| 热点专题：奥运促销风袭来，你会购房吗？ | |
| 第1页：存货猛增1400亿 房企周转吃紧 | 第5页：下半年房地产回暖可能性不大 |
| 第2页：看下半年京沪房地产价格走势 | 第6页：“金九银十”是楼市销售关键 |
| 第3页：房价下跌是房市泡沫破裂的必然结果 | 第7页：奥运不是楼市“分水岭” |
| 第4页：奥运会后京沪房价将呈明显下跌趋势 | 第8页：后奥运仍有“蛋糕”可分 |
| 楼市分析：如果有几千亿蛋糕 分点给楼市？ | |
存货猛增1400亿 房企周转吃紧
尽管已披露的半年报显示房地产上市公司仍然保持着不错的业绩增长，但是高企的房价造成的需求萎靡不振，给房地产公司带来的种种隐患已经越来越明显。
WIND统计显示，截至昨日，在70多家房地产上市公司中已经有46家披露半年报。
上半年这些公司共实现营业收入532.99亿元，相比去年同期的371.13亿元，增加150亿元，增长40.43%；实现净利润92.39亿元，同比增长约50%。
根据统计分析，今年上半年业绩大增的主要有两方面的原因，一是房地产公司加速资金回笼，增加了收入结算；另一个重要的原因是高房价保证了高盈利。统计显示，今年上半年房地产上市公司的毛利率水平整体上明显比2007年同期有所提高，简单平均的毛利率水平达到42%；只有万科、金融街、万业企业、苏州高新、天地源、渝开发等几家公司的毛利率有所下降，但是即使下降后这些公司的毛利率水平也相当可观，令很多行业望尘莫及。
然而这样“可喜”的局面还是无法掩盖当前房地产业所面临的险境。数据显示，今年上半年这46家房地产公司“积压”的存货比去年同期激增了1400亿元，同比增长了将近一倍，达到2935.28亿元。
按照会计准则的有关定义，房地产企业的存货分为房地产开发产品和非开发产品，其中房地产开发产品包括已完工开发产品、在建开发产品和拟开发产品；已完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产品是指尚未建成、以出售为开发目的的物业；拟开发产品是指所购入的、已决定将之发展为出售或出租物业的土地。非开发产品包括原材料、库存商品、低值易耗品。
新增1400亿库存意味着在当前房地产市场持续低迷的形势下，房地产上市公司不仅将面临着更大的销售压力同时也将面临着更大的建设资金压力。据记者对部分上市公司的存货构成进行分析发现，存货中的在建开发产品和拟开发产品占有相当大的比重。
而且，即便不考虑建设资金问题，按照这些公司上半年的营业收入规模，余下的存货至少也将需要三年时间才能消化。
上市公司显然也感受到了巨大压力。上半年这些公司不仅营业收入同比大幅增加，而且预收账款也增长不少，增加215亿元，达到806.43亿元，同比增长36.38%。不过这样的速度与存货的增加速度相比，还是相差甚远。
业内人士认为，如果房地产企业不放弃“继续获取暴利”的念头，采取更有效的措施加速资金回笼，提高资产的周转效率，未来或许将面临更加艰难的局面。（来源：全景网-《证券时报》 李坤）
往日头条：
看下半年京沪房地产价格走势
中国的楼市一直充满争议。2008年以来，北京、深圳、上海等房价下跌的消息，甚至在深圳出现了“断供”的消息，使老百姓买房犹豫不决，对房地产市场的人气和信心，构成了不小的打击。目前，市场上出现了很多种版本的拐点论。我认为，奥运会以后我国房地产市场自发走势，以及政府出台一些关系宏观调控和人民生活的政策，将促使下半年房地产价格呈现一个明显的下跌势头。
一、对京沪两地房市拐点的判定
2008年以来，北京房市观望气氛浓厚，普通商品房呈价量齐跌的走势。北京房地产交易管理网公布的数据显示，上半年北京住宅期房及现房网上签约总量为40600套，比去年同期的65004套下降了38%。北京我爱我家市场研究统计显示，上半年北京二手房交易总量达35276套，较去年下半年环比下降35.62%。
不仅成交量出现了明显减少，而且实际房价走势也呈现明显的下降趋势。上半年，北京楼市促销手段层出不穷。年初开发商还只是推出一次性付款98折、贷款99折的优惠，之后便逐渐加大力度，很多楼盘推出较正常价格低2000元左右的特价房，或者暗降房价。比如，回龙观区域的东亚上北在中关村繁华地段打出了“买两居送价值13万元轿车”的广告；昌平区伯朗峰项目以每平方米9000元均价开盘，赠送每平方米2500元标准的精装修及家电；丰台区保利百合花园开盘时，客户办理银行卡房价可以优惠2万元；东四环精装合生橄榄季原价每平方米19000元，直降7000元至12000元。
上海楼市同样步入困居。根据佑威房地产研究发布的数据显示，2008年1~6月上海市共推出一手商品房源618.04万平方米，比去年同期减少11.7%；但是成交量却只有525.9万平方米，只相当于2007年同期1043.63万平方米的一半。成交量的大幅下滑，使得上半年楼市重现供过于求。但由于去年房价的上涨，2008年新上市楼盘的价格较去年高出近一倍，使得上半年新房的平均成交价格大幅攀升至14026元/平方米，比2007年同期的9940元/平方米上涨了41%，而2007年与2006年上半年的同比涨幅只有4.4%。
进入2008年5月以来，上海至少有百家楼盘出现实际成交价下降趋势。这其中不仅有外环区域的众多楼盘，甚至也包括内环区域高高在上的房价，例如静安的君御豪庭，先前销售的楼盘每平方米价格都在4万到5万之间，而目前销售的楼盘价已经跌到了每平方米35600元，两者相比已经达到了20％左右。
总结包括北京、上海的情况，可以认为房市的拐点已经到来。北京的甚至已越过拐点，目前房价正处于下跌的走势中。根笔者据前期的研究，我认为北京及的房价，将在奥运会结束之后开始回落。现在的情况表明，北京及房市的拐点，比预期的到来更早一些。这可以归结到三个方面因素的作用：一是2007年以前房价过快的涨幅。例如，北京市2007年商品房平均销售价格为11553元/平方米，比2006年的8280元/平方米上涨39.53%。二是2007年9月央行同银监会联合下发的“二套”房贷政策，一定程度上限制了住房。三是去年以来持续实施的信贷紧缩政策的累加作用，对房地产开发商的资金链构成了较大威胁。
从根本上来说，房价的下跌在于严重脱离了其重置成本，以及住房能够被使用者带来的全部利益。
二、京沪房价下跌是房地产市场泡沫破裂的必然结果
住房的本质是耐用生活消费品，这决定了房价从根本上是由居民愿意支付在住房上的支出决定的。从这个意义上说，房价-收入比率是判定房价高低的主要依据。哈佛大学住房研究联合统计和计算了美国100多个城市的中位数房价-家庭收入比率的数字。根据他们的统计，从1980年到2000年，中位数的这期间的房价和家庭收入的比值。他们归纳的是，美国的房价中位数和美国家庭收入的中位数的房价-家庭收入比率一直稳定在3倍左右。2001年后由于美国高技术泡沫破裂和“9.11”事件，联储局基准利率降到1%的水平，助长了美国房地产价格的上涨狂潮。到2006年，中位数房价-家庭收入比上升到4.6倍，由此诱发了2007年3月以后席卷美国及全球经济的次级按揭危机。
值得注意的是，美国3-4倍的房价-收入比率，是在美国健全的社会保障体系基础上实现的。对于缺乏必要社会保障的发展中国家，一般来说，房价-收入比率应低于社保体系完善的国家。然而，由于现行城乡分割的房地产制度，造成我国1998年以来，是2003年以来席卷各大中城市的房价上涨狂潮。以北京市为例，目前在4环以内，几乎不能找到价格在15000元/平方米的房子。即使按照每建筑平方米1.5万元，按照国家规定的90平方米的小户型，每套住宅的总价格将高达135万元。按照07年底北京的家庭收入6.2万的平均水平，房价和家庭收入的比率是21倍。过高的房价，完全超过了老百姓家庭收入的承受能力，这种情况注定了它的上涨是不能持续的。
应当说，北京市的房价走势深受奥运会成功申办的影响。2001年7月北京市成功申办第29届奥运会，很大程度上刺激了2001以来的北京市房地产开发的高速增长。申奥成功之际，北京市政府明确表示，决定在未来5年内对城市基础设施建设创记录投入1800亿元人民币，重点建设142个项目，以全力缩短与国外同等地位大城市的差距。2002年至2008年，北京市用于奥运会相关的总规模超过2800亿元，其中，直接用于奥运场馆和相关设施的新增固定资产约1349亿元，能源、交通和环境保护等间接1438亿元。
奥运会申办成功及奥运会相关极大地刺激了北京市房地产开发活动。2001-2007年，北京房地产开发年增长速度分别比同期全社会固定资产活动高出3-15个百分点，反过来成为推动北京市固定资产迅猛增长的最重要因素。
按照北京市常住人口人均25平方米计算，初步估计，2001年以来，北京市的住宅大约4万亿元，接近同期北京市基础设施总的10倍。可见，用举办奥运会、基础设施和生活设施便利等，已经完全不能解释北京房价的上涨。根据我们的研究，推高北京市房价的主要因素有三个方面：，北京市政府土地挂牌拍卖政策推高地价。例如2006年1月23日工体4号地的楼面价格高达12655元/平方米。第二，投机性购房日益增多。由于真正的消费者多数没有能力购房，而住房又没有相应的回报保障，造成大量的预期房屋价格升高并希望获得房屋价差的者的出现。第三，开发商通过囤积住房、虚假按揭和哄抬房价等多种手段牟取暴利，进一步推高了房价格。
三、奥运会后京沪房价将呈明显下跌趋势
鉴于北京、上海房地产市场极强的投机性，决定了奥运会后房价将呈明显下跌趋势。
居住性住房需求，是一个与房价走势成反方向变动的一个量值。近年来各地房屋需求随着房价不断增加，表明已成为一个以投机性需求为主体的房地产市场。
投机性需求主导下的房地产市场，是一个房价上涨需求增加、房价下落需求减少的“大起大落”市场。一旦房价下落，过去买房是以和投机的人群，不仅不再购买住房推高房价了，而且会形成一个打压房价的因素。因为投机者买了房子不是为了住的，是要最终卖给消费者的。如果房子不能卖掉，对于他的和投机就完全失败了。如果最终接单的消费者没有支付能力，则预期的房价必然呈下降的走势。
如果者手中的资产天天在缩水，则理性的做法是抛得越早越好。所以这个时候投机者不再从开发商手里进货，而是急于把手里的存货抛掉。对于开发商来讲，“刚性需求”消失了，来自二手房的竞争对手增加了，这样会形成一个持续的打压房价的动力。
由于奥运会期间热点的转移，房地产商和房屋投机者将面临一个萧条的销售周期，这会加大开发商的资金压力，迫使其在奥运会之后通过更大幅度的赢得销量。这会引起以北京为首的大中城市的房价将出现一个大幅度的风潮，房市将正式进入漫长的熊市。
预计奥运会后房价下跌引起商品房需求的急剧下降，房地产企业将被迫掀起破产和重组潮，房地产开发将出现增长大幅回落、甚至负增长的局面。
基于国民经济健康发展的要求，应将这种衰退归结为经济理性，它标志着长期以来靠房地产开发拉动地区及经济增长的格局，有望得到较大的改变。随着今后房地产政策的完善，房地产将逐步废除预售制、鼓励居民和单位自建房、鼓励政府提供保障性住房，打击房屋的囤积居奇等措施，使房价逐渐向重置成本趋近，居民的购房水平和生活水平将因此大幅度提高。(来源：苏商)
景气指数持续回落 下半年房地产回暖可能性不大
种种迹象表明，房地产业下半年明显回暖的可能性不大。
国家统计局日前公布，7月份，“国房景气指数”已连续8个月环比回落，商品房空置面积同比增6.1%。认为，这说明下半年房地产业很可能将继续维持调整，而未来两月业绩对于完成全年经营目标相当关键。
景气度持续回落
国家统计局数据显示，7月份“国房景气指数”为102.36，比6月份回落0.72点，比去年同月回落1.64点。
从分类数据看，房地产业也呈现较明显的景气回落态势。1-7月份，完成房地产开发15884亿元，同比增长30.9%，涨幅比上半年回落2.6个百分点。长城证券地产行业分析师黄清林认为，上半年尽管楼市已经下滑，但房地产依然保持较高增速，近来出现的逐渐下滑值得注意。
中金公司首席经济学家哈继铭认为，由于房价回落趋势明显，房地产明年可能继续放缓，并对经济增长产生不利影响。
业内认为，放缓原因除了房价回落外，资金紧张是直接因素。7月份，资金来源分类指数为99.28，比6月份回落0.91点，同比回落3.36点。1-7月份，房地产开发企业实现到位资金22252亿元，其中，国内贷款为4572亿元，增长15.7%，增幅同比回落5.7个百分点。
在较受关注的房价方面，根据国家发改委公布的数据，7月份70个大中城市房价同比上涨7%，继续呈现涨幅逐月回落态势。同时房价调整城市范围有所扩大，7月份，70个大中城市的房屋销售价格共有17个城市环比下跌，6月为16个，而5月只有4个。
在一线城市中，7月份北京、上海、深圳房价环比出现小幅上涨，但成交量继续低迷。根据中指研究院数据，北京市7月住宅成交环比下降34%，上海环比下滑19.4%，深圳环比下滑12.4%。
中指研究院数据还显示，上月部分二线城市房价跌幅较为明显。如天津住宅销售均价每平方米6631元，环比下降6.4%。武汉成交均价为每平方米5299元，环比下降10%。重庆市成交均价为每平方米3977元，环比下降6.2%。
“金九银十”是关键
由于奥运等因素，业内人士认为8月份楼市仍不会有明显改观。而作为传统旺季的9、10月，对于开发商能否完成全年经营业绩相当关键。
黄清林认为，今明两年楼市整体将呈现供大于求局面。尤其是上半年一些楼盘已经推迟了开盘时间，下半年楼市推盘量肯定将大于上半年。在这样的背景下，“金九银十”具体反弹力度将和价格紧密联系，如果开发商采取合适的促销策略，则买卖双方有望实现双赢。
但也有阻力。一些开发商担心，此前一些城市的经验说明，即使也未必出现成交量大幅提升，这样开发商从营利角度将得不偿失，而且要面对已购房群体的压力。中国社科院金融研究所研究员易宪容认为,虽然目前楼市僵持的焦点在于价格,但下半年房价依然可能只是小幅下滑,而不会出现大幅度回调。
国元证券地产业分析师陆航认为，未来两个月成交量将有所提振，但更多体现在环比上，楼市出现根本好转的可能性不大。房地产业受宏观经济周期影响很大，当前经济进入下行周期，地产业的调控政策也没有放松迹象。对地产业来说，明年情况甚至有可能更艰难。 (来源：中国证券报 韩晓东)
猜想后奥运楼市：难现股市般大跌
嘉宾：
复旦大学房地产研究主任 尹伯成
五合智库顾问有限公司总经理 邹 毅
奥运会的脚步踏入中国后，给各行各业制造了许多话题。对于房地产业来说，有关奥运会过后楼市走向的话题越来越热门，有人认为奥运会将成为楼市的又一个“拐点”，但也有人持相反意见，坚信楼市不会在奥运会后急转直下。本周，我们请来业内给出他们的判断。
奥运不是楼市“分水岭”
主持人：今年楼市表现难掩落寞，如从市场实际交易情况来看，一线城市的住宅销售量大幅萎缩，前景不甚明朗，一些城市的房价也应声而落，如今又加上奥运会带来的经济发展猜想，其中楼市在奥运后真会发生有些人所认为的“可怕的结局”吗？
尹伯成：我相信不会。中国楼市自去年下半年以来确实有一些变化，这种变化主要体现在楼盘销售，市场内的观望气氛比较浓厚，但这种调整是宏观调控挤压楼市泡沫所带来的，从房地产业长远发展来看也是积极的，且与奥运会并无直接联系。
而宏观上讲，虽然后奥运楼市行情如何仍然是个未知数，但首先我认为楼市绝不会出现如股市一般股价跌得越低就越没有人买的现象，购房者买房多数为自己居住，他们有着强烈的改善居住条件的刚性需求，因此只要房价有适度调整，达到他们的经济和心理承受力，需求就会有支撑，也使房价趋于稳定。就目前情况看，房价未来调整15%-20%也许可能，但不可能发生短时间内的情况。
此外，楼市在短期内可能会因挤压泡沫而向下作适度调整，但支撑楼市包括房价长期向上的两大基石并不会动摇，这两大基石一是我国城市化率的上升，城市人口增加会对城市住房带来巨量需求；二是我国经济在不断发展，人民收入在逐步提高，而住房需求的收入弹性很大，这给城镇住房带来了很大的改善性需求。同时，人民币目前对外、对内贬值，凡货币对外的国家，其资产尤其是不动产不可能贬值，因为外资会千方百计进入购买这种资产，而对内贬值又会使房产成为很好的规避通货膨胀风险的工具，并且在通胀过程中，房产即使不跌价也会使泡沫自然化解。
后奥运仍有“蛋糕”可分
主持人：后奥运对房地产业来说又有哪些发展机遇？
邹毅：从国际视角来看，奥运经济有一个完整的周期，主要分为前奥运阶段(长达7年左右的奥运筹备期)、奥运阶段(奥运会举办当年)和后奥运阶段(奥运会后大约3到5年的时间)，而夏季奥运会的举办国在奥运会后大多会经历一个经济回落的过程。不过，我认为北京不会出现这种现象。
因为北京无论人口还是经济总量在所占的比重都不是很高，更为重要的是奥运会的举办加快了北京产业结构调整的步伐，服务业将成为北京新的经济增长点。而对于房地产，我觉得奥运会的举办所带来的这次产业升级和转型具体表现在三个方面：住宅郊区化、旅游地产及商业物业。
如交通设施的建设与改善对成功举办奥运会相当重要，而交通状况的改善不仅保障奥运会的顺利进行，也会造福当地居民，从而使得城区的外围不断扩大，促进了郊区住宅的发展。奥运会也强化了北京多的城市格局，有助于改变现在市区人口过度聚集的状况，一些原本较偏远地段或城市改造地段成为地产业发展新的空间与热点。相应的，北京的房地产市场将重新定位，从而推动周边地产，北京住宅郊区化的趋势将越来越明显，开发商也将拥有新的亮点。
另外，举办奥运会对各主办城市旅游业尤其是入境旅游的可持续发展利好因素较多，旅游地产将迎来前所未有的机遇。同时，从其他已举办过奥运会的城市来看，如果承办城市所处经济环境良好，经济增长持续稳定，且奥运后商业物业的供应没有出现突增的情况，那么，其商业物业的将持续增长；若举办城市所处的经济系统本身处于下降势头，或者赛后新增大量的商业物业，那么，奥运会后其市场就很可能出现下滑。(来源：上海证券报 柯鹏 李和裕)
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