危机与转型——区域经济与城市发展论坛

——“科学发展观下的未来之城”

房天下  2008-12-01 09:32

周建春：2008年土地政策回顾及2009年前瞻

【周建春】：尊敬的各位来宾上午好！根据会议的主题，我主要从土地这一块来谈谈2008年房地产这一块的土地市场的情况，展望一下2009年房地产有关的主要的政策。受到了国际金融危机的影响，我国经济增长已经受到了明显的负面冲击，作为国民经济的一个重要的支柱，房地产业自然不能避免要受到影响。方面是2008年房地产开发用地的控制分析，个基本情况从基本情况来看，2008年我个人来看有以下几个特点，个是土地供应量的基本稳定，根据国家统计局的发布，1-10月份房地产开发企业完成土地购置面积是同比下降，根据国土资源部的监测，前三个季度总的建设用地供应总量是206万亩，同比减少了28%，房地产用地供应基本稳定。前三个季度房地产开发用地是5万多公顷，比2007年的同期减少。比2005、2006年都有增加，这是个总量。

【周建春】：第二个是住宅用地的供应，在房地产开发用地里面还有住宅用地，前三个季度的检测是3.8万公顷，占总量的76%，这个比重均高于前三年同期水平。

【周建春】：第三个方面是中低价位，中小套型的普通商品房的用地和保障性住房的用地增加，这个主要是根据的精神，1-9月，这三类住房的供应量分别增加，这个增量比较大，占住宅用地的比重分别是30.8%，11.9%和1%。这个比2007年都提高，从目前来看，大部分城市这三类住房的土地供应量占50%以上，有相当一部分城市超过70%。

【周建春】：第四个特点是土地需求在减弱，主要应该是商品房的需求在减弱，所以以至土地需求减弱。到下半年以来，土地流拍，政府出现一个价格，很难出现再议价成交。12个重点城市的土地流拍可以达到30%以上，这是市场的一些基本特点。从2008年的一些政策来看，房地产相关的我们归结为主要是四个，一个是严格控制建设用地总量，加大土地供应的结构调整。2008年前三个季度，这个土地供应总量是下降了28%，但要求在总的供应量控制的情况下要降低工业用地的供应。根据这个精神，前三个季度房地产用地基本持平，这是刚才讲到的。北京市的供应占总供应量的35%，提高是两个百分点。

【周建春】：第二个特点是加大总量的供应，大家知道在房地产这一块，主要是靠新增用地来确保我们的土地供应。在今年，由于耕地保护和基本农田的保护力度加大，在总量上的供应增加，水平达到了50.3%，比以前有所提高，北京市达到了79%，接近于80%。

【周建春】：第三个方面是加大对中低收入的供应。

【周建春】：第四个方面缩小了房地产土地抽样面积，到了10月份逐步与的政策接轨，从土地这一块来说也是积极的的宏观政策。到2009年是与这个形势密切相关的。

【周建春】：下面我谈一下2009年的情况。国际的经济形势处于风险期，金融危机对整个全球经济的影响还没有结束，到明年的话应该是对国内经济的影响还会增加，还会持续，这是一个。第二，中国经济的基本面长期看好，但是明年的经济有回调这个也是不可避免的，这个主要是对我们房地产的需求以及居民的收入的增长有影响。第三，保障性住房的供应，这个在这次扩大内需的十大政策里面主要是对保障性住房的供应和农村的旧房的改造、安居房的改造等等。这一块的供应会增加，这一块大家知道目前从2006、2007年开始，保障性住房和商品住房已经形成房地产业的两大板块，这一块的增加自然会对商品房的需求有影响。我们的土地供应方面主要会侧重在中低价位，中小户型商品房以及保障性住房的土地供应。

【周建春】：同时，明年还有一个大的情况，就是三中全会所规定的农村制度的改革，明年都得启动，一个征地制度的改革，还有是农村的基地建设的扭转，这个要启动。再一个是城乡统一土地市场，这个也要启动。我觉得三中全会对房地产最关键的这三个是影响比较大的。

【周建春】：从土地政策来讲，我想有这么几个方面与我们的房地产业的发展关系比较密切。一个是更加严格的保耕地，以及节约、集约用地，三中全会提出了两个最严格的土地制度，原来只有一个，叫最严格的经济保护制度，这次增加了一个，还要实施最严格的节约用地制度，最严格的耕地保护制度的话大家都很清楚，因为多年以前就提出来了，在这次有两个新的东西，一个是要化地基本农田，这个既是确保国家粮食安全的需要，但更主要的是在明年的规划修编中要作为城乡建设用地发展的空间管制的手段，不能向外扩张。空间管制的边界主要要由基本农田来做，这是最严格的耕地保护。

【周建春】：提高土地的效率，比如说上海目前出台了提高容积率，国土资源部出台的政策，凡是在以前的供应地上面要提高用地效率，比如说提高容积率，扩大占地等等，这个都是为了鼓励大家节约有永远用地。从制度和市场上来看都是为了推进有效使用，基础设施用地、以及事业单位的用地这些都要逐步的进行有偿使用。再就是工业用地的配置，这是节约用地方面。

【周建春】：第二个方面是征地制度改革，征地制度改革在明年将会进一步的深化，因为三中全会有一个明确的要求，要确定工业性和经营性的范围，第二个是要健全征地补偿机制，第三个就是要对被征地农民的就业、住房和社会保障都得保，那么这个是征地制度改革提出的一个很明确的要求。目前国土资源部在做、第三个方面，个方面是目前在划拨用地，原来大家都知道在这个划拨用地目录的基础上我们界定什么是工业性用地，什么是经营性用地。从征收的范围来讲，城市规划以外的集体建设用地里面凡是要用经营性的按三中全会的文件来讲叫非公益性项目，以后就不再征地了，就是说这个征地范围缩小很多，城镇规划圈以外的非公益性项目以后就不征了，以后就进入集体项目的流转。

【周建春】：要求同地同价，不再因为我是被征土地以后的土地是房地产用地还是工业用地还是基础设施用地，都不会因为以后土地的类型来补偿征地补偿费用，这些都一样，一口价，这叫同地同价，在明年都会实施。总的水平来讲要适度的提高征地补偿标准，同时要把农民的社会保障要纳入征地补偿标准，因为三中全会文件规定要先保后征。
   第三是集体建设的流转明年都会展开，这是一个新的东西，因为征地制度范围缩小了，必然要有一部分进入市场流转，我进入市场流转的话，大概目前是社会都比较关注的，我讲一些我个人的认识和看法，大概有这么几个方面。

【周建春】：范围来讲，刚才讲了只是城镇建设用地以外的非公益性项目，你可以是搞经营的，只要不是工业的流程，前提条件必须要符合规划合法取得，这个意识是符合规划，合法取得，自然就对以前不符合规划，没有合法取得的那些集体建设用地是否能够进入市场流转做了一个规定。我这个前提条件是符合规划，合法取得，以前不符合规划，不是合法取得的还不能进入市场，这是需要注意的。集体建设用地流转不能搞商品房开发，也不能搞高尔夫球场，同时也不能建设其他的国家的产业项目，主要就是前两项，与我们是密切相关的。

【周建春】：统一市场这一块重要，原来一直没有放开，放的时候理论界和实践界都担心会对房地产市场造成冲击，目前逐步把两个结合起来，形成一个统一的市场，一个是纳入年度计划，第二个是国有土地和集体土地实现同地同权，同权同价。国有土地的权利，集体土地都有，这叫同地同权，作为国家只是在税费体系这一块来对集体建设流转的来进行调解。

【周建春】：在一个统一的市场上进行招标等，放在现在的市场上面统一去做，这是统一市场，所以这个都是明年的我们这个行业所需要面对的。

【周建春】：第四个是全力保障，现在扩大内需拉动经济增长的的土地供应，在这一块三个方面，一个是在新一轮土地计划和规划中要统筹安排，总量控制。第二个方面确定的保障性住房和农村的危旧房的改造工程，游牧民改定居等等中低收入以下的住房供应在明年及以后都会全力保障。

【周建春】：第五方面，在三中全会开的前后，对宅基地换住房这个媒体看的都比较重，社会看的比较重，这些明年都会有要求。这个出来的建设用地的指标首先是要用于村庄的集体建设，再用到城镇的建设。所以在这个里面是两条要记住的，就是这个城乡挂钩，一个是负责耕地，第二一点就是总量控制，总量控制这一条不放松，我主要讲的是这些，谢谢各位！

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