原创 房小评中国房评报道 

8月5日，北京市住建委发布公告，针对离婚买房出台新的调控政策：

夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房的限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。

这项政策影响很大，很多市民咨询。于是，今天有关部门又专门发布了政策执行细则的解释。按照解释说明的内容，在北京市离异前家庭所拥有商品房套数和离异后双方可买房的套数关系如下：

专家认为，此新政可以有效杜绝“假离婚买房”的行为，实现“房住不炒”的调控要求。但是，这样的政策并非北京市独创，此前深圳、南京等城市便已实行。

2021年2月，深圳发布政策，夫妻离婚并将房产分割登记给无购房资格一方名下的，另一方自离婚之日起，三年内不得在深圳市购买商品房；

2020年7月，南京发布政策，夫妻离婚后两年内，任何一方购买商品住房时，其拥有的住房套数按离婚前家庭总套数计算。若离婚前家庭名下住房已达限购标准，离婚后两年内任何一方不得购买商品住房。

从事后深圳和南京的楼市表现来看，离婚买房补丁政策有效抑制了借助离婚投机、投资炒房的需求，但这些核心城市购房需求过大，房价和交易量没有明显下降。

后来，深圳房价和交易量上涨势头被控制，主要归功于大学区制度改革和二手房实行挂牌指导价。由此可见，房价和买房需求一旦脱离金融属性，都是可以被控制的。如果金融属性没被有效去除，仅减少部分需求，对于整体房价和交易量的调控效果来说并不明显。

话虽这么说，离婚买房新政对于楼市的结构性影响仍不可小觑，特别是在财富分配公平的问题上，离婚买房新政可以杜绝有钱人通过“假离婚”不断买房的行为，避免房产过度集中于部分人手上，进而形成财富分配不公。

尤其是离婚买房新政刚出台时，对市场上卖旧换新、热盘打新等买房行为可以有效抑制。

具体来说——

1、投资性购房需求会减少。

北京首批集中供地项目即将入市，一些优质项目想买者众，少数项目还会出现一、二手房价倒挂的现象，为防止北京出现像杭州、深圳等地“万人摇”的情况，出台离婚买房新政，及时压制了投资需求，为热点盘入市降温。

2、卖旧换新的改善需求会减少。

卖二手房时满五可以享受契税、个税优惠，这不是一笔小钱。同时，对于改善需求来说，卖旧换新是一条主要的置业道路，但是很多家庭拥有住房套数超过了限购规定，过去常用的一人“净身出户”的做法行不通了，这些家庭会暂缓改善置业计划。

3、高端置业需求会减少。

很多不差钱的高端置业人士，以前是见到好房子就买，常采取的办法也是“一人净身出户”，离婚买房新政施行后，高端置业人士会面临有钱没房票的问题，个人买房受到限制，除非采取公司购买等手段，高端项目客户也会减少。

4、功能性买房需求会减少。

以需求为例，很多家庭选择先买一套面积小的房子，解决孩子上学问题即可，但是今后非京籍买就必须考虑自住问题，不再是面积越小越受欢迎；养老型买房也同样面临这个问题，不卖旧就不能换新，很多人给自己在郊区买套别墅留着养老就很难做到了。总体来说，离婚新政实施后，购房需求回归刚需为主的市场需求，功能性购房需求会大大减少。

在这里，插播一个真实例子：某读者朋友为孩子买，8月5日去外地办离婚，因为有1个月离婚冷静期，当日仅提交了离婚申请，开车回北京的路上，就看到了8月5日的离婚买房新政，而且新政是从8月5日执行，这位朋友成了被卡的活例子。接下来，这位朋友只能在1个月冷静期满后，到当地民政局去办理取消离婚申请的手续。

可见，离婚新政影响面还是很广泛的。除了购房者外，影响的是开发商。因为实行集中供地制度以后，新房会集中入市，本身就会出现激烈竞争的问题，如今离婚买房新政还导致购房总需求减少，这让开发商对自己房子能否卖出去又多了一层担忧。

此外，开发商最担心的是离婚买房新政对产品设计的影响。由于最近供地的地块多数处于郊区、新板块，且北京楼市这两年购买主力是改善型购房需求，因此，开发商设计的户型多是120平米及以上的三四居室改善型产品。

这两年，购买新房的客户很大比例是卖旧换新，其中很多人是二胎、三胎出生后，家庭居住面积增大，而选择换房。由于种种原因，很多家庭不符合限购套数的规定，过去都采取1人“净身出户”的办法规避限购政策，今后这些家庭都面临房票的问题。

这对开发商户型面积影响还是很大的。开发商未来产品设计应该做大还是做小？

我们仅考虑受离婚买房新政影响比较大的两类人群购房目的变化，简单推演下购房偏好变化：

1、京籍离异且拥有1套房的家庭：

以前这样的家庭采取离婚买房，主要是为了腾出1个人的“首套首贷”资格，以撬动更大的杠杆。

这部分人置业目的兼具投资和自住需求，由于杠杆能力较强，希望买面积较大的产品，实现买大赚大的目的，所以选择的多是100平米以上的三四居室，也是目前市场上主流的刚改、再改类产品。

以后，这样的家庭离异后，具有购房资格的那个人，买房是为了自己居住需要，会选择核心地段面积较小的一居室、公寓等产品。可见，这类家庭的购房偏好从原来的大面积户型改善产品变为了适合1个人居住，或组建新家庭的小面积刚需产品，地段要求由可接受郊区变成了市区，接近工作地点，交通便利等。

2、非京籍离异前无房的家庭：

这样的家庭离婚前可以买1套房，离婚后2个人都可以买房，但是买房的目的发生了变化。原来2个人组建的新家庭买房是考虑生孩子，父母一起居住，喜欢买三居室及以上户型的房子。如今，很不幸，劳燕分飞之后，两个人买房考虑的是自己落脚的地方，支付能力也因为离婚受到了影响，买房趋向小面积、交通便利的城市二手房、新房。

仅从以上两类离婚后仍可以买房的人群偏好变化就可以看出，离婚买房新政深刻影响了离婚目的、离婚后买房的目的，对买房面积偏好带来的直接影响是由原来喜欢买大的，变成了喜欢买小的（假设购买力充足）。

当然，对于不差钱的人群来说，无论京籍还是非京籍，受离婚买房新政影响，不再考虑将来卖旧换新的渐进性改善住房策略，多喜欢一步到位，因此比较喜欢叠拼、大平层类改善居住产品。

所以，离婚买房新政是保护刚需类买房的，除此以外，对豪宅类房子销售影响也不大，因为有钱人买房起步就是别墅，他们不受影响。影响的还是中产阶级、小资产阶级的改善型购房需求，好不容易凑足了银子，房票又出了问题。