北京楼市:太难了。。。实锤的牺牲品

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我是北京房姐，资深楼市投资专家。目前已为5000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩地让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

今年真的太难了，因为我有时候很难给出大家一个肯定的答案，市场在变，政策在变，需求在变，比如这种问题我如何回答？

一：

房姐，我咨询卖房，单身，北京工作，租住在北京，我在燕郊有套房子，买的时候120万，贷款40万，首付款还是跟亲戚借了20万，当时利率还挺高的，5点多，毛坯一直未出租，中介说站在只能卖到70万左右，建议我们尽快出手，说燕郊还得继续降，我太焦虑了，您觉得我该咋办呢？拜托您给我一个建议，感谢感谢！

房姐回复：

亲爱的小姐姐，我也快跟着你愁死了，客观的说，你这个建议我很难给的了，首先我判断不精准燕郊是否还会继续降价，现在已经腰斩了，到没到锅底儿，甚至说会不会把锅底打破继续跌，说不好，取决于经济环境，取决于政策扶持，取决于信心；当然从另一个角度看，燕郊已经降了一半儿下去了，再加之当下的救市政策，会不会止跌呢？这也说不好。

抛开这些市场因素，你的房子未出租，每个月还着高利率月供，房价还在降，从这个角度看是入不敷出，实锤赔本买卖！

再看，如果70万现在把这个房子卖了，只能剩余20多万，想想你拿着这20万又能干啥呢？

哑巴吃黄连，有苦说不出，不卖吧煎熬着，卖了吧割肉疼。

这就是你现在这个房子的现状，好的不好的，我都给你分析了，最终决定还是你自己做！

这几年三四线，十八线，北京周边的很多个卫星城，何尝不是这种糟糕的局面，确实无能为力，这就是在时代的潮流之下，人类是如此的渺小，一个错误的决定，注定是一个错误的结局，所以放下买房、选筹如此的重要！

二：

房姐，咨询换房，2022年咨询过小助理，一直看您的文章，很真实、思路清晰，给的方案和建议很落地，所以关于我们家置换的问题，我想听听您的建议！家庭名下有3套房子，一套单位分房，只能自用不能卖，目前我们自己在住，一套在四惠爱这城的2居在出租，没有月供，还有一套在大兴天宫院的公寓住房也在出租中，这两年明显感觉到这两套房子贬值很快，想换一下，两套房子全部卖掉后可以到手800万左右，适当再贷一些，想着1200万左右，买一个3居，等孩子上大学后我们去住。

问题一：现在市场比较差，价格卖得很低，我们应该降价快速卖掉，还是等着市场好一点再卖？

问题二：有没有推荐的区域和小区，我们想提前了解一下。

问题三：关于买卖我们如何操作，我们如何衔接？

感谢房姐，有机会当面请教！

房姐回复：

这一轮几乎没有所谓的王者，99.9%的小区都是跌价的，多与少而已，好巧不巧，你的这两套房子，朝阳四惠和大兴天宫院都是重灾区，尤其是天宫院的公寓，跟上楼燕郊小姐姐的遭遇应该是雷同的，腰斩应该是肯定的了，如果卖了房子回笼的资金很少的话，租金收益也不错的前提下，那就要看值不值得卖了，一般这种公寓住房，如果已经跌下去50%，且租金收益还不错的话，我都建议长期持有了，只要租金能跑赢存款利息就可以，毕竟腰斩太亏了。

另外朝阳四惠的房子，我建议你低价快出，原因是你不低价根本没人买，当下北京都是以价跑量的市场，好的是最近交易量在回升，这个时候价格只要略低一些，很快就会有人买走。

操作上建议卖出四惠后再买房，天宫院的房子先询一下价格，如果跌掉一半儿了，建议留着吧！

推荐的区域和小区，重点看海淀，1200万看清河，西二旗，西北旺，四季青，田村，新房可以看看永丰南！

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