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三季度大宗交易市场 | 国内投资市场活跃度回升,工业物业交易异军突起

中指研究院 2020-11-08 13:32:11

2020年三季度,国内商办投资市场逐渐复苏,写字楼、零售物业、仓储物流等多个商业地产板块均出现不同程度的需求回暖。本季度内国内共录得55宗商业类大宗交易,总成交额达到483.93亿元,成交面积173.47万㎡;其中上海、北京、广州、深圳四个一线城市录得383.15亿元,占比近八成;成交面积66.91万㎡,占比近四成。

综合数据来看,写字楼依然占据大宗交易成交额的份额,一线城市优质写字楼仍为投资热点,另外京杭周边的工业厂房、大湾区的物流仓储等工业物业较为走俏,热度仅次于写字楼。

成交量

上海市场整体最为活跃

沪杭、广深周边城市工业物业交易密集

成交量方面,CREIS·中指数据写字楼版监测的商办类大宗交易数据显示,今年三季度,21个城市(上海、广州、北京、深圳、重庆、东莞、杭州、义乌、厦门、温州、咸阳、金华、惠州、无锡、天津、成都、昆山、中山、肇庆、常熟、佛山)共录得55宗商业物业成交案例,其中32宗发生在一线城市,上海、广州属交易最集中城市,交易宗数分别是:14宗、11宗,另外,北京、深圳分别录得5宗、4宗,新一线城市中重庆、杭州市场相对活跃,分别录得2宗交易。

从大宗交易的区域分布来看,华东、华南以及华北区域的京津的成交活跃度较高,另外西南区域的成渝也有一定的成交案例。具体来看,沪杭周边的无锡(3宗)、常熟(1宗)、金华(1宗)、义乌(1宗)、昆山(1宗),广深周边的东莞(2宗)、中山(1宗)、惠州(1宗)、肇庆(1宗)、佛山(1宗)等城市均有工业厂房、物流仓储的成交案例,这表明在大宗成交放缓的背景之下,工业物业仍较为走俏。

成交额、成交面积

一线城市成交额占比近八成

面积占比近四成

三季度,从成交额和成交面积来看,国内投资市场整体表现有所回暖,总成交额达483.93亿元,成交面积173.47万㎡;其中北上广深录得383.15亿元,占比79.18%;成交面积66.91万㎡,占比38.57%。

具体来看,三季度国内市场代表性的大宗交易案例包括:颢腾投资联合境外投资人合资约40亿元收购北京悦秀城项目;人保集团以近50亿元整栋买下深圳罗湖招商中环大厦作为南方总部;外资机构投资人28亿元收购上海长城金融大厦;国海证券13.8亿元购上海绿地外滩中心C1栋写字楼;宏利及ESR成立新合资企业,17亿元收购PGGM旗下位于广州、昆山、无锡及东莞的四项物流资产。

物业类型

写字楼仍是投资者关注重点

工业物业交易升温

三季度,从大宗交易物业类型的交易总额来看,写字楼占比超过三分之一,表明写字楼依然机构投资者青睐;其次为工业物业(含物流仓储、数据中心、工业厂房等),占比近三成;商业零售类物业成交约为26%,其余为综合体和公寓,占比合计为8.69%。从成交项目的物业类型的宗数来看,工业物业成交宗数超过写字楼,达到28宗,占据成交市场半壁江山;其次为写字楼和商业零售类,分别为15宗和10宗,占比分别为27.28%和18.15%,公寓和综合体项目各1宗,占比均为1.87%。

伴随宏观经济环境下行及产业持续升级的影响,制造类企业出让厂房增多,华东地区(如无锡、常熟、金华、义乌等城市)厂房物业交易不断升温。另外北京的数据中心投资热度快速提升,三季度万国数据与中信产业基金合作完成两宗数据中心投资。

近年来,数据中心、物流、冷链等另类资产在国家的规划利好下广受关注,但受困于一线、新一线城市土地集约化利用等客观限制,此类交易多外溢至周边城市。今年受疫情影响,大量的消费需求从线下转为线上,仓储物流物业的大宗交易将继续受益于消费线上化的结构性趋势。

买家类型、交易类型

内资买家为主力

资产交易投资额占比过半

三季度,从收购方企业性质来看,内资买家的购置需求活跃,占据大宗投资市场的“主力”,境内险资、大型TMT和金融公司是最活跃的买家。在境外疫情的持续影响下,差旅限制依然是制约外资买家交易推进的主要因素,外资投资总额差强人意。

鉴于本季录得的多宗写字楼交易的交易目的多为自用,因此交易类型以资产交易为主,成交总额占比超过一半。个别商业零售项目则以股权交易的方式进行(如8月28日,王府井拟收购由西安荣华集团有限公司持有的陕西荣奥100%股权,以达到持有该公司开发并持有的荣华奥特莱斯商业项目的目的),部分经营不善的厂房物业则以不良资产法拍的方式进行交易。

总结与展望

9 月,国务院公布了北京、湖南、安徽三个自贸试验区的总体方案和浙江自贸区扩展区域方案。商业地产作为第三产业的重要载体,在自贸区政策红利的刺激下,有望为写字楼、工业和大宗交易市场带来新的发展契机。整体而言,机构投资者仍着重于写字楼市场,尤其是中心地段的优质写字楼;同时,也有更多的投资者寻求有增值空间、产权关系清晰的陈旧写字楼项目,寻求改造的机会。

未来一年资产价格还将存在横盘或下行的可能,不过在疫情的有效防控下,投资者将逐步推进项目考察和交易进程,前期被推延和搁置的投资需求有望释放。作为中长期的投资取向,预计未来内资机构将继续扩大市场份额,开发商为了加速去化商业存量,或将大规模以资产包的方式陆续推向市场。

主笔分析师:赵宕涵

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