北京放松限购，五环外可以多买一套！

北京市住建委官方网站正式公布了众人翘首以盼的限购放松文件，证实了近期街头巷尾热议的种种预测，也为早前房地产股市的显著上扬找到了确切的政策落脚点。

这项被称作“4.30新政”的政策，在现行住房限购框架内，破冰式地允许每个家庭（含夫妻及未成年子女）或成年单身者在五环外新增购置一套商品住宅，无论是新房还是二手房。此番调整幅度超出市场普遍预期，将海淀五环外、昌平南部、朝阳的望京北部和东坝等热点区域与房山等传统郊区并列，无疑是对这些热门区域的显著利好信号。

特别值得一提的是，海淀五环外区域的纳入尤为引人瞩目，作为城六区之一且房价普遍超过10万／平方米的高端区域，其被视为改善型家庭购房的首选之地，此番政策调整无疑打开了新的购房窗口。

然而，对于五环内的南城及非热点区域，此政策或带来一定的负面效应，因为部分改善性购房资金可能因此被分流到五环外。

回顾今年北京房地产市场的政策风向标，三大核心调整尤为关键：

首付门槛的全面下调，惠及首次购房和二次置业者；

离婚购房政策的松绑，理论上可无限次享受首套购房待遇；

即本次的五环外限购放宽，额外增加一套购买权限。

尽管降低利率、放宽通州限购等其他措施也在进行中，但其影响力较上述三项政策稍逊一筹。

尤其是4月23日中国人民银行宣布的“离婚后名下无房视作首套房”政策，其对市场的推动力度甚至超越了4.30新政，原因在于离婚购房策略具备以下优势：

• 可直接视为首套房，不受新政策下二套或三套的限制；

• 购房区域不受限制，不像4.30新政限定于五环外；

• 理论上可无限次利用，而新政下购房上限为三套。

4.30新政更多是激励已有购房资格群体的改善需求释放，而非引入全新的购房群体。它简化了以往复杂的置换流程，消除了假离婚购房的必要，使得购房资格不再是问题，唯一的门槛变成了资金实力。当前政策导向明显偏向于刺激富裕阶层的购房需求，三套房显然已超出刚需范畴，故而，新政主要受益方为五环外的高品质改善型新房、优质二手次新房及别墅等物业。

总体来看，此政策影响范围有限，但对特定区域构成较大正面影响。北京房地产市场的真正复苏，恐怕还需更大力度的政策刺激、经济全面回暖带动收入增长或房租回报率贴近房贷利率等多重因素共同作用。

基于此前与粉丝的交流，北京楼市触底反弹的关键要素包括：政策的强度、宏观经济的恢复情况及民众收入增长或资产增值带来的信心回归，以及租金回报与贷款利率的趋近。针对4.30新政，投资或购房区域的选择上，建议优先考虑海淀五环外、昌平南、望京北、东坝区域，而对那些高估价的丰台五环内新房，则应审慎对待。