实况：“我眼中的房地产市场”主题论坛

——暨春季攻市置业大行动启动仪式

房地产门户房天下  2008-03-12 18:05

【禹晋永】刚才方总说的其实有道理，很多观点跟我是雷同的，只不过他从微观角度，把今天房地产的走势和北京房地产的强势表述出来了。但是从宏观角度他没有讲。在老方的基础上我谈一下宏观方面。大家也都是从微观角度的，有来自于前沿阵地的，但是是否胜利不是战士决定的，是由将军决定的，将军站的，站在地图前指挥作战。

【禹晋永】前天北京晚报登了一个数据，重要，登了一组数据讲，美国破产研究所发布了一组数据，进入三月份，每天破产人数3900多人，与去年同期相比，增长了28%到29%。这个因素带来的是美国目前的经济疲软，经济疲软很大一部分现象就是次贷危机在美国掀起了很强的风暴。对于中国的影响，我们看逻辑频道，很大程度已经在影响着中国，减少了中国产品的进口，换句话说地我们很多出口产品不能完成对美国的出口。次贷危机产生的原因，前面我也说过两个方面，市场经济两大市场，一个股市一个房市，当购房人享受银行贷款进行购房的时候，支付首付款后，每年按照约定供楼，这在美国是很大的一面。而美国不一定要买房，有租房的习惯。

【禹晋永】中国是只要一工作，就想要套房，一有套房就可以结婚、生孩子。曾经参加过一个节目，有个房奴，25岁，上海的，买了个三室两厅150平米，压的喘不过气来。美国现在是这样，由于房价下跌，政府在对房市轻视了，导致房价下跌，房价下跌过程中使有房的人资产贬值，于是出现次贷危机，由小到大不段波及。个体人员是这样的，贷完款后，周边房价跌到购房价格以下后，供房人就不会供房，扔给了银行。欢聚话说，我每个月赚的钱为了生活，不要房子了。空房子一扔，银行只能收房子，于是大家都在卖房子时，房子就不值钱了，由于大部分购房人扔房子，出现了次贷危机，直接导致美国经济疲软，总统出来讲话，减税减息，到现在布什也没有缓过气来，现在布什先生还在操心，怎么样拉动经济，怎么启动经济，怎么样把房价拉起来。

【禹晋永】同样要提供一组数据，中国房地产市场里，购房人60%到70%是享受银行贷款的，这是国家的统计数据。如果房价也像美国一样发生了波动，跌到购房价格之下后，我想我们的结果比美国更惨。像徐先生讲的一样，我一万买的房子，买之前我希望房价很低，买了后就说这房子不能跌，你心态不一样了，我希望旁边房价使劲涨，一涨我的房子就值钱了。我们于美国不一样，问题更鄢忠体现在什么地方呢？中国是个穷的国家，几千年被皇帝统治，我们人民实在，二十年前中国人基本没有自己的产业，就这二十年高速发展，逐渐逐渐房地产公房改革，逐渐转到现在的商品房供房。到现在为止，很大一部分人有了自己的产业，于是才有了物权法保护我们。

【禹晋永】如果说这个房地产市场涨到今天这个程度，同样有一组数据，三年前我们有房子的人，自己为了做买卖，可以把自己的房子拿去银行做抵押，银行给你做一个评估，在银行评估值基础上给你贷一笔款，于是我们把资金拿出来做买卖。在北京创业人基本都这样做，中关村这样的创业人多，这是好的人，有资产。但是更多人是没有这因的资产，来了就给别人打工，不断积蓄自己的收入，使自己有了一定资本再来创业。很多留学者采用这样做，利用高薪来支撑。但是同样一套房子，去年我们发现，银行评估做抵押，抵押值比三年前贷款高出20%，这是用现金表现出了一种方式，说明今天的房地产了，拥有这样房地产在中国有多少人？我可以说占了99.999%。还有0.001的人就开始闹房价贵了，为什么闹这么厉害？因为这是属于矛盾体，他们父辈有房子，他们没有房子时说房价高，但是买了后就会说房价低。这些人闹会造成什么影响？一直延续到现在，结果出了政策，要稳定房价。今天房价涨到13000，意思是稳定住就可以了，没有下降的意思。

【禹晋永】刚才说的只是两个国家的背景，如果说房价下跌会给我们带来很大的灾难，亚洲金融风暴已经让我们有所吃亏，一夜之间亿万富豪都成了穷人，所以今天手上有现金、有房产的时候，如果再出现资产这样迅速贬值，次贷危机的出现，最倒霉的都是穷人。而富人，你家里有100万的存款，你就算怎么样也有100万。

【禹晋永】从国家来讲我个人认为是这样，虽然说房地产在宏观调控有这么个说法，但是这么多年来我从来没有看到过一个强硬的政策出台，包括国八条、国六条都是扯淡的东西，没有实际的东西，换句话说这是一张纸，没有具体的操作可行性。今天在温政府时代，我相信一点，比五十年前毛泽东时代强多了，毛泽东老人家知道打江山，不知道懂经济，但是连他都知道怎么收拾资本家。解放初期，为了收拾资本家，把粮食调到上海，低价出售，给这些资本家折腾的不行。连这些外行共产党人都知道怎么收拾资本家，而现在发展了五十年，难道不懂吗？懂，所以才会有今天的局面。

【禹晋永】如果让房价下跌，那么会很危险，从贷款的角度方面讲，直接涉及到次贷危机会影响到国家的金融安全，房价下跌就像各位讲的，银行个不答应，相反政府也会有托市的准备，就是国家拿钱来收楼盘，国家有这样的能力，地方政府也有这样的能力，煤老板也有这样的能力。而一般老百姓就没有这个能力。当房价跌到一定程度，就有这样的利益集团，甚至政府来托市。前面由美国的次贷危机，所以我们不允许这种事情在我们国家产生，这是维护社会形象稳定的最基本需要。

【禹晋永】作为一个开发商来讲，并不在乎利息多少，成本多少，关键是你有没有很重要。对于开发你要有十亿，你有了十亿，对于利息你就不会在乎。这些钱用在什么地方呢？开发里面。像钢材等等涉及到技术方面完全忽略不计。开发商计较的是什么？土地的价格，当我们看到，开发商拿地的时候都是不惜代价动用巨大的现金流获取土地，一旦获取土地基本项目就能成。所以土地价格就决定了房价重要的因素。

【禹晋永】国土资源部去年发布了一个观点，土地不是房价最重要的因素，大概占到房价20%，不到30%，当时我想，这简直是胡说八道。国美摘牌是五千多，当时地很，8.05亿，就是万年花城。老方说的也有道理，土地价格占到房价基本50%。但是从国家来讲这个对不对，很多人反对，其实错了，国家对房地产采用了明智的做法，就是房价应该高，土地价格应该高，这才是正常的。很多人开始不理解这个观念，土地价格这么高，因为通过市场方法，采用招拍挂，这是公开透明的方式，在市场获取土地，这种摘牌获取的价格，开发商得到土地再盖房子，高进当然高出，开发商并没有错。很多人讲，将大炮对准开发商，对准政府。巨大土地导致房价成本高，市场盖出房子的价格自然也高。高的房价卖给谁？严格讲，不是卖给弱势群体的，大家要搞清楚，我一个月赚三五千，你一定要买豪宅？不是这个概念。这么高的房价是卖给有钱人的，要明确。有钱人花大价钱买大房子，这是社会公平、和谐的表现。但是这种方式出现后，我们发现富人出大价钱买大房子，真正受益的是国家财政，因为大的开发商获取土地时，巨大的土地差额被政府拿走了，这就是公共财政，在财政税收这是非税收入。按照国家原来的规定，土地出让金收入的10%要用来建廉租房、经济适用性住房，这钱越多国家投入越多。当然财政负担的比例不仅仅在建房方面，而且拿出十分之一用来建房。我们看到政府用财政钱用于公务员工资、道路、桥梁等等，政府做的很好。而且很多政府为了给老百姓解决经济适用性住房和廉租房，动用了很多财政，我可以明确的告诉大家，这都是靠土地出让钱的。

【禹晋永】当我们把大炮对准政府的时候，政府领导难当，有没有去理解国家的领导人，有没有去领导省市的领导人，不是像北京市领导一样，领导都很好。我去了很多边远城市，很多县长、书记今年拿着工资是去年应该得到的。政府要获得税收，首先要招商引资，招商引资首先要，但是过了四五年可能企业就倒闭了。另外政府为了配制企业也会花钱，当收税后，税一部分也要做成本。自从有了土地后，这样直接在财政里直接体现出来，直接可以用于道路、桥梁的建设，公务员工资等等。现在我们一个商人被美国移民局打了一顿，要求赔偿500万美元。而在前十几年前，我们华人在印尼，妇女在大马路上强奸，那时候我们没有人敢出来说话，我们大使馆也没有办法，顶多交涉交涉，不了了之，而现在中国多牛，这都要靠财政，因为政府靠税收和非税收入，而非税收入是支撑财政最主要的来源，这就在土地出让金里体现的就这一条。有了这部分收入后才能大面积增加经济适用房和廉租房，这就将现在的房地产市场进行了分化。就体现了朱镕基时代提出的“双轨制”，有条件的人购买商品房，弱势群体享受政府的廉租房。

【禹晋永】我们可能考虑到里面的“夹心层”，我去年也比较反对这个说法，大家都是中国人，为什么你能享受，为什么有一些人不能享受呢？从理论上讲没有道理。但是因为别人天生来的，你是后来的，你来是想发展，你想发展就要创业，你要创业就要承担这个成本。我也不是地道的北京人，三年前我是孙子，现在我是大爷，你要有这个能力。北京给你提供了很多机会。在享受政策范围之内，国家进行大面积安置。今年北京发改委说要提供三百万面积进行安置。上海首次出现了，提供经济适用性住房选号，结果选了号不要了，因为选号就代表了弱势群体，不想当弱势群体。现在有钱的人，需要创业的人，你自己去商品市场去买房子，越的人可以买的房子，买不起房子的人进行社会保障，社会保障的钱是由富人来支付，而不是到财政去挖。如果指责政府没有解决好这个问题不对。

【禹晋永】第三个问题，今天北京市房价虽然比较高，北京、上海、广州房价比较高，但是我们到搜房网搜搜，发现就只有这么几个城市的房价高，你们有没有关注云南、青海等边远城市，西南、西部、东部地区，没有人把眼光搁在那，全部搁在北京、上海、广州，于是说中国的房价太高，这是谬论。北京、上海、广州不能代表中国房价整体水平。有一些地方房价800%还卖不出去，你为什么不去买那些房子？而且还给你提供银行贷款。西藏那也有。这不是房子问题，这是人想不想去的问题。在房价里面，不能把今天的高房价说代表中国整体水平，这差远了。

【禹晋永】国家发改委前几天和统计局发布的数据，总体房价上涨了15%，这是许多水分的，即便有水分也不很大，每期都要发布。我想搜房网也有这样的数据。从这里面来看，整体水平仍然不是很高。同时代出另外一个话题，今天城市化进程要不断发展，还有八亿农民要等着进入，户口制度要马上取消，这些人进城住哪里？显然这个市场还要进一步发展。房价按照政策肯定稳定，涨肯定要涨，不会出现拐点。我只能讲一些人没有文化的表现，忽悠一把，最终被开发商痛打落水狗，因为他完全忽略了一个现实，中国经济发展的时机就是现在，我们是做房地产的，但是我们会跟媒体打交道，不管房价涨还是跌，我们发现这几年有个事实，房地产论坛天天都有，哪个行业有房地产这么多事。第二，房地产行业，它的事可以上总书记会议上去，总理会议上去，除了房地产哪个行业能这样。最后一点，企业与企业之间，它是产品竞争、企业竞争的关系。而在中国，这两年出现了房地产大联合，房地产与地产商是联合的关系，已经没有了竞争的关系。我们现在看到的是，同一条街，这个产品1万，旁边产品11000，一个比一个卖的高。无论是什么论坛，是什么大会等等，一下坐的都是开发商，相互交流，不像搞IT、电子产品，我这是核心技术要保密，房地产不一样，我的图纸谁都可以用，而相反，别人看了你的图纸不一定用。

【禹晋永】上次去电视台做节目，一位经济学家讲，最没有技术含量的就是房地产，我说你说的对，恰恰是房地产不具有技术含量，因为它是在产业链最，房地产商严格讲不能叫开发商，他是做资源整合，技术是为房地产商服务，搞工程、技术的是被房地产商统治，房地产商是整合各方面资源，怎么能用技术这么低级的东西概括呢。最后看到一个什么概念呢？真正房地产开发商做了一两个项目后，就逐渐逐渐变成集团、公司。一听说带有房地产字号的基本是子公司了，集团的下面的项目公司，进入了资本运营的高级阶段。所以我们又提，上市公司可以动用老百姓的钱进行土地垄断，当然这个说法与二手房差距又不一样了。同时房地产发展与行情不能说明二手房市场，同时二手房又不能完全代表房地产开发。

【禹晋永】甚至有人讲，房地产开发，一看说出先拐点，另外最近北京土地摘牌出现流标，这是谬论，事实上流标并不是好事情，恰恰是竞争白热化之后，一级开发商对二级开发商的一种垄断和控制所造成的结果，不是说没有人摘牌价格就下来了，因为今天的房地产竞争不在二级市场里了，所以大的房地产开发商、集团已经进入一级市场，对土地进行反向控制，很多外行阐述谬论的时候，说摘牌没有摘了，土地市场就不好了。更有邪说，说是不是政府对土地的放量可以决定价格。我曾经讲过，房地产市场，是土地市场，不能用普通的经济学观点考量它，普通经济学是什么？价格与价值之间是相互进行变化的。而土地不是，为什么不是？因为全没有一家工厂生产土地，土地总量是有限的，而开发在不断增加，总量在不断减少，所以微观放量不能决定房地产价格，唯独能解决的就像现在人民政府一样，在这么多年争论当中，我们看到房价不断上涨，政府不断推出经济适用性住房，让有钱人购买住房，让弱势群体购买经济适用房。

【禹晋永】方总前面讲过，很多不懂经济的为了制约房地产，没事就下文件，结果发现下了这些文件导致房价疯涨，你说提高的成本我都放到房价里，最终由消费者买单，最终今年什么文件都不发了。和北京市政府，还有各省市政府到北京来，人才发生了很大变化，要招很多懂经济的人进入政府工作，北京市政府今年公开讲，懂经济的人才我们政府就需要。原来就是不懂瞎整，每天都发文，结果没有起到当年毛泽东那个办法起的作用。

【禹晋永】市场是坚挺的，但是涨的幅度有所缓和，市场的前景也好，还有现在确实是买房的时机，因为未来会有大量的钱进入房地产市场来购房。三年后夸张的说，可能你就只能买个砖头了，这确实有点夸张，只是说明你现在不买就会后悔。就相当于前五年，一位经济学家谢国忠，他说房地产市场是泡沫，要崩盘，不要买房，结果网民都骂他，当时可以买一套房子，现在连首付款都付不了了，实际今天也一样。

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