危机与转型——区域经济与城市发展论坛

——“科学发展观下的未来之城”

房天下  2008-12-01 09:32

【主持人 刘允洲】：谢谢丛主任给我们介绍了群力新区的发展的情况和前景，下面我们进入个对话环节，经济周期给环渤海区域带来的影响和机遇。参加本次对话的有中共文登市委常委、南海新区管委会主任崔卫兵先生、星耀集团董事长颜语先生；著名城市、地产策划人王志纲先生、高策顾问公司董事长李国平先生！

【主持人 刘允洲】：我们的对话开始，下面首先向王志纲先生提一个问题，王先生长期对区域经济发展包括对京津的一体化的发展有很好的研究，首先想请您谈一谈在这样一个新的周期，环渤海的经济区域的发展有什么样的前景？

【王志纲】：昨天到了北京以后打开电视一看都是关于住交会的介绍，我很奇怪为什么这个时候都来报道这个论坛呢，我想有几条。条就是说人们已经把房地产当成了一个试金石，大家知道现在全球化构成有一个很重要的主题就是城市化，西方的发达国家从美国到欧洲城市化已经80%以上了，而我却不是那样，在未来15年之内中国的城市化到80%的话，按照全的分析方式，中国将会有18个以上的500万人口以上的城市，在这个过程中全看好的可能就是一体化。是今年奥运会作为中国的一个国家的营销的成功举办以后，全对这个所谓的京津同城化更是给予了很大的期望。

【王志纲】：喊了很多年的京津城际列车终于开通了，我专门有尝试了一下，日本的京都我们叫首都圈，辐射3000万人口，而首都圈里面在300、400公里以内的辐射边境里面，就是现在的秦皇岛，甚至到沈阳，甚至到我们山东的文登，甚至上班都会跑到北京来上班，就是辐射半径很大。我问了他们一下除了游客，长期居住的人90%是在首都圈里工作的。天津到北京28，这个空间是之大的，所以更有信心了。在这种情况下，星耀自己这个品牌去试水引起媒体的广泛关注是可以理解的。

【王志纲】：我想在目前的中国没有哪一家企业像星耀这样，光是他的产品、业态从这个所谓的城市功能、设施包括高尔夫球场，还有包括个性化酒店，可能在中国都是很罕见的，所以大家为什么会关注也可以理解了。

【王志纲】：现在我想谈一谈一体化的问题，下一步整个全中国乃至可能城市化是一体化能够会很出彩的，因为首先中国的国家战略滨海新区、环渤海。第二个也是中国改革开放30年以后，30年是三个发动机，个发动机是珠三角，珠三角在满负荷运作，如果不升级就滞后。第二个就是长三角，现在也面临很大的困惑。第三个发动机就是京津一体化，这一点没有什么可争议的。但是在这个过程当中我有一个感觉，光靠政府显然是不够的，一定要有市场站起来，官场和市场对接才可以把这场大事炒起来怎么对接呢？首先要有一个科学的思路，要有很多成功的样板，中国有一句话是如果没有成功的样板，不把市场做起来，不把市场的信心做起来，可能会比较辛苦，比较艰难。

【王志纲】：今天我看了一下，这些楼盘展示有很多楼盘都在做京津一体化的概念，我觉得这个问题是有意义的，我就讲到这里。
 
【主持人 刘允洲】：谢谢！刚才说到星耀，星耀集团的同志也在现场，我想星耀集团据说在天津有一个很大的项目，占地达到了7平方公里，现在在这样的一个经济周期里，请你谈谈为什么对这个项目这么有信心。

【颜语】：首先感谢王老师的评价，我们这个项目位于天津的东南边，就是天津老城区和滨海新区之间，也是天津社区的一个高尚的生态居住区，整个开发面积计划是300平方公里，我们在里面核心区占了7.3平方公里。这个项目我们整个进度快，这个项目我们现在定位并不是面对天津，我们在近大半年时间我们参加了唐山的环渤海房展会还有山西的和其他的一些推介。我们为什么会来到住交会？而且这一次我们在北京的嘉里那里做了一个展示，后来我们发现我们在天津搞了几次活动，我们把北京的一些朋友，一些客人请到天津去参加我们的一些活动，我们发现北京人对这个项目感兴趣。

【颜语】：从北京到天津坐火车半，坐汽车到我们的项目一个，所以交通的改变为两个城市的距离的拉近起到了大的作用。在这个项目当中，在中国找不到，因为11000亩当中有4000亩是水面，我们有滑雪场，有医院、、商业、游泳馆、健身馆，这些配套设施的完善，这样的完善引起了北京一些购房者的兴趣。当然，我也不便说名字，但是我们这一次搞活动，因为搞了几次大型的演出活动，有大牌明星去天津，看到这个项目以后已经预定了我们这个项目，他们认为以后在北京和天津一体化的实现以后，我们现在的房价是北京的三分之一，一个是房价低，另外一个目很好，所以我们对这个项目的有信心。包括我们在山西布展，现在山西有很多人士对这个项目表达了浓厚的兴趣。天津有一个政策，100万以上，另外我们山西的煤炭有70%是靠环渤海出去的，所以有很多人在天津购房，而且天津这几年的发展是的迅速，所以我觉得京津一体化已经开始了，我们已经不仅仅是在一个区域市场，所以我们在营销方面也是考虑跨区域，跨界营销的一些思路。

【颜语】：不仅仅是大华北，包括山东，我们有一个客户因为中信是我们的战略合作伙伴，中信带了他一个客户去我们那儿，他是青岛的，青岛那么漂亮，来到这个项目看完了以后，这个人是一个人，很有钱，本来他想住北京，后来因为他小孩在北京工作，他想到北京来，后来看完这个项目以后说住在我们这个项目，小孩周末可以半来看他，我们这个项目的市场是很大的，青岛是一个漂亮的城市，因为1996年我跟李嘉诚在那儿合作的时候，我在那儿待了两年，我想那么美丽的城市的人都能被我们项目所吸引，所以我是很有感触的。

【主持人 刘允洲】：文登也是一个很漂亮的地方，下面请文登市市委常委崔卫兵先生，我想问一下文登作为东南的一个县级城市，在环渤海区域经济发展当中，怎么样通过更好的合作来带动文登的发展，请您谈一下。

【崔卫兵】：我是山东文登南海新区的管委会主任，我们的自然环境得漂亮，我们是属于山东省威海市下属的一个县级市，大家都知道威海早在2003年的时候我们就被联合国人居署授予了人宜居的城市的品牌，在上个月11月初，在南京联合国人居署中，安娜女士也给予我们作出了很好的评价。我们的县城不在海边上，在市的，这样我们的工业也好，服务设施也好，其他的东西都集中在城区板块，应该说城区这一块发展的相当不错，现在不管是工业的产值，我们是百强县排在第16位，包括的卫生城，旅游城市，环保的模范城市等等荣誉称号也不少。但是作为沿海城市不发挥海边的作用，这是一个大的遗憾。

【崔卫兵】：所以2007年的3月份，我们和滨海新区开的时间差不多，天津有滨海新区，我们山东文登有一个新区，整个文登156公里的海岸线全部在新区的范围之内。我们集我们地理位置的，加上资源的，加上旅游资源的，我们把这个区域分了两个大区，我们的特点就是什么，两个区同时开发，一个是属于临港的高新技术产业区，我们自己建设港口。另外一个是旅游渡假村，今天能参加我们住交会也是因为在我们区里现在有一个项目，今年获得了一个创新奖。所以这两个区域同时开发有很大的好处，因为现在我觉得如果单纯的有工业区，现在一些的企业的高管或者是领导层是很注重这种的，一个很荒僻的地方开了一个工业区，很多管理人才不会来的，这样对企业的发展会造成一定的损失，能够损失一定的人才。

【崔卫兵】：单纯的发展旅游业，如果大的城市比较近的话，这个项目实施的可行性还是比较高的。其他地区单纯发展旅游、渡假这种项目是很难成功的，因为你想达到一个有品牌的旅游项目的话，那需要几百年或者是更常的时间。两个区同时开发，既适合我居住，又适合我创业，这样的吸引力会更大一些，目前我们南海新区就是照着这个模式做的。目前我们启动了一年半的时间，不管是先进的制造业项目，还是旅游地产项目已经进驻了很多，刚才我也说了我们有一个楼盘已经得到了一个奖项，在此也欢迎各位有机会到我们去作客，谢谢！

【主持人 刘允洲】：李国平先生对环渤海经济的发展研究了很长时间，现在请你谈谈环渤海区域经济发展的合作问题，请您谈谈您的看法。

【李国平】：谢谢各位！今天的话题是京津一体的环渤海经济，实际上因为我们公司在天津也有幸这几年做了不少的关于城市运营和土地开发方面的顾问。实际上我觉得我们现在讨论的一个很重要的问题就是到底天津是在什么位置来发展，我前一段时间写过一篇文章，给天津一个定位，因为所谓的第三产业的发展中，这几年在天津的上上下下还有很多的问题，个我们有一个唤醒，天津可以在上海之后成为一个庞大的经济，我们天津的市领导也在一些场合说过，现在的天津可以说是北方的上海，可能以后上海会成为南方的天津，所以野心是有的。在几年前我在山东也参加过一个论坛，我们山东当时的想法是80年代看广东，90年代看上海，21世纪就看山东了。而且那个时候也已经在炒作环渤海的概念，从地理上来讲，既然环渤海是下一个发展方向，我们山东就是一个龙头。

【李国平】：很多时候大家有很多的愿望和雄心在里面，这个没有什么问题，但是我觉得最重要的还是要给自己一个很好的定位，就是我凭什么这样去发展，或者是我凭什么达到我自己的目标。在做项目的时候，有一些区里的领导甚至是一些村长找我们的时候，有时候他需要有一个急功近利的概念，就是你一定要给我一个好的概念，但是我觉得我们更多的要去如何运作这个项目，让他真正的可行。因为我们现在也有很多的例子，刚才也提到了上海，其实上海有一个在松江的一个漂亮的小镇，也是一个英国的设计机构专门进行设计的，应该说是美轮美奂，比英国看上去更像英国。

【李国平】：这个小镇建成了以后，已经入住了两年多，现在的商业和商务都没有开起来，一个产业起来了，那就是婚纱摄影。所以我们就觉得在这个时候，我们有时候过渡的去追求一些先进的东西，但是我们即使是建起来了，但是我们没有考虑我们到底是什么样的产业在这里进行，什么样的人在这里和什么样的人在这里居住。如果我们一味的盲目的攀比是不行的，这些都已经是一些看似很现代，但是是很落伍的思想了。李克强上次在天津视察的时候也说过一句话，他说是不是我们要研究一下，是不是的我们的CBD都应该像曼哈顿一样。
 
【李国平】：所以我觉得在这种时候，我觉得现在很多的问题是在城市发展当中有很多的误区，回过头来再看京津，既然你把天津和北京融合在一起，你还是想大首都，就是你天津的地位还是没有自己的位置。大家都知道深圳早就是那么多年的股票交易市场，但是现在也面临着金融危机的问题，我觉得跟北京也一样，在这种情况下，我认为天津应该踏踏实实的走，我们一直在讲退二进三，没有那么多的第三产业，而且第三产业也不代表就是很高档的，一个村子里有一个小卖店也是第三产业。作为一个城市来讲，天津最重要的发展我认为应该是产业。中国早晚要成为大的制造业大国，如果你天津能够成为中国制造业，你就是全的一个制造企业，这个地位没有问题。以此来发展我们的第三产业的产品设计，产品研发，你搞的会议是产品会议，工程师也是紧俏的，你的资本是产业资本，这才是真正的第三产业，在制造业相符合之后，这个第三产业就没有办法错位了，同时你可以利用北京的高效的资源，你就不是一个简单的融合关系。

【李国平】：你要做第三产业就要做某一方面的老大，踢足球你肯定不是，你就打篮球，我觉得应该是这样的，这样的话京津才会有一个更好的发展，我就说这些，谢谢！

【主持人 刘允洲】：我们这个对话环节到这儿基本结束了，最后请各位嘉宾每人说一句话，发表一句来描绘我们环渤海地区区域经济发展的前景。还是先从王志纲开始！

【王志纲】：这个冬天比较冷，冬天过后是春天。

【颜语】：环渤海地区将成为经济发展最重要的一个地区。

【崔卫兵】：我们有一句宣传语叫一路向南，海参万象，欢迎大家到我们山东文登来。

【李国平】：环渤海的每一个城市只有做好自己，整个环渤海才能成为中国新一轮经济增长点。

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