黄欣伟：上海那套“总价四亿&单价百万”的老洋房，真假重要么？

最近有一则社交媒体消息称，上海安福路7号正在考虑以4亿的价格出售，每平方米单价为99.3万元。然而，3月10日，记者前往安福路7号进行了实地调查，周边的房产中介表示，目前并没有收到关于该房产出售的消息。上海中原地产分析师卢文曦表示，如果这套房子能够交易的话，那么一定是刷新了单价的记录。顺利的话，上海老洋房一年可能也就成交十来套，上海的老洋房永远是市场交易的凤毛麟角。

这个房产交易的传闻，虽然目前真假难辨，但其之所以被广泛炒作，真假已经不重要，媒体和中介都需要这个行业兴奋点成为社会热点，为自己所用。

所以，用旁观态度来看，就算不能追究出真相，但可以拭去那些人造的新闻嗨点和泡沫。

首先，市场回暖是事实，但事实也事出有因。

二月份，上海楼市二手房成交说法不一，但18000-19000套的占主流，相对去年四季度和一月“春节”月份的万套以下，回暖毫无疑问，但回暖内有乾坤。

从去年12月份“全民坐月子”延续到1月份返乡过年，2月份的成交爆发其实是三个月的销量集中释放，并非完全来自于2月份的“突然爆发”，所以回暖有原因，不宜太夸张。

其次，中介需要这个传闻来力证市场回暖。

作为一线从业人员，上海楼市特别是二手房市场的真实情况，虽然每个人都有自己的区域、品牌、客户群，但对于市场冷暖的感受大差不差。

但“4亿总价，百万单价”的嗨点过于劲爆，所以不管真假都引得从业者原因击鼓传花地去人云亦云，因为有助于炒热市场，有助于鼓动购房者，有助于支撑价格，有助于贩卖焦虑，所以中介从业者采用了选择性相信，也就情有可原。

再者，媒体出于站位要求，也乐于传播这类消息，只要尺度模棱两可即可。

去年三季度以来，关于楼市救市是主流，不仅是管理层的各种利好政策频出，主流媒体出于舆论喉舌的自身定位，自然也会乐于报道楼市救市有效的消息。

媒体，没毛病，也可以理解。

第四，盲人摸象效应，一套老洋房不能代言上海楼市。

受众在中介和媒体各自立场上的表态，切不可迷失自己，独立思维在信息爆炸年代才是每个人的智商刚需。

老洋房作为一种稀缺产品，背后是地段、人文、品牌、故事叠加导致的化学反应，其有限的成交、挂牌、转化率都因为数据过少而不能作为一种现象，所以老洋房是房地产品，但不能代表房地产行业，更不能代言房地产市场。

买进老洋房的真实诉求比较复杂，一般不能为人所常规理解，所以其原因、定价、成交都不可复制不可明说不可过分联想。

综上，不论“单套4个亿，单价近百万”的传闻真假究竟真假，但因为作为个例可以提振部分卖家的信心，但不具备以点概面来煽动市场的效应，购房者看过算过。