二、京沪房价下跌是房地产市场泡沫破裂的必然结果
住房的本质是耐用生活消费品，这决定了房价从根本上是由居民愿意支付在住房上的支出决定的。从这个意义上说，房价-收入比率是判定房价高低的主要依据。哈佛大学住房研究联合统计和计算了美国100多个城市的中位数房价-家庭收入比率的数字。根据他们的统计，从1980年到2000年，中位数的这期间的房价和家庭收入的比值。他们归纳的是，美国的房价中位数和美国家庭收入的中位数的房价-家庭收入比率一直稳定在3倍左右。2001年后由于美国高技术泡沫破裂和“9.11”事件，联储局基准利率降到1%的水平，助长了美国房地产价格的上涨狂潮。到2006年，中位数房价-家庭收入比上升到4.6倍，由此诱发了2007年3月以后席卷美国及全球经济的次级按揭危机。
值得注意的是，美国3-4倍的房价-收入比率，是在美国健全的社会保障体系基础上实现的。对于缺乏必要社会保障的发展中国家，一般来说，房价-收入比率应低于社保体系完善的国家。然而，由于现行城乡分割的房地产制度，造成我国1998年以来，是2003年以来席卷各大中城市的房价上涨狂潮。以北京市为例，目前在4环以内，几乎不能找到价格在15000元/平方米的房子。即使按照每建筑平方米1.5万元，按照国家规定的90平方米的小户型，每套住宅的总价格将高达135万元。按照07年底北京的家庭收入6.2万的平均水平，房价和家庭收入的比率是21倍。过高的房价，完全超过了老百姓家庭收入的承受能力，这种情况注定了它的上涨是不能持续的。
应当说，北京市的房价走势深受奥运会成功申办的影响。2001年7月北京市成功申办第29届奥运会，很大程度上刺激了2001以来的北京市房地产开发的高速增长。申奥成功之际，北京市政府明确表示，决定在未来5年内对城市基础设施建设创记录投入1800亿元人民币，重点建设142个项目，以全力缩短与国外同等地位大城市的差距。2002年至2008年，北京市用于奥运会相关的总规模超过2800亿元，其中，直接用于奥运场馆和相关设施的新增固定资产约1349亿元，能源、交通和环境保护等间接1438亿元。
奥运会申办成功及奥运会相关极大地刺激了北京市房地产开发活动。2001-2007年，北京房地产开发年增长速度分别比同期全社会固定资产活动高出3-15个百分点，反过来成为推动北京市固定资产迅猛增长的最重要因素。
按照北京市常住人口人均25平方米计算，初步估计，2001年以来，北京市的住宅大约4万亿元，接近同期北京市基础设施总的10倍。可见，用举办奥运会、基础设施和生活设施便利等，已经完全不能解释北京房价的上涨。根据我们的研究，推高北京市房价的主要因素有三个方面：，北京市政府土地挂牌拍卖政策推高地价。例如2006年1月23日工体4号地的楼面价格高达12655元/平方米。第二，投机性购房日益增多。由于真正的消费者多数没有能力购房，而住房又没有相应的回报保障，造成大量的预期房屋价格升高并希望获得房屋价差的者的出现。第三，开发商通过囤积住房、虚假按揭和哄抬房价等多种手段牟取暴利，进一步推高了房价格。
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