生变化，所以整体需求还是有坚实的基础。当然从房地产市场的变化来看，我们觉得今年上半年，一到五月来看，是从现在来看，市场自我调节的力量很强，从开发企业角度来讲，缩量保价行为开始有所改善。由于去年下半年整个外围形势影响和销售量影响，我们看到土地购置面积，开发土地的面积，新开工面积的增速，从去年年末开始一直是负增长，到了今年四月，负增长下降的趋势就开始平稳，负增长主要是开发商缩量保价，市场不好的时候不拿地，不开工，晚开工，消化他的库存。在三月份之前明显，土地流拍多。

【秦虹】从四月开始，我们看到负增长向下趋势开始有所缓解，大家现在开始寻求土地，开始储备项目，为下一步市场销售做准备。所以说从现在来看，缩量保价形势已经开始改观，说明整体市场信心开始恢复。

【秦虹】第二点是政策效应明显，针对这次我们遇到的全球金融危机，党国务院及时果断出台一系列的调整政策，对房地产来说，我个人认为它调整的政策目标清晰，就是保房地产。通过保房地产的增速来保证房地产上下游产业的发展，来带动整个经济的发展，来保证我们的就业。对于如何保房地产，在政策上出台了三个方面，是通过一系列宽松的货币政策和政府减税让利的政策来鼓励居民购房。所以我们老百姓初次购房，或者改善性住房，你的贷款不仅利率低，而且贷款可以打七折，而且税费大规模减免，通过这样来提高居民购房支付能力。

【秦虹】另外对于开发企业来说，通过宽松政策，放松了房地产开发所需要的银行贷款额度，放宽了内容，不仅仅是开发贷款银行给予支持，政策上也说了，开发商的并购贷款也可以支持，同时也开通了房地产直接融资渠道。在鼓励居民购房，鼓励开发企业政策之后，又提出了降低开发商品房比例来鼓励。市场都是企业决定的，当市场不能很快起来的时候，也就是一到二月份，我们房地产已经降到98年住房制度改革以来水平，保障性住房的力度加大，弥补市场产生的决口。所以我们说，保障性住房体现了我们温总理说的，加大政府的财政投入是这次保增长最积极、最主动、最有力的措施。

【秦虹】在四万亿中，政府拿出的保障性住房达到4千亿，所以我们安排了9千亿总规模的保障规划，在市场不足，有可能下滑的情况下，政府财政来建保障性住房，弥补市场可能产生的决口。因为保障性住房同样对上下游产业拉动有很明显的作用。这一系列政策很明显，我们看到房地产增速已经从低位开始上升。另外结构调整也出现了效果，的税收政策和信贷支持政策，都以90平米的小户型多数政策分界点。我们看到90平米以下住房的增速远远过于整个房地产的增速。90平米的住房占比从去年同期29%，现在已经达到36%。政策目标明确，现在来看效果正是符合了当时政府的设计，鼓励基本需求的满足。

【秦虹】第三方面是城市宜居性提高带动城市房地产需求的增长。这次看到政府在保增长措施以外，还有一句话重要，关系到城市的发展，同样也涉及到房地产的发展。促进大中小城市和小城镇协调发展，有重点的培养一批辐射群体大的区域，最见效最有用的就是交通设施的，现在有14个城市正在开工建设轨道交通，预计到2012年城际轨道交通要达到13000公里。现在城市内的轨道交通快速发展以及城际交通的公交化，北京现在到天津27就可以到达，这极大的改变了我们很多城市土地的区位价值，提升了土地的经济承载能力，使我们土地议价不断显现。

【秦虹】我们说房地产的发展和交通条件的改善，通达性、方便性、区位特点关系密切，这次保增长的政策里面，加大对于交通设施的投入，极大改善城市的宜居性和交通的通达性、便利性，直接对相关地段价值得到极大提升，也壮大了房地产购买需求的机会。我们说中国城市发展正在进新一轮质量提升期，如果前一段城市快速发展主要是平面的、规模的、粗放式的增长，我们现在正通过城市的纵向、立体交通的带动下，对于土地价值的改变，带来极大的改变。

【秦虹】房地产受到外围因素的影响仍然存在，主要是与房地产金融资产属性有关，我们今天讨论家居也好，住房设备也好，消费品也好，它主要是商品属性，没有金融资产属性，房子不一样，除了商品属性之外，还有很强的金融资产属性，所以它的市场活动，受预期影响大，像股市一样，预期要涨都会买，预期要跌都不买。房地产也一样，受预期影响大。现在什么预期呢？现在我们说房地产大量客回来呢？因为受预期影响，预期由于房地产开发拿地增速低，将来会出现供给缺口，预期已经到底要反弹，实际都没有发生，都是预期明年会发生，所以进入市场。

【秦虹】另外受流动性变化的影响大，流动性充足，钱多，货币供应量多，资产就会膨胀，因为流动性多的时候，在实业领域找不到很有利的领域时，就会到虚拟市场中去。流动性紧缩，缺钱了，房地产有可能会下降，房地产价格会受到影响。第三受资本市场的涨跌影响也大，股市涨跌对房地产影响很大，因为财富效应所致。另外受通胀通俗的影响大，通货膨胀，钱开始贬值，这时候人自觉不自觉的以购买不动产来保证货币不缩水，当通胀要出现的时候，大家都愿意买房子来保值，通缩的时候相反。通胀时房地产价值不会出现大的下跌。

【秦虹】另外受宏观调控政策的影响，如果我们经济不增长，收入步提高，支撑房地产发展的力量也微弱。将来市场变化是不可避免的，这个市场的变动不仅仅受到房地产自身对商品属性供求关系的影响，更多受到外围因素的影响，这种影响可能会长期存在。在我们有限供给的情况下，在市场不可避免波动情况下，作为政策来讲，一个是保证低收入家庭的保证住房供给，稳定供给是关键，避免低收入家庭是波动中承受更大的风险，也让我们低收入家庭在有限供给中优先享受到基本的居住条件。

【秦虹】总体来说，目前房地产市场是稳定发展的好时期，因为波动温和，温和调整，另外政策稳定，这些指标都可以看到，房地产市场整体向好。房地产与家居市场关系密切，这是示意图，我们看这些年房地产销售的面积和家具的联动性强，房地产发展作用举足轻重。我们期盼着家居产业能够带来更高更的服务，满足消费者的需求。刚刚听了两位家居企业的发展，我们听到的是健康、环保、绿色、责任、诚信，我觉得这些都的，是我们现在需要的。我们衷心祝愿家居产业在市场不断竞争中发展壮大，谢谢大家！

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