[摘要] 4月以来的调控政策在一步步升级之后,北京终于迎来了“真调控”后通州率先的“曙光”,这一次,“真调控”真的来了。
紧勒开发商钱袋子
开发商的软肋是资金链。张阔告诉《中国新闻周刊》:“即使去年很多开发商赚得钵满盆满,但是能够坚挺一年的不多。”
数据能够支持张阔的观点。8月19日,沪深两市共有63家上市房地产公司公布了2010年中期报告,累计净利润接近140亿元,同比增长36%。但是,在漂亮的业绩背后,却是累计负债接近6000亿元的巨额债务。数据还显示,截至6月末,上述63家已经发布半年报的上市房企累计负债总额高达5867.01亿元。
张阔给记者算了一笔账,“如果按照目前140亿元的净利润计算,开发商要偿还完债务,即使不吃不喝,也要42年。”张阔说,尤其是当前主要融资渠道关闭,开发商的资金链更加紧张。
破船总爱遇见打头风。日前,有媒体报道称北京拟出台《商品房预售资金监督管理暂行办法》,规定开发商将不能直接收预售房款,而是交由第三方,这又一次打中了开发商的七寸。
预售制度与按揭制度是房地产市场两个并行的关键性制度,对房企最为重要。十年前,在广州,就是实行了预售制,“刨个坑就能先收钱了”,才使得房地产红红火火发展到了今天。
买房人提前支付的预售款并非小数目。据近日国家统计局公布的房地产运行数据看,2010年1~7月,房地产开发企业本年资金来源38876亿元。其中,定金及预售款9356亿元,个人按揭贷款5131亿元,两者合计14667亿元,占房企整体资本金比例达到37.3%,接近整体资金四成。
中国房地产联盟秘书长、华业地产副总经理陈云峰向《中国新闻周刊》介绍说,按照此前的规定,楼盘封顶后可通过申请预售许可证,提前销售房屋,购房者无论是全款还是贷款,购房款都直接进入开发商自己的账户,并且自由支配。“而这些资金绝大多数用于购地、偿还贷款、开发新的楼盘。可以说,开发商并不是靠自己的固定资金开发房产,而是不断地利用预售房款循环开发。”
这足见预售款对于开发商的重要性。
有丰富的房产纠纷官司实战经验的律师秦兵也告诉《中国新闻周刊》:“目前80%的房地产诉讼案件,都和商品房预售制有关,而违法违规的开发商却不会受到‘伤筋动骨’的惩处。”
《中国新闻周刊》记者从中国人民银行营业管理部相关人士获悉,《商品房预售资金监督管理暂行办法》目前的确由该部门和北京市住建委、北京银监局等联合拟定。“但还未正式发文,具体发文时间也还没有确定,但应该就在近期颁布实施。”
该人士透露,该办法的核心内容便是开发商不得直接收存预售资金,而是由购房者直接将其打入账户。其中,核心内容有三点。首先,今后房地产企业申报的项目总(即重点资金)、用款计划及银行,将成为建委核发销售证的前提条件;其次,房地产企业不能直接收存预售资金,由购房人到银行付款或通过专用POS机刷卡直接存入账户,已收定金、按揭贷款需及时转入账户;第三,开发商有关商品房项目预售款用款计划需经施工单位、监理单位加以确认,分为基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请四个资金使用节点,每个节点用款额度不得高于重点资金总额的25%。
“就是把开发商原来的‘活钱’变为‘死钱’了。”该人士说。
据媒体报道,除了北京,深圳亦将尽快实施相关政策,西安正在酝酿启动和推行该制度,上海方面也早有调研。
地产评论人牛刀认为,预售房款的不仅仅只是资金的问题,而是间接取消了商品房预售制度,斩断了楼市投机的资金链,杜绝了楼市的投机行为,降低了银行风险。可以说,如果这个制度得以执行,将是一个促使房价整体下降的办法,其调控效应,仅次于央行加息。
“其实,在圈内开发商并未对此太恐慌,因为第三方这种说法由来已久,大家或多或少都有点心理准备。”张阔认为办法实施初期不会那么快就见效,为了继续买地、盖房,开发商不得不加快售房速度,也会成为开发商不得不考虑的选择之一。“但还不致于构成致命打击,只是用钱程序更麻烦了一些。”
而中原地产三级市场总监张大伟表示,寻找2010年楼市最有代表性的地方,乃至北京都可以选择通州。通州楼盘单价下调近万元的举动说明,“继二手房在新政后四个月的明显价格调整以后,通州将率先开始第二轮商品房,的幅度很可能超过20%,而且将会传导到全市”。
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