【方明理】前天两会委员对话中，有一个委员是一个省统计局的副局长，我跟他聊，这些数字是你出来的，他说你不要信这个数字，他也明白这个数字怎么来的。我们有个领导说，08年的CPI能够控制在4.8%，但是上个月已经都7了，上上个月6了，最后我不知道他能平均下来到年末没有问题到4.8，怎么没有问题呢？最简单方法是计算机一按要它是几就是几，否则不会到4.8。所以我们土地的供应，从市场供应来说，商品房这一块的土地供应稀少，那么对于价格会起到拉升作用。现在很多人期望房价降多少，可能还要犯易宪容同志提出意见后的亏。从今天的情形看，我们说三四年后再买房子，刚才有位老总说，有的人更买不起房子，肯定会出现这个局面。
【方明理】另外提出一个问题了，说现在是拐点了，为什么三四年后买房会吃亏，现在很多城市都在说房价会下降，而且某一些品牌房地产商也正在下降，我们分析一下他的楼盘，东莞项目说是七折销售，这很吸引眼球的一个折扣，但是仔细看一下几个数字，个数字，他是卖给建设银行东莞分行团购，团购意味着什么？量身定做。十年前我就这样做，给他团购，量身定做，你要多少套，户型什么样，按照你的要求进行设计，意味着什么？因为周期很长，这样利息会不要了。假定贷款按照7%计算，那就是500元一年，两年就是一千多，那么他就省下来了。另外，相对于上一批精装修的房子来算打折了三折，而这样的房子装修1200每平米，那么再加上省下来的利息，如果市场上销售，那么就要打广告，也要给销售人员提成。把这些钱去了后，我认为他打七这太低，应该打六五折。
【方明理】另外一个盘在北京拿低价格，我拿的2950，他比我高一点，算4000。这样算起来，打8千的成本，结果去年卖一万六，这次打折说14500，如果是8000的成本，那么折扣多少钱？他说通知打折，说今天这一天你来我就给你九一折，如果今天没有来，说从明天恢复九八折。那么你知道九一折，你赶过去都下班了，如果你钱交不上也只能等到明天。所以我们要看看这所谓的折扣究竟是什么目的。如果从单个企业来说这有它的道理，如果你期望出现这种局面是不可能的。
【方明理】现在一个开发策略，很多年前提过，但是这几年没有提了，过去房地产开发有个很重要的原则是现金为王，就是强调资金回笼速度，从94到98、99年，我正好是94年进入房地产，因为经历了90到92年的高速增长，94年宏观调控后，很多企业要死了，那么怎么办？现金为王，卖得出去就行。但是房价拼命涨时就不讲了，因为不管怎么样回笼很快。现在很多上市公司竞争激烈了，很多土地储备需要大量资金，大家都上市后，你500亿要支撑，一天意味着要卖1亿，这时候不强调现金为王不行，这时候就强调要速度、要量，才能对股民有个交代。但是企业是不是这样呢？不会，对于中小型开发商有个关键问题，他在土地市场上不具备博弈的条件，当一旦出现大的地块时都是几家老大一块坐。现在你只有一个策略，要不往二三线城市走，要不你逮住一个项目精耕细作，那么强调单个项目利润化。所以不是企业都采取一样的策略。我们都期望企业都打折，然后都强调一个速度，不现实。过去大家都不大的时候都可以强调要速度，但是有老大的时候，那么目标就不一样了。市场营销策略不同，对利润的期望就不同，价格也不同。
【方明理】现在为什么出现目前这种状态，最关键因素是心理预期。现在出现了拐点论后，而且不是某一位模式说的，是某位董事长总经理说的，可信度大，你说做房地产的人说要，这还不会是真的，到处都了，上海都打折，北京怎么能不打折，所以大家期望，你九一折，过几天别人扛不住了可能可以达到七折六折。当然扛到一定程度，老潘说与成本没有关系，这时候就与成本有关系了，有个基本底线。
【方明理】我认为这时候应该高度关注买房子，当然不是说现在是的，但是已经进入了股市随时要反弹时，你可以进行抄底了。如果你是自住需求，你一定要高度关注这个市场，要尽快进入。这时候我认为，从中国房地产比较混乱的状态下，我认为我们要保持清醒的头脑，要给老百姓地是媒体一个正确的引导，我们不是说房价明天也会像过去两年几个月以前那样，未来房地产走势会继续向上，但是涨幅会回落，不可能一个晚上涨三千，这种事情不会出现了。
【方明理】朝阳公园那有个项目，朋友都给我打电话，说盯住一下，结果都说要房子，说要八套，结果我弄了半天才给他们弄了六套，现在两套都没有解决。但是总体来说房地产形势还是会涨的。
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