大发地产：拿什么跑赢大市？

上市是一面镜子，业绩则是最直接的表达。上海滩历来实力房企扎堆，没有绝活儿是很难立足的。

大发地产如何实现突围？或许从半年报中看出端倪，其中核心关键词是增长。

8月28日，大发地产交出2019年中期业绩。中报显示，大发地产2019年上半年延续2018年的增长态势，2019年上半年大发地产的规模和盈利同步提升。

数据显示，2019年上半年，合约销售额达71.11亿元，较2018年同期增长41%；总合同销售建筑面积约58.92万平方米，同比增加133%。

盈利能力稳健提升，净利润由2018年同期的0.03亿元增长至3.24亿元；净利润率由同期的0.3%增长至8.2%；毛利9.61亿元，同比增长228%；营收同比增加303%至39.74亿元。

值得关注的是，大发地产持续稳定的增长得到机构认可，建银国际首予7元的目标价，投资评级为：跑贏大市。

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加速布局  

纠结的市场，一部分销售缓慢的房企陷入自我恐慌，暂缓或者放弃了拿地。大发地产则进行了反向操作，别人恐慌的时候抓住机会储备优质地块。

有市场人士认为，大发地产自上市以来拿地更加迅速和果断，甚至可以用强势来形容，在部分城市地块争夺战中表现志在必得的气势，部分地块有一定的溢价率。

报告显示，2019年上半年，大发地产土地储备持续增长，新增土地13幅，新增土地储备128万平方米。

从数据表现来看，的确可以表明今年上半年大发地产在土地市场上的霸气表现。截至2019年6月30日，总土地储备432万平方米，其中就包含今年上半年新拿地的128万平方米。

然而，大发地产上半年的加速拿地，并非意味着激进和高风险。

“大发地产秉承审慎的投资原则，每拿一块地，都经过严格的测算和层层论证。”截止到6月30日，大发地产总土储平均土地成本约3500元/平方米。

另外一大现象更加值得注意，那就是大发地产的主战场仍然在一二线重点城市。新增土储呈现“强聚焦”的特点，80%聚焦在新一线及二线城市。

新一线和二线城市布局，符合大发地产深耕长三角，布局国家黄金城市群，“1+5+X”战略体系：“1+5”指继续渗透长三角核心区域，战略性布局成渝、中原、长江中游、广东、山东5大区域枢纽，“X”指黄金扩张机遇，积极寻找北京、天津、西安、福州等城市的发展机会。

长三角的核心价值毋庸置疑，大发地产董事长葛一暘在业绩会上一语道破天机，“大发地产在长三角有天然的优势，大发发源于长三角，在此已深耕了20多年。长三角它的周转速度、经济活力非常适合大发的产品和战略定位。”

或许，加速拿地理解为只是个表象，毕竟当下市场格局，有一定数量的房企是按兵不动，因此凸显了大发地产的动作频频。但必须强调的是，其加速拿地后离不开健康的快速周转运营循环体系。

大发地产依托精准的城市布局，以现金流管理为核心，标准化的计划管理体系为主线，保障快速周转。实现从项目拿地至展示区开放、项目首次开盘、竣工以及最终交付的全生命周期的经营管理。

大发地产“投、融、运、销”四位一体，协同管理，最终实现平均开盘周期6个月。2019年上半年首开项目平均去化率超80%，售价和去化速度均领先周边竞品。上述数据表明，大发地产通过标准化的工期管理，实现了项目高效的运营节奏，保障了项目的快速开盘，现金流的快速回笼。

的表现让大发地产收获颇丰，荣获“新晋上市公司年度大奖”、“2019年度卓越投资价值地产上市公司”、“2019中国房地产上市公司发展速度5强”、“2019中国房地产上市公司治理10”等重磅奖项，在资本市场的影响力逐渐提升，为大发地产未来获得更多的资金支持提供了便利。

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强大“朋友圈” ？  

市场格局变化万千，诸多开发商认识到“独乐乐，不如众乐乐”。

大发地产同样认识到有着强大“朋友圈”的重要性，采取了合作共赢的模式。

截止到目前，大发地产与招商银行、中国民生银行、工商银行等60多家大中型银行及及金融机构保持着良好的关系，积极与银行协商安排再融资计划，以维持高续约率。通过再境内外资本市场筹集资金，大发地产积极地调整债务结构，信托贷款金额与占比有序下降。

此外，报告期内穆迪给予大发地产主体B2评级以及标普授予的主体信用评级「B」，展望稳定，成功发行3亿美元票据。

当然，在合作开发等环节上，大发地产对于“朋友”的标准要求很高，采取“审慎选择高质量的合作伙伴”，除了与品牌房企和规模型房企合作外，也携手具备本土优势的地产开发商，获取优质土储，为集团的发展提供保障。

通过“朋友圈”的合作共赢，大发地产具备了更强的品牌优势，此外也提高了资金利用效率，降低经营成本与风险，为高质量的规模成长提供了一条更优质的道路。

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下半年：求稳   

上半年跑赢大市不易，但想要保持到全年则需要更大的努力。对此，下半年的收官之战尤为重要，要兼顾快与稳。

求稳，更是大发地产基于对于行业的判断。

“展望2019年下半年，求稳仍将是房地产政策的主基调，调控将继续坚持房住不炒的定位，保持政策的连续性和稳定性，防止房地产市场出现大起大落，进而落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标，整体房地产市场将保持稳健运营。”

大发地产2019年销售目标为160亿元，上半年实现了71亿元，这就意味着下半年要实现90亿元的销售方可完成业绩目标。对此，大发地产表示非常有信心完成。

大发地产董事长葛一暘在谈及下半年投资计划时表示，“要基于当下的行情、当下的政策和经济的整体面，不断地去探索市场、监控市场，在合适的机会去投资一些高质量的项目。”

因此，大发地产下半年强调的项目一是快速供货，二是一定要追求相对高利润的项目。

下半年大发地产将更加重视财务指标。一方面要提高回款比例，从上半年的70%提高到80%。另外一方面，土地投资层面会严格按照回款比例进行严格的控制。

此外，大发地产下半年将深挖“朋友圈”资源，继续加大合作，实现共赢，“通过合作方的资金，减少公司负债水平，同时增加合作的权益。”