我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：有购房资格，首付40，目前己准备好现金400万，想购纯商品房，不要限竟房，现房或最迟2021年6月交付，总购房款在1O0O万左右。麻烦，推荐在哪区买？哪个盘？未来有发展，生活方便，能保值增值的。谢谢

回答：付400万，资质好的话对应总价1000-1200万的房产。 关键一点是你的征信，流水能否帮你贷到足够款项。 在贷到的前提下，1000多万，丽水嘉园这种纯住宅类，九号公寓，清境明湖，富丽花园偏公寓设计，老破大的聚龙花园塔楼，这些都是的大面积低单价的投资选择。 次新盘 可以看融科橄榄城、臻园、东恒时代二期、爱这城等

提问：房姐好！请问法拍房的详细介绍在哪里？搜索里搜不到。谢谢！

回答：你好，都在精华主题里。 法拍房操作好了是很赚钱的，但是新手不建议碰。 法拍房，是指被法院强制变现的房产。这种房子不是不能买，但建议不要盲目听信中介的口头保证，直接按法定程序操作：实地踩盘、缴纳押金、参加拍卖，幸运的话，分比市场价便宜不只50万。 不过，投资就是用风险置换，即：高回报=高风险。法拍房的风险主要是押金、房贷、税费、户口和清场这5个问题。 ■ 押金 报名参加竞拍交的押金要去到总房款的10-20%，如果拍到手不想要或买不了，押金不能退，所以最重要的是确保自己真的有名额购房，不然拍到了，你又过不了户，那就只有两行泪了。 ■ 房贷 竞得房子后，法院通常要求10天内付清余款。那这是不是代表只能一次性付款？NO！“拍卖贷”请了解一下。 首先，在交拍卖押金之前，先准备好相关材料，发给银行负责拍卖贷款的部门。 银行收到资料后，会根据情况，评估能不能贷，能贷多少，给出判断的结果。 记住，购房前6个月不能频繁查询征信，无论是买法拍房还是正规商品房，看房之前，一定先打印征信，确定自己有贷款资格才开始行动。 买法拍房时，确定没问题再交押金参与竞拍（但是，在拍卖之前，银行不会和你签订任何合同，只是口头答复可以贷款，因此也有一定风险），成功拍下之后，马上开始走正式贷款流程，万一这家银行不行还来得及换下一家。 千万不要以为买法拍房资金压力大，傻傻一次性付款，一般来说，拍卖贷利率基本与同期房贷利率持平，而且放款时间会保证在规定的时限内，直接打到法院账户。 ■ 税费 司法拍卖中，涉及到买卖双方的各项税费，均由竞得者支付。 1套200万左右的住宅，如果是不满2年非，各项税费加起来超20万。所以可以事先委托律师或担保机构进行产权调查，淘宝上有这种服务，费用在几百块左右。 需要注意的是，如果房子上一手交易还没出证，必须先完成上一手交易流程，再过户。相当于要交两次税（法院拍卖公告里会注明）。另外，如果房子有拖欠水电费和物管费，也要竞得者自己买单。 ■ 户口 如果原业主的户口挂靠在房产名下，竞得法拍房的新业主要把户口迁入会受到影响。所以在成功拍到房子，拿到房产证之后，要到所在区办理户籍业务的公安部门，申请将原业主的户口“空挂”，才能把自己的户口迁入，但如果学位被占用，就真心无解了。所以竞拍之前，要先调查学位是否能够使用。 ■ 清场 法拍房成交后，大部分城市的法院不负责清场，也就是说，如果原来住在房子里的人是“老赖”，不愿意搬走，你只能报警。 所以必须认准法拍房的类型！最值得考虑的房子是按揭违约，也就是还不起月供了被迫拿出来拍卖那种，原房产证和土地证在银行手里，拿法院成交书后去取就能过户。这种产权属于银行的白盘，即买即过户，银行比你还积极，因为银行不要房，只要钱。 最麻烦的就是个人债权纠纷，业主被人追债，被迫拍卖的房产，后期如果有其他债主上门讨债，心累。 所以通常来说，法院有熟人打听一下最妥当，身世清白的法拍房，不要犹豫，抢！ 看到这里，大家明白投资法拍房的诀窍是什么了吗？ 是：朝中有人 如果没有政法系统的内部朋友帮你探清真实情况，自己又是小白，不建议你买法拍房：这个便宜很难轮到你捡。 那么，法拍房流派的便宜谁捡了？ 事实上大部分优质的白盘，还没公开拍卖，就被内部消化了。 具体攻略如下： 首先联系房管局，咨询司法拍卖房产过户的注意事项，以及需要哪些证明材料；然后联系法院（拍卖成功之后淘宝会告诉你联系方式），明确告诉法院的人你需要哪些材料，抬头怎么写，要几份，哪些地方文字必须怎么填等，法院一般都会配合你完成，然后约定一个时间，跑一趟法院拿材料以及本人签字确认司法拍卖。 ① 拿到法院材料之后，首先要求法院解封房产。（这里我是陪着法官一起去解封，事实证明完全可以不陪同） ② 确认解封之后，立刻去房管局解除抵押（如果房子是银行要求查封，往往房产是抵押在银行手上），解除抵押之后，房产就彻底清白了（无查封，无抵押）。 ③ 洗白的同时，可以拿着法院的材料，直接要求房管局出具房子是否满五的相关证明。 ④ 拿到双方的房产信息之后，加上法院的材料和房产清白证明（房产无查封，无抵押状态的证明），可以单方面提出过户申请，申请提出后，需要登报公示若干天。（登报由房管局操作，等就可以了） ⑤ 登报环节结束之后，房管局会通知你过去交契税，以及土地所有权变更等手续，办理完成之后，就是X个工作日后领不动产证。

提问：房姐您好，看房也小半年了。最后一哆嗦了……求翻牌。 个人情况：在高校工作，工作时间自由，收入稳定但不高，目前月到手剩余可以还7000，需要利用房租还月供。首付准备了300。由于工作关系，主要活动范围在高校聚集地，即北京西部和北部。单身，主要是上车加投资，兼顾居住（万一置换不掉，自己住也不会太痛苦就行） 目前看中若干个标的求教 1.西坝河小三居，70多平，三层，单价6.7万，三室一厅，总价520;2.老国展二环边顶层复式，112平（实际使用面积130+平），单价4.9，四室一厅，总价550； 3.天通苑东三区顶层复式，191平（带露台共计230+平），单价2.7万，三室二厅，总价535。 谢谢

回答：你好，北京选筹一定要具体到楼盘 楼层和户型才能做精准判断。 西坝河是半个死胡同，缺少道路，河道分割，造成难进难出的局面。 虽然空间位置很好，但是地势，交通不好。 所以造成了反常的结果，让人以为价值混乱。 东三有部分奇葩的八角户型，如果是八角户型，这个价格性价比不高，如果是方正户型，上个月刚淘到一套单价2.4的，建议入手价在2.5以内。 感谢打赏！

提问：房姐您好！小白一枚，迷茫中，问题比较多！非京户，单身，社保两年，年收入20万，国贸附近工作，根据目前市场行情，是否应尽早上车？如果是的话，计划1．尽快办理工作居住证，取得购房资格，目前社保只有两年，如何早办？计划2 借用亲戚房票，三年后取得购房资格再过户。计划3 再等三年取得资格再购房，又怕房价上涨过快上不了车。如果可以买房的话，有子弹近500，无贷款记录，首次上车如何选择区域和户型，兼顾自住与投资，推荐下具体小区，如果贷款的话，父母是否可接力贷？谢谢！l

回答：1. 看下你们公司有没有工作居住证名额。亲戚靠谱，代持也是一个好选择 2. 500子弹，依照你的月供能力，看一淘600-700上下的标的比较合适，建议选筹集中朝青板块 例如 珠江罗马嘉园、青年汇佳园、国美城。都是不错的自住兼保值楼盘 3. 用你的资格可以接力贷

提问：房姐您好，经营贷深圳在查，您推荐的全款入的方法就是这种，北京这条路会不会也堵上，您预计是什么时候，现在操作这种方式有什么风险吗？

回答：深圳已经通报排查结果 " 未发现贴息贷款炒房，抵押买房规模占比很小 "。 北京的政策走势不做预测。 只能说房地产对任何地方zf都是支柱产业，没谁愿意轻易动它

提问：房姐好，本人北京土著，名下无房无贷款，目前手里有现金600～800可用（但又不想全用），目前无学区需求 本着保值、看涨的目标买房 推荐哪里？如果有具体推荐楼盘～望京（看过上京新航线）？双井（研究过富力城A）？朝青？通州？西红门？急～望指点～感谢！ &是买一套好？还是分两套买好？

回答：600首付的话，按首套买一个1000+的标的没问题。还需要看你的月供能力。 望京 朝青 双井 都不错，例如 上京新航线 大西洋新城 季景沁园 北纬40度 臻园 都可以选筹，还有 富力城 华纺易城 远洋万科城 苹果社区 乐成国际 也可以淘。建议买一套，充分利用sfsd

提问：房姐好！ 新人首问：刚出手名下住房，腾出首套首贷资格。子弹360，我在良乡上班，过几年退休，孩子在空军总医院附近上班，拟用我们的资质（能贷15年）购买一套总价620万上下的80～90平米两居室。 购房目的：老两口退休以后可以离孩子近点，相互有个照应。孩子未婚，这两年孩子主要居住，过几年孩子结婚生子老两口居住，生活方便。目前主要考虑孩子通勤和投资保值，30以内的板块。 关注过：1、远洋山水（包括沁山水）；2、玉海园；3、田村；4、定慧东里；5、恩济里；6、丰台万年花城；7、草桥欣园等。 考虑以后兼自住。请您帮助指点分析，给排排序，另外如果有更好的选择，也请您帮着分析指点。 谢谢！期盼您的回复！！

回答：保值角度不建议看远洋山水（包括沁山水），由于在八宝山这一片，远洋山水基本是的次新，类似十里河山水文园，相对稀缺造就了远洋山水的普遍溢价。 整体排序 丰台万年花城草桥欣园恩济里定慧东里玉海园田村

提问：房姐，您好。700-1200 纯投资，如果在望京选有什么推荐呢？例如哪些小区？什么单价？几居？您推荐的小区里什么样的算笋盘呢？老破大和次新哪个优先呢？宝星国际这类的可以吗？

回答：整个望京，重心在望京SOHO。 以广顺南北大街，北小河，望京东路为「望京内环」。 中广怡景湾，金隅国际的问题比较接近，都是靠近望京桥，离望京中心有一段距离，离地铁比较远，适合日常开车。 国风尚樾和星河明珠有点溢价，如果品质自住可以考虑，国风夹角位置，星河离地铁近点。 宝星华庭属于理想标的，可以细淘

提问：新人首问！重新整理一下下。 家庭改善，工作在金融街，3年后去东直门。总预算1200-1400，三居到四居，兼顾投资。看了很久依然没定，重点考虑中国玺，建邦华府，Moma万国城，银河湾。海淀西北也看了，很喜欢西山华府无奈地点太远进城太堵；亦庄的改善型住房确实优质可惜投资潜力感觉不大，求指点。 几个问题请教： 1，大亦庄的房子真的好，河西围绕南海子，东面紫禁一号院几个品质无敌但没有地铁，金茂悦和金茂府位置略偏但有学校，和园和未来的和锦诚园离亦庄远却有地铁进进城，不知涨幅有何见解？ 2，很喜欢山水文园4期因为挨着十里河地铁站，三条地铁实在诱人，但是户型太差似乎价格已经很高？ 3，石景山古城片区改善确实诱人，大片空地还没有房子，长安和玺户型惊艳但价格似乎不低，天玺户型也很赞然而稍微远地铁，不知道区域怎么看啊。 多谢指教啦！！！

回答：1. 亦庄的未来看好，南海子公园一期+二期类似奥森公园，可以赏湖跑步。南海子体育园区能够类比现在奥森南部场馆区。 不过客观说来，由于地铁、配套的问题，达到奥森的热度几乎不可能。只能说未来足协搬过来，稍微好点。这里的配套发展还需要点时间。亦庄金茂悦不建议考虑了，品质不太行，附近金茂府要好一点。 2. 山水文园，相对稀缺造就了远洋山水的普遍溢价，属于跑输大盘的产品 3. 石景山适合自住，古城那边开车的话到西二环都是一路高架。现在石景山还在做产业转型，未来潜力上不好评估，看重就仅剩选择 你看的几个盘 中国玺银河湾建邦华府\/Moma万国城

提问：房姐，你好！ 新人首问，已付费 我在京具备首房首贷资格，手里资金可以准备210W左右，买房的主要目的是为了孩子上学，只图个中等学区就行，其次兼顾自住，一家三代，家庭月收入在4W多，年底不确定，我在海淀上班，我爱人在国贸上班，目前倾向于霍营、回龙观、望京、朝青，目前离婚状态，我爱人三年后有户口，但是可能赶不上幼升小信息采集了，我目前自己准备了三种方案： 方案一：用我首房首贷资格，按揭买一个总价450左右的房子，三年后通过过桥填平贷款，办理落户后再办理抵押贷款，填平过桥。 方案二：用我的资格先买一套总价280左右的小的，三年后自己平掉贷款，再卖掉这个小的，换个大点的，再按照二套正常按揭。 方案三：用我爱人的二套资格直接买个，这样可以按照非京籍有房来派位，前两种只能按照租房派位。 烦请房姐帮忙分析下这三种方式，那种更稳妥，或者还有没有更好的方式，另外这几个地方，这个首付条件，您有没有推荐的房子。

回答：建议方案三，这样顺位更靠前。还可以考虑垫资全款抵押的方式入，这样能拉高总价，突破二套贷款限制，回龙观建议看 融泽嘉园，对口育翔、161的昌平分校。望京就看 南湖东园二区 小学一般，但初中是望京陈经纶很不错的，还可以看看南湖中园、望京西园的房子

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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