[摘要] 4月以来的调控政策在一步步升级之后,北京终于迎来了“真调控”后通州率先的“曙光”,这一次,“真调控”真的来了。
4月以来的调控政策在一步步升级之后,北京终于迎来了“真调控”后通州率先的“曙光”,这一次,“真调控”真的来了。
8月中下旬,国务院副总理李克强在8天内两次以严厉的口吻提及房地产调控;《人民日报》发表有关楼市言论,呼吁坚持房地产市场宏观调控政策不动摇;商业银行重申严控第三套房贷;《商品房预售资金监督管理暂行办法》即将出台,种种迹象显示,调控的严肃性不容忽视。
“可以这么说吧,高层对这次房地产调控坚决。”经常参加高层组织的讨论会的中国银行业研究主任郭田勇告诉《中国新闻周刊》。
这一次,真也许真的开始了。
9月通州开盘的多个新盘开始纷纷。位于北京市通州区永顺镇的“珠江拉维小镇”楼盘,以团购方式,单价直降万元,1.58万/平方米,均价1.68万元/平方米,此价格时曾达2.7万元/平方米,直接降了1万元左右。这些房子为95平方米的两居,并非尾盘。通州版块在今年曾领涨北京的房价大势。3月份,通州新城规划一经披露,就使得通州均价从1.5/平方米万元上涨到2.5万元/平方米。
通州地区的新盘销售在8月份月销售量仅为百余套,被称为楼市历最惨淡的行情。
无独有偶。在将于9月16日开幕的秋季房展的各地产项目中,30个北京项目半数楼盘均价集中在1.5万~1.8万之间,郊区楼盘基本在1.5万左右,相比今年春季展会郊区项目也2万以上的均价来说下降不少。
“房地产如果这样发展下去,狼总是要来的。”某房企的销售总监张阔(化名)接受《中国新闻周刊》采访说,“狼来了喊得多了是没有人信了,但那故事的结果如何?最后狼还不是真的来了!”
张阔重申他的观点,一味、没人倒闭的房地产市场肯定不是一个健康的市场,吹得越高摔得越惨,吹得越大破得越快。“大部分想正经八百做房地产的,还是希望一个健康的房地产。”
高层8天两提调控
开发商等着“变天”的幻想,正在逐渐被打破。
2010年8月21日,中共政治局常委、国务院副总理李克强在江苏省常州市主持召开加快保障性安居工程建设工作座谈会时强调,各地要继续落实国务院关于房地产调控的政策措施,切实增加住房有效供应,坚决抑制投机炒作行为,巩固调控成果,促进房地产市场长期稳定健康发展。
一是保障房的建设,二是继续落实调控,这两点李克强8天公开提了两次。8月13日,李克强在北京市考察廉租住房、公共租赁住房等建设时也做如是强调。
高层在如此短的时间内两次作出指示,被业内人士解读为, 4月份以来的房地产调控政策不会半途而废。这是对近期社会各种松懈楼市调控政策,制造舆论导向弱化楼市调控力度最的有力回应,打破了各种寄希望楼市调控走回头路的幻想。
“这回看来是真调,中国很可能正在试图通过主动、可控、快速的方式,刺破房地产泡沫。”张阔说,业内其实也在慢慢转变想法和态度。
其实,李克强这两次的考察和讲话也不是孤立事件。
几乎与李克强讲话的同时,国家发改委发布36个大中城市房价数据显示,楼市经过4个月调控后继续上涨。7月份36个城市房价环比上涨1.61%。为此,国家发改委提醒:“各地要继续做好稳定房价工作。”
而《人民日报》也以前所未有的语气和态度,发表有关楼市言论,呼吁坚持房地产市场宏观调控政策不动摇。对于6、7月份北京、上海、南京等城市出现的楼市成交量“”,《人民日报》语调严厉地指出,这绝不是楼市开始复苏,这是一个“刻意隐瞒真相的”,楼市调控政策预期结果还“远未达到”。文章指出,一旦营造出“”的氛围,就可以推动更多人恐慌性购房,开发商就可以借机推盘、投机客就可以借机抛盘出货。“夸大其词的炒作,的阴谋阳谋,目的只有一个——干扰调控,误导预期,获取暴利。”
“这次的调控不是总理一个人在战斗。”张阔不无调侃地说。他对这篇文章评价很高,他告诉记者,目前,政府和开发商就是在争取老百姓的未来预期,在打一场心理战。“买房者对房价的预期对政策的反作用不可小觑。”
“中房协上书”没把握好火候
如今的楼市调控,有这样两种完全对立的情绪:一方面,地产商及其代表们认为成交量一直下降,严厉调控可以休矣;另一面,因为楼市潮还未出现,民众则盼望着调控能再行加码。
从《中国新闻周刊》记者的采访来看,百姓关注的是“房价降了没有”这样的表面数据;关注的是,借此机会把房地产和保障性住房分开,一个健康的住房保障体系是否能建立;而决策层,更关注的是以房地产固定资产总额为代表的“先行指标”,因为它们直接关系到建材、钢筋、水泥等房地产业链条,关乎经济的全局;开发商则很简单,他们希望继续房地产的时代。
中房协“上书”事件被炒得沸沸扬扬,大抵可以体现出上述各方的情绪。
8月12日,在海南博鳌召开的一个房地产论坛上,中国房地产协会副会长朱中一说,中房协已“上书”国务院,建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。大意是说,在目前的调控新政下,土地购置、开发等指标均在下降,房地产上下游产业亦受波及;加上今年宏观经济的不确定性,需暂缓出台新的紧缩性调控政策。
“中房协上书”的消息传出当天,地产股拉升。这个有着官方背景,汇聚远洋、万科等房企的行业协会,在目前房地产市场充斥着胶着与敏感神经的状况下,它的声音带来的政策猜测,又一次挑动了市场的神经。
而在最近三年的政策起伏中,中房协的作用似乎不能忽视。2007年,当一线城市商品房价格直线上涨,市场传出政府将加强宏观调控的声音时,中房协发表了一份《2007年上半年中国房地产市场研究报告》,呼吁“市场的问题市场解决,干预适得其反”。而2008年底金融危机时,中房协上书倡导政府“救市”,也确实收到了效果:性的房地产救市政策以及地方政府救市行为纷纷上演,带来了2009年下半年开始的新一轮房价狂涨。
但这次的“上书”却没以前那么顺利,各方大多明确表示反对。
经济学家樊纲认为,GDP从年初预计的12%下降到预期增长9%,是经济增长正常回调的结果,“不要再拿房地产下降影响GDP来吓唬人”。
中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容也对《中国新闻周刊》说,为促进房地产市场由主导向消费主导转变,“必须坚持房地产调控不松懈,不要过于担忧房地产调控可能会对经济增长放缓有影响。”他认为,楼市调控,有可能影响一点经济增长速度,但这是调控的必要代价。
此外,李克强的讲话和《人民日报》的文章,也被业内认为是对“上书门”的直接回应。
处在“上书门”漩涡中的朱中一8月17日公开表示,此前“中房协上书国务院暂缓出台紧缩性政策”的报道曲解其意。其所要表达的意思是:目前楼市调控政策不会松动,关键是政策要落地。
不管曲解与否,“上书”一事不假。据住建部一位官员向《中国新闻周刊》透露,中房协“上书”的对象并非决策层,而是住建部,但这次住建部并未再向它的上级领导国务院反映、传递此事。
“2008年底时,政府本来就有意通过刺激内需应对金融危机,那个时候‘上书’,火候合适。可是当下,高层多次公开表示‘楼市调控坚决不放松’,此时若向国务院转陈此事,恐怕会适得其反,也没人敢去碰那个钉子。”上述官员说。
中国向来讲究平衡与留有余地,以便“进退得当”,任志强似乎很能把住高层的脉。同样是在博鳌房地产论坛上,任志强向台下数百开发商发出呼吁:“政府有时候希望做事,你就得。你干吗非得让政府把‘核武器’都用出来?我都‘从了’,你们也‘从了’吧。”
紧勒开发商钱袋子
开发商的软肋是资金链。张阔告诉《中国新闻周刊》:“即使去年很多开发商赚得钵满盆满,但是能够坚挺一年的不多。”
数据能够支持张阔的观点。8月19日,沪深两市共有63家上市房地产公司公布了2010年中期报告,累计净利润接近140亿元,同比增长36%。但是,在漂亮的业绩背后,却是累计负债接近6000亿元的巨额债务。数据还显示,截至6月末,上述63家已经发布半年报的上市房企累计负债总额高达5867.01亿元。
张阔给记者算了一笔账,“如果按照目前140亿元的净利润计算,开发商要偿还完债务,即使不吃不喝,也要42年。”张阔说,尤其是当前主要融资渠道关闭,开发商的资金链更加紧张。
破船总爱遇见打头风。日前,有媒体报道称北京拟出台《商品房预售资金监督管理暂行办法》,规定开发商将不能直接收预售房款,而是交由第三方,这又一次打中了开发商的七寸。
预售制度与按揭制度是房地产市场两个并行的关键性制度,对房企最为重要。十年前,在广州,就是实行了预售制,“刨个坑就能先收钱了”,才使得房地产红红火火发展到了今天。
买房人提前支付的预售款并非小数目。据近日国家统计局公布的房地产运行数据看,2010年1~7月,房地产开发企业本年资金来源38876亿元。其中,定金及预售款9356亿元,个人按揭贷款5131亿元,两者合计14667亿元,占房企整体资本金比例达到37.3%,接近整体资金四成。
中国房地产联盟秘书长、华业地产副总经理陈云峰向《中国新闻周刊》介绍说,按照此前的规定,楼盘封顶后可通过申请预售许可证,提前销售房屋,购房者无论是全款还是贷款,购房款都直接进入开发商自己的账户,并且自由支配。“而这些资金绝大多数用于购地、偿还贷款、开发新的楼盘。可以说,开发商并不是靠自己的固定资金开发房产,而是不断地利用预售房款循环开发。”
这足见预售款对于开发商的重要性。
有丰富的房产纠纷官司实战经验的律师秦兵也告诉《中国新闻周刊》:“目前80%的房地产诉讼案件,都和商品房预售制有关,而违法违规的开发商却不会受到‘伤筋动骨’的惩处。”
《中国新闻周刊》记者从中国人民银行营业管理部相关人士获悉,《商品房预售资金监督管理暂行办法》目前的确由该部门和北京市住建委、北京银监局等联合拟定。“但还未正式发文,具体发文时间也还没有确定,但应该就在近期颁布实施。”
该人士透露,该办法的核心内容便是开发商不得直接收存预售资金,而是由购房者直接将其打入账户。其中,核心内容有三点。首先,今后房地产企业申报的项目总(即重点资金)、用款计划及银行,将成为建委核发销售证的前提条件;其次,房地产企业不能直接收存预售资金,由购房人到银行付款或通过专用POS机刷卡直接存入账户,已收定金、按揭贷款需及时转入账户;第三,开发商有关商品房项目预售款用款计划需经施工单位、监理单位加以确认,分为基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请四个资金使用节点,每个节点用款额度不得高于重点资金总额的25%。
“就是把开发商原来的‘活钱’变为‘死钱’了。”该人士说。
据媒体报道,除了北京,深圳亦将尽快实施相关政策,西安正在酝酿启动和推行该制度,上海方面也早有调研。
地产评论人牛刀认为,预售房款的不仅仅只是资金的问题,而是间接取消了商品房预售制度,斩断了楼市投机的资金链,杜绝了楼市的投机行为,降低了银行风险。可以说,如果这个制度得以执行,将是一个促使房价整体下降的办法,其调控效应,仅次于央行加息。
“其实,在圈内开发商并未对此太恐慌,因为第三方这种说法由来已久,大家或多或少都有点心理准备。”张阔认为办法实施初期不会那么快就见效,为了继续买地、盖房,开发商不得不加快售房速度,也会成为开发商不得不考虑的选择之一。“但还不致于构成致命打击,只是用钱程序更麻烦了一些。”
而中原地产三级市场总监张大伟表示,寻找2010年楼市最有代表性的地方,乃至北京都可以选择通州。通州楼盘单价下调近万元的举动说明,“继二手房在新政后四个月的明显价格调整以后,通州将率先开始第二轮商品房,的幅度很可能超过20%,而且将会传导到全市”。
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