[摘要] 上周(５月２５日－３１日)房地产市场成交总量环比下跌，除个别城市外，全国主要城市中多数城市成交出现下滑；成交价格则涨跌互现，但调整幅度较小。有关表示，成交走低主要是受到节假日影响，国务院公布商品住宅资本金下调比例，给市场带来利好。
上周(５月２５日－３１日)房地产市场成交总量环比下跌，除个别城市外，主要城市中多数城市成交出现下滑；成交价格则涨跌互现，但调整幅度较小。有关表示，成交走低主要是受到节假日影响，国务院公布商品住宅资本金下调比例，给市场带来利好，但应注意的是，当前房地产市场仍面临着价格过高、供应不足和通胀预期三大隐忧。
来自易居克而瑞(中国)研究的数据显示，５月２５日－３１日，主要城市房地产市场成交总量环比出现下跌，十大重点城市中，仅杭州、成都、深圳成交量高于上周，其他城市成交量环比均出现明显的下降，其中上海跌幅，环比下滑２７．４％，北京成交量则环比下滑２７．３％。
"节假日对成交的影响较为明显。"易居克而瑞(中国)研究研究员陈啸天分析说，成交价格则基本以趋稳为主基调。数据显示，上周各重点城市房价涨跌互现，整体涨跌幅度都较小，除武汉成交价格环比上涨８．７％和上海环比涨６．３％外，其余城市涨跌幅都在５％以内。
值得注意的是，近期各地土地供应继续增多，企业拿地热情持续高涨。根据各城市发布的土地出让公告，６月１日至６月７日期间，３７个大中城市将有１６个城市有土地推出，土地出让面积前三名为常州、天津和沈阳，分别为６３．８０公顷、５４．７３公顷和４１．２２公顷。开发企业拿地热情高涨，其中，不久前拍卖的北京广渠门外住宅地块竞争激烈，溢价达２４０％，而实力雄厚的绿地集团上周再度拿下其２００９年以来的第５幅土地。
上周，国务院表示将研究开征物业税，同期，国务院公布固定资产项目资本金比例的调整结果，商品住宅资本金比例下调至２０％。"物业税的征收符合税收成长规律，有利于发挥税收对社会资源的二次分配和调节作用。"陈啸天分析说，但从目前的情况看，物业税的执行仍有很多难点，比如征税城市范围、征收物业的年限标准、征税物业的类型结构、纳税对象等方面都难以确定。
陈啸天同时表示，保障性住房和普通商品住房项目的资本金比例从原来的３５％降低至２０％，对房地产行业和开发企业而言是重大利好，能够实质性提高房地产的水平，对项目盈利和企业利润率将起到明显的提升作用，有助于扩大开发，缓和当前部分城市出现的供应不足的矛盾。
今年以来，房地产市场成交形势较去年出现好转，仅从４月份的数据来看，大多数城市成交量继续保持高位，其中，上海成交达到了２００７年的平均水平１８０万平方米，而杭州、南京环比相应增长５４％和４１％。
"对于房地产市场的回暖迹象，在感到欣慰的同时，更应切实关注的是存在的三大隐忧。"陈啸天指出，个隐忧是房价反弹过猛，尤其是在上海、深圳比较明显，部分楼盘的价格已经达到２００７年的较高水平，"无论是从宏观经济面还是从消费者信心的角度来看，目前都还不是大幅度提价的时机，价格过高会影响市场信心的恢复，加重观望情绪，而且价格的大起还有可能会引起政策的转向，直接影响目前良好的格局。"
"第二个隐忧则是目前供求明显失衡，供应尤其是有效供应跟不上。"陈啸天分析说，从近的存量数据来看，随着成交的快速回升，典型城市如上海、北京、深圳近几月的成交量均高于新增供应量，从而使得存量快速消化。陈啸天认为，目前供应瓶颈主要是由于此前房地产业下行，开发商放缓供应节奏造成的，供求缺口何时能补上还有待观望，"供求关系的失衡已经很明显影响到价格。"
另一个值得关注的则是通胀预期。陈啸天分析认为，从近期的情况看，通胀预期所造成的压力已经使得境内外基金、民间游资、部分性个人者纷纷关注物业。根据相关经验，房地产物业是抗通胀主要选择之一。"不排除会出现资金方会大量购买物业来规避通胀风险的可能性。"陈啸天说，这样一来，直接受影响的将会是及中物业，尤其是专门做中物业的品牌性企业将会从中受益。
一边是部分楼盘开盘即的火暴场面，一边是不少项目的高退房率。自一季度楼市迎来小阳春以来，退房现象就如影随形，楼市的"冷热反差"，触动着购房者敏感的神经。
北京房地产交易管理网数据显示，目前北京期房退房公示中有1759条退房项目记录。今年以来，北京部分在售项目的退房率超过10％，有的甚至超过30％。西安期房的退房率超过6％。南京4月以来退房套数近200套。此外，深圳、长沙、杭州、成都等一些地区也相继出现了各种名义下的退房现象。
"退房增加的原因是多方面的。"中国房地产资深陈真诚在接受《中国产经新闻》记者采访时多次强调。"开发商为营造热销的假象，迎合置业者的聚众心理，自编自导'自买自卖'的把戏；有的开发商甚至制造假按揭骗取银行贷款。"
一位不愿具名的某公司房产事业部销售总监也对《中国产经新闻》记者表示，在边卖边退的项目中，部分是之前做的假按揭。不过，好的项目是经得起考验的，尤其是户型合理，开盘价位比较低的新开项目。但是部分退房的原因，也有是因为银行解押，无理由退房等。
陈真诚也明确表示："除了开发商原因导致的退房现象外，还有部分原因来自于购房者。在前期高价购买期房的购房者，在房价下调后，为了寻求更高性价比的住房而选择了退房；也有部分项目后期销售，前期业主因为开发商，超过心理预期而心生不满，导致前期业主要求退房。"
有业内人士对《中国证券报》表示，在前期房价过高的情况下，一旦房价下跌超过一定比例，客户理论上的毁约风险将增加。
"还有一种情况，比房地产开发商导演的假按揭和'自卖自卖'导致的退房现象更严重。"陈真诚表示。现在市场上也存在部分购房者担心房价再上涨而准备购房，但又担心未来房价会下降。因此，出现同时在多家楼盘登记买房的情况。哪个楼盘成交价，就选择哪一个楼盘。把其他所登记的楼盘推掉，甚至有全部退房再去购买性价比更高的楼盘。
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