[摘要] 关于房产税的传言每天都在上演，但迄今为止依然只是停留在纸面讨论，尚未有任何实质性进展，就连名称也在“房产税”和“物业税”之间徘徊不定，其间难度可想而知。
利益博弈
物业税之难，不仅在于法律障碍和实施细则上，更大的压力还在于不同利益阶层的利益博弈。
从政府来看，未来将面临较大的财政收入压力，财政压力将在一定程度上成为物业税出台的诱因。2007年，财政收入增速高达35.6%，但是2008和2009年的增幅分别只有17%和9.8%，今年的预计增长也只有6%，但与此同时，为了应对金融危机，财政支出并未减缓，2009年的财政支出同比增长24.1%，2010年预计支出6.3%，财政收支相抵，赤字8500亿元，增加1000亿元。
财政80%左右的支出主要是对地方的税收返还和转移支付。1994年分税制之后，地方政府缺乏稳定的税收来源，很大程度依靠的税收返还和转移支付。1994～2007年，对地方税收返还和转移支付从2389亿元增加到1.8112万亿元，增长了6.6倍，年均增长16.9%。金融危机爆发后，对地方的税收返还和转移支付明显增加，2008年财政收入增加17.5%，对地方税收返还和转移支付增加26.7%，2009年财政收入增加9.8%，对地方税收返还和转移支付增长29.8%。不难看出，最近几年地方税收返还和转移支付的增幅显著超过财政的收入增幅。如果能够适时开征物业税，将给地方政府增加一个很重要的税收来源，这将减轻政府对地方的税收返还和转移支付压力。另外，由于房地产作为中国经济的支柱性地位在短期内不会有实质性变化，除了考虑到物业税的税收功能，还必须综合考虑物业税对房地产市场的影响，不致对中国经济形成较大冲击。
对地方政府而言，对物业税的态度可能既爱又恨。目前我国地方政府的收入来源主要有三块——税收返还和转移支付、地方本级财政收入和地方政府性基金收入。以2009年来看，税收返还和转移支付2.86万亿元，地方本级财政收入3.26万亿元，地方政府性基金收入1.59万亿元，最后一项主要是土地转让金收入，三者合计7.71万亿元。土地出让金占地方政府的总收入比重超过20%，如果物业税的改革涉及土地出让金，比如将一次性收取的土地出让金分摊至70年内，对于应届政府而言意味着收入大减，长期来看虽然可以给地方政府提供稳定，但短期收入将会骤减，这并不是应届政府所乐见的局面。
为了金融危机之后的经济刺激计划，各地方政府通过城投公司等融资平台大规模融资贷款，形成了极大的债务压力。根据银监会披露的数据，截至今年6月底，地方融资平台贷款达7.66万亿元，存在严重偿还风险的贷款，占比23%，相当于2009年GDP的23%，相当于2009年财政收入的112%，相当于地方政府本级财政收入的235%。如果按照我国5年期以上贷款利率5.94%来看，每年的利息支出就高达4550亿元。
1994年分税制之后，地方政府一直面临较大的财政压力，加之地方政府无法自行发行地方债，所以对土地出让金等预算外资金的依赖程度较强，从而在相当程度上刺激了土地价格上涨。当地价最终带动房价上涨从而带来民生问题，并招致政府的房地产调控时，地方和形成事实上的利益对立，这在一定程度上导致了房地产政策调控的失效。如果能够将土地出让金转化为物业税，一方面能给地方政府带来重要的税种，减轻政府对地方的税收返还和转移支付压力，而且还能够使和地方政府形成利益一致，地方政府不至于在土地出让金的问题上和顶牛，在这样的背景下，政府的房地产调控政策也将得到程度的执行和贯彻。所以，如果在不改革土地出让金的前提下加收物业税，自然会得到地方政府程度的拥护，反之，如果触及地方政府的土地财政利益，物业税的推行将会在地方政府中间得到较大阻力。
不过，在土地出让金的问题上，不同城市面临的具体情况又不尽相同，比如有些一线城市在经过房地产市场10多年的高速发展之后，可供出让的土地越来越少，这些城市可能会希望尽快出台物业税，以便在土地出让金萎缩后，还能有物业税的收入接力。但是一些三线城市的房地产开发程度较低，地方政府还在期待房地产市场的下一个十年，从而从土地市场中程度获益，这些城市显然会抵制物业税的推出。
从普通居民来看，也分为已经购房者和尚未购房者。已经购房者显然不希望物业税开征，等待购房者则热盼物业税到来，能够将高高在上的房价打压下来。不过，最后一定是两方都无法得到期盼的结果，物业税的开征只是时间早晚的问题，而开征后也满足不了打压房价的愿望，因为开征物业税的首要目的是增加财政收入，而非打压房价乃至打压中国经济。而且，从其他国家和地区的经验来看，物业税也起不到抑制房价的作用，比如美国、日本和我国香港地区等，这些国家和地区的物业税早已存在多年，但房价并未因此下跌。对于中国房地产而言，物业税如果真的推出，对于房价也只是短期影响，不会影响房价的长期走势。
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