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提问：房姐您好，西坝河东里塔楼，八几年的。两居室，六十几平米，您感觉目前什么价位入手合适。还有这边以后发展您觉得怎么样。这两天就想定下来，之前看团结湖的老公房板楼，感觉不太理想。所以想考虑一下三元桥西坝河东里这个社区。您有什么建议吗？

回答：柳芳，西坝河，太阳宫三地的交通布局都有一定缺陷，相对对区域有一定价格的负面影响。 八几年略老，尽可能找房龄90后的

提问：房姐，地板价是怎么产生的？

回答：价格是由市场的竞争（供需博弈）决定。 这个城市的最底层购房者的资金和人数，以及这个市场上可以买到上车盘，决定了最终的地板价。

提问：房姐，京户，首付首贷，200子弹，目标保值增值，想尽量买三居或者方便改成三居的两居。看中朝阳朝青版块，踩了一些盘，目前还没有理顺思路，在老公房和次新中犹豫不决。想问 1.次新和老公房两者抉择，选哪个？您有什么建议 2.雅成一里有人不推荐，这个小区差在哪里？能入吗？未来好出吗？ 3.附近我的子弹能够到的，还有哪些小区推荐？

回答：1.同一片区，单价相同选次新 2.雅城一品外立面显老，经适房小区居住品质较差，出租居多。 如果不是特别需求或者条件所限，或者出现很好的户型，雅城一半次选。 能不能入手要看具体要看房源和价格。 3.国美城，另一个方向是往南一点的甘露园，朝阳园朝阳无限都市经典兴隆家园这几个

提问：美丽的房姐，我老家雄安新区，雄县县城有爸妈90p房产，1、可以抵押吗？大概能抵押多少钱用于购买北京房产？ 2、我和老公在北京软件园工作，现金首付180w，刚需上车，想年前入手，回龙观、天通苑有哪些小区推荐呢？

回答：可以抵押，如果没有贷款，抵押出70%左右 回龙观融泽嘉园，和谐家园，国风美唐 可以跑盘看下 tty不用考虑，只有大面积才有投资价值

提问：房姐好 接着提问，东三环东四环附近总价不高的老破小公房有哪些地段或小区可选？用名下市值760万左右现房（本身有300万贷款）能抵押贷多少？另外，中海紫御南二环边的房子继续持有还是可以优化掉？

回答：十里堡、常营、甜水园、甘露园都可以淘 能抵押出100-200间 没有大问题继续持有，现阶段置换成本高

提问：房姐您好！新华联丽景珊瑚湾最西边紧挨酒店4层173平4室，二暗卫，第4个小房间无窗，北向两次卧视野稍欠，公司产权，含税费6W內。请权衡上述各因素情形下入手合适吗？感谢不尽。

回答：不适合。 珊瑚湾这类改善型房产，本身不适合带有硬伤。 越是刚需下沉的产品，硬伤的接受度越高。 另外公司产权的房子，隐藏风险的概率更大，交易的复杂性更高。

提问：房姐您好，看了您的精华帖，您认为东三环是产业相关可投资，但是朝阳的教育资源一直不好，未来的定位也是商务区。如果未来朝阳的教育资源配套没有改善的话，您觉得东3-4环还有投资价值么？其比起西城伪学区的投资价值更高么？内在逻辑是什么呢？谢谢！

回答：因为朝阳便宜 同样是5万，3环和5环，你选哪里？ 主席说：个人的奋斗很重要，但也要考虑历史的进程。 什么是历史的进程？ 哪里有钱，哪里有人，哪里就有资源。 教育就是一种资源。 北京最富庶的商业地区，在朝阳。 公立教育，是大众产品，不是被一部分大众利用的特权。 教育的均衡化，是历史的进程； 随之而来的，是教改，教育集团化，多校划片... 学区的高低不平，会被人类规律所摊薄，今天人口富庶教育的朝阳，尤其是泛CBD，望京等地区，将获得更多的资源。 海淀学区，会无限接近朝阳的水平。 西城看似高地，但随着海淀东城被逐一消灭，也是必然的局面。 没有风声，只是拖延，治大国如烹小鲜，不可操之过急。 不要指望挨着领导； 大众和统治阶层界限，不是地理位置的靠近就能分解的。 小灶随时可以开，领导可不想抢大锅饭。 明知市场已经开放，还抢着最后几个大锅饭岗位的，历史已经告诉你结局。

提问：老师你好，请问万象新天这个楼盘你觉得有潜力吗？适合自助吗？370万的两局您觉得合不合适？

回答：万象新天的价格目前来说性价比不高。 如果是为了投资，常营有更便宜的选择。 适不适合自住，一看你们的资产和资金8条件二看自住需求本身，三才看房子。 这套房信息不足。

提问：房姐，您看好北京朝阳开春后的哪些板块阿，哈哈

回答：常营4万半老，5万次新； 朝青5-7万次新； 双井7万次新； 望京6万半老，7-8万次新。 东三环低单价低总价上车公房。

提问：房姐好，请问保利茉莉公馆这个楼盘怎么样？现在价格贵吗？

回答：保利茉莉公馆属于溢价CEO盘。 很有可能在你持有期间内洗不白。 譬如一套溢价80%的CEO盘，平均每年跑输10%，也要8年才能抹平。 很多人不会有耐心持有亏损8年，尤其是遇到前3年完全不涨的情况，害怕到出手。 而很多溢价的因素，未必能保持8年不变。 2000年左右北京大量的公寓，港式楼，精装盘，越来越无人问津。 5万多的保利茉莉，还有不少的溢价； 同5-6万单价，你是买双井和望京，还是买大兴？

提问：房姐好，提问关于资产配置。 今年初份把首套换到太阳公元170，自住（考虑居住品质通勤学区各方面原因），买的这套单价在同小区属于前后一年的低位，全款。这个小区溢价是否高，长期自住持有问题大不大。 另外还有一套丰台商住230平，13年一手房入手，有点砸手里了，一直出租，想卖又犹豫。 能动用的现金在200左右，对资金持有没有太高需求，另外还有一张房票，想着如何在2-3年内优化一下资产配置。谢谢

回答：太阳公园溢价区，既然买了就先持有，未来涨幅有限，如果全款买的，就抵押出来增加首付筹码 商住建议直接出掉，长期持有是亏损的 抵押+出掉商住+200xj，利用房票在望京区域淘一淘，再全款抵押入tty大面积。 这个配置下未来5到10年跑赢大盘基本没问题

提问：请问弘善家园小区，低于5w的商品房能否考虑入手？为什么这个小区一直很便宜？

回答：南边挨着左安路和京津城际铁路，南边是十里河市场，铁路两侧都比较乱，附近商业相当于乡镇水平，北边挨着潘家园华威，居住环境改善一点，但由于潘家园商业的衰落，几大驻京办的阻塞，地段价值比较低。 弘善家园各区建筑风格差不多，基本只有两类，区别是入住率，有的楼几乎满人，有的楼基本一半毛坯（图12），车位配比0.1，很紧张。 缺乏开发支持，本身商业环境衰落，城建落后，稍不注意可能走向贫民窟路线，优点是二三环之间，交通方便，弘善东路一带道路干净平整。 5W内要看具体多少

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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