实况：“我眼中的房地产市场”主题论坛

——暨春季攻市置业大行动启动仪式

房地产门户房天下  2008-03-12 18:05

论坛现场

2月中旬开始，搜房网推出"2008京城置业需求大调查"，超过5万名网友投票结果显示，58.33%的受调查者认为未来一年内，北京房价将保持基本稳定，20.83%认为房价将继续上涨；同时，53.97%的受调查者表示一年之内有购房计划。

3月份是至关重要的市场启动期，开发商们是该静观变化，还是积极面对？消费者们是该持币观望还是理性置业？结合官方统计数据，并以这次网友大调查为基础，搜房网和中国贸促会房地产促进会作为主要发起单位，联合品牌开发企业及品牌项目共同发起"2008春季攻市置业大行动"，力图廓清北京楼市真相，打破楼市坚冰，共同推进北京房地产市场的健康可持续发展。

▲主办方：

 

▲论坛时间：

2008年3月13日下午1：30--4：30

▲论坛地点：

搜房10层大会议室（西直门外大街西环广场T3塔10层）

▲论坛嘉宾：

方明理：湘江伟业（北京）有限公司董事长
   禹晋永：凯爱置业有限公司董事长、中国世代控股集团总裁
    邹玉瑞：《竞报》主编
   姜 炜：北京远东新地置业有限公司总经理助理
   韩 钊：北京祥业房地产有限公司副总经理
   齐志辉：国瑞城营销总监
   禹方强：格林莱雅营销总监
   马跃成：搜房活跃博客
   刘 军：鑫尊置地总经理

▲论坛议题：

一、房地产宏观调控大势。
   二、北京房地产市场现状和走势。
   三、您认为现在是购房的合适时机吗？

搜房博客将对本次活动进行图文直播，敬请关注！

▲以下为本次论坛的图文直播： 

搜房网主编 陈筱岚

【主持人 陈筱岚】大家好，我是搜房网的主编陈筱岚，欢迎大家今天来到搜房网。今天对整个地产市场的讨论声音也多种多样，今天我们希望在搜房这个平台传达出在座的开发商、经纪公司、媒体和我们热心博主的声音和态度，大家是如何看待今年房地产市场的。

【主持人 陈筱岚】下面我来介绍一下到会嘉宾：凯爱置业有限公司董事长、中国世代控股集团总裁禹晋永；北京祥业地产公司副总经理韩钊，鑫尊置地总经理刘军，我们搜房的热心博主马跃成；中新集团商业总监徐鹏程；竞报地产主编邹玉瑞；格林莱雅营销总监禹方强；大连东方金龙房地产公司总经理王强，北京远东新地置业有限公司总经理姜炜；湘江伟业（北京）有限公司董事长方明理；国瑞城营销总监齐志辉。

【主持人 陈筱岚】下面首先由大家看一下我们搜房最近的一组调查数据，今年2月开始，我们搜房推出2008春季攻市置业大行动系列调查，超过12万网友参与我们的投票，以上是我们投票的结果。

【主持人 陈筱岚】我们推出的个调查，是两会期间关注的问题是，79.3%的网友认为目前房价问题是关注的问题。第二个系列调查问题，关于网友如何看北京的房价走势，认为房价会保持稳定的，占39.8%，认为看涨的29.6%，对市场预期存在保留态度的网友占30.6%。从中可以看出看涨、看稳的网友，大家认为北京市场还是有需求的。

【主持人 陈筱岚】对于置业的计划，51.3%的网友在一年内有置业计划，73.6%的网友可接受总价120万元以上的住房，32.5%的网友认为可以接受总价在150到200万元的住房。对于参加调查的网友，46.3%的网友认为这次购房意向是二次购房，购房主要原因是改善居住，占40%。

【主持人 陈筱岚】目前为止，我们产品比较受欢迎的是集中在90到120%平米的范围，90平米达到33%。看过刚才搜房历经一个多月有12万网友参加调查的结果显示，我们开发商的代表都露出了笑容，尤其是我们禹总这边，不难发现，北京这边有刚性需求在支撑着，我们也认为市场是大有可为的。我们想听听禹总的看法。

凯爱置业有限公司董事长、中国世代控股集团总裁禹晋永

【禹晋永】房地产发展20年来，从来没有买房的大好时机，现在已经到来了。从12万网友的调查数据来看，有两个方面要阐述一下。首先我认为这个调查不全面，不全面的原因仅在网上做的调查，大家知道现在上网的人绝大部分是年轻人，不能代表北京整体购房的需求水平。因为有绝大部分，甚至90%、80%这个区间的人不上网。

【禹晋永】上网的人又有多少人参与了投票？尽管如此，在不准确的情况之下，能出现这样的数据还是说明购房的需求是刚性的。根据刚才数据表现，我看到了三组数据，一组数据是绝大部分人认为房价是稳定的。29.6%的人认为房价要涨，30.6%的人认为房价要跌，涨跌人数基本是持平。认为房价比较稳的占了绝大多数，占40%的比例，如果再加上29.6%的涨的比例，应该说在稳的基础往上涨应该达到70%。即便是小范围的调查，这组数据能够说明房价刚性的需求，这是毋庸置疑的。

【禹晋永】为什么说这20多年来中国房地产发展到现在，现在是的购房时机？原因有两点。首先原来虽然有房价由低向高的增长，但是是持续的增长，毋庸置疑的增长，这样就导致了不买房会后悔，有买房的计划但是没有买会后悔。而且一个拐点没有出来，从房价800%一下冒到2、3万，回头看看确实这样。

【禹晋永】第二个观点，为什么现在说是的时机？从去年年底到今年3月，出现了房价拐点论，有人说房子现在不买，要等到三年后再买。于是有、网友提出这个说法，今天不买，到三年后再买就只能买到一个砖头，很说明了今天买房是很好的时机。现在有一部分人还准备持币待购，有一部分人准备出手买房。尽管这样，现在市场有部分人已经把买房的需求放在三年后，但是绝大部分还是今年买房。因为舆论导向，就出现了很好的时机，有争议就有机会，没有争议就没有机会了。

【禹晋永】第三点，房价仍然在实际的增长，最近两组数据，前一段时间国家发改委、统计局发布的数据，商品房销售达到17%，北京官方公布上涨了15%，与去年同期相比，或者与去年年底相比，这两组数据都是上涨的的。因为北京去年平均上涨速度9.9%，今年一季度官方公布数据达到15%。用这些数据调查，事实上通过部门统计的数字，有力的正面回击了房价要下跌、有拐点的怪论。

【禹晋永】我们主要是做房地产的，从我们本生角度来看，我认为房地产现在是的时候，无论是拿地、开发、售房、买房，都是一个大好的季节。今天3月13日，也是春天刚刚的开始，我想如果想买房的人，再不买，错过今天，下个月再买你会发现还会再涨10%。因为按照北京房价上涨的速度，平均基本都是在15%。下个月在今天的基础上又会涨15%，你的成本还会增加。老百姓赚钱不容易，买一套房子所付出的代价是一人一生的积蓄，或者是一个家族的积蓄，还有很多人是贷款买房。

【禹晋永】另外通过搜房网的数据调查，有的人在做第二套房子的置业，目的是提高生活品质，同时也说明搜房网提供的数据，大家所向往的90平米到120平米之间，这个数据对于网友来说，因为年轻人居多，即便这样也要付出很大的努力，如果对于很大的家族，这套房子就显得很小。首先年轻人购房的比较多，这些数据也说明了这点。

北京祥业地产公司副总经理 韩钊

【韩钊】我看了这些数据，我认为北京房价没有“拐点”，就是看涨加上持稳的已 过三分之二，对于12万网民的调查也符合我这个观点。另外为什么说没有拐点呢？因为北京是人民的市场，乃至于是全人民的市场。为什么这样讲？很多在京置业的人，其中有三分之一的身份证是外地的，也就是我们中国未来的人有了钱肯定到京城置业，这是两千多年历史所形成的原因。

【韩钊】另外中国这几年经济高速发展，也吸引了全球很多人来北京工作，实际北京就是人民乃至于人民的市场。随着国家CPI的增长，去年3月份钢材是3200元一吨，现在基本是5700元一吨，你说房价能降吗？不会。另外我们CPI已经达到24%，这也降不了的。第三，我们的土地，我们国家土地稀缺，好的地段逐渐在减少。这样的情况下，我建议准备观望的购房者一定要行动起来，再不买的话会后悔。

【韩钊】另外中国经济还在高速增长，尤其人民币和美元的汇率，所以我认为北京房价还不会降。第四，股市方面，我们很多人认为在两会期间股市要涨，结果恰恰相反，我们股市在两会期间跌，很多人已经将股市的资金转到了房地产。我很认同禹晋永总经理的观点。所以我认为房价理性、持续的又要开始，所以北京房地产根本没有“拐点”。

【主持人 陈筱岚】刚才韩总从四个方面表明了自己的态度，认为北京市场房价会有一个理性往上走的空间。下面我想听听鑫尊置地刘总的观点。

鑫尊置地总经理 刘军

【刘军】我们是做二手房交易的，因为我们是一线市场人员，我不太同意以上两位老总的观点。我们认为，北京2008年房价走势应该是持平，因为现在北京的房价好像不是供求关系决定的，好像是购买力决定的。目前这些人即使需求，但是也有个买不起的情况，我们认为这个因素更多。现在就导致了炒家离场，这样就剩下一批真正自住需求的人，现在这些人的购买力不得不考虑。

【刘军】我不知道国家怎么统计的，从我们看这个市场，1月、2月的价格，一手房价格我们看比以前低一些，很多项目都在打折，可能统计的是报价而不是实际销售价格。很多项目我看已经跌到07年的点，从这点下滑了10%。开发商一手房这边，如果比以前优惠10%，让他再可能性很少。买房人先的问题还是是否买得起的问题，我认为最起码有九到十个月僵持的时间，当然销售形势还是很乐观的。

【刘军】现在的变数是奥运会，奥运之前没有什么新鲜的，主要是奥运之后，如果奥运会举办的成功，是不是能够在那个阶段内刺激了北京经济的发展，从舆论角度讲，北京酒店业接待了多少人，好像北京赚了多少钱。另外开奥运会有大量宣传片，对北京的促销广告会集中推出，包括北京的城市建设也到达一个新的程度，是不是也让很多在北京的买家或者外地买家，他们觉得应该在北京置业。我觉得一个价格上升的可能性是在奥运之后。现在谁也不知道现在这个价格是不是贵，是否能够买得起，如果买不起，那么再去涨也没有钱去支撑。这是我的基本观点。

【禹晋永】他说如果奥运会成功的话，这个话不能讲，奥运会一定要成功。

【刘军】一定会成功。

【禹晋永】昨天人代会加强了奥运会的领导，人民都严阵以待，都把热情投入到里面，所以一定要成功，不如说假如要成功。

【主持人 陈筱岚】很高兴今天能够坐在这里就北京一手、二手房价的问题以及市场情况做一个讨论，我们感觉到从两位来自一手房的老总和二手房交易的老总，看法有点不同。下面请马跃成总经理谈一下自己的观点。

搜房活跃博主 马跃成

【马跃成】刚才禹总说竞争创造机会，我认为这比较符合实际，一个是为什么有80%的人在关注房价？这是出乎意料之外，因为两会主要讨论国家大政方针的问题，按道理反腐败应该受关注，但是这么多人关注房价，是因为房地产市场存在问题才引起关注，说明房价不稳才会关注，因为可能涨也可能降，所以这么多人关注。

【马跃成】另外60%人看涨，或者有需求，你去问马路上的人，100%的人说想买房，但是有没有钱买房这是个问题。房价已经涨了好几年，是前年上半年、去年涨的幅度很大，按照经济规律来讲，应该有涨也会有降，应该有个下滑阶段，这样比较符合经济规律。涨的幅度我认为还是泡沫型的涨，我一直关注这个问题，为什么钢材老，为什么开发商没有提出来说因为钢材我房价才涨，没有人提出来这个问题。今年可能钢材还会上涨，这么看来成本对于房价的涨跌影响不大。

【马跃成】今年我认为有这么几个问题影响房价的继续往上涨，一个是奥运，开完奥运后再炒作奥运形势就没有意义了，前一段时间我们一直在谈奥运。另外是股市，股市今年大家普遍认为是动荡期，现在没有人判断股市已经进入了熊市，普遍认为是动荡期。但是现在股市是往下动荡，下一阶段就应该往上涨。去年有人分析，股市能够达到3500点，能达到7000点，如果现在达到3500点，那么下半年股市就能达到7000点。如果涨的话，购房的钱回转移到股市。

【马跃成】另外开发商的资金链比较紧张，这两年开发商的商品房交易量一直下降，因为开发住宅有个周期，资金拖的时间太长没有经济实力做不了。所以对于开发商来说，对于子的人来说都是压力，这样比较难坚持。上个月交易量北京报道是日均交易量121套，正常情况下应该是300多套，降低了一半多。

【马跃成】现在房价方面有不同的认识，总体来说就导致了销售，不管是主动还是被动，从舆论方面来说，给大家的印象来说是房价会下降。不像以前是低开高走的方式，对于购房者的概念认为房价会下降，这样加重了大家观望的心理。所以很多人还会再等一等。

【马跃成】现在认为往上涨的人占大多数，这与舆论有关，现在我们听到的、看到的都是这个声音，开发商方面只有王石说了往下降，但是往事后来受到“批判”又改了口。私下来说，一些讨论会上或者教授讲课，认为往下降这样的声音还是比较多的。

【主持人 陈筱岚】马老师抛出自己观点的时候，还是引用了之前禹总说的那句话，有竞争才有机会，接近60%的调查者认为，在一年内依然有购房需求，说明这个需求依然存在。下面请徐总谈一下自己的观点。

中新集团商业总监 徐鹏程

【徐鹏程】听了几位谈的我也想说一下，从长远来看房价没有理由不涨，经济在发展，社会在进步，东西都会涨，房子为什么不会涨。我们GDP每年10%以上增长，那么房价为什么不能每年增长10%呢？我们物价也在涨，为什么房价会降呢？所以我认为房价涨很正常，如果房价下降我倒觉得不正常。

【徐鹏程】但是在整体上涨过程中，就像爬山一样，爬了一半累了会休息一下，不爬了，也可能爬山过程中过了一个山沟会往下走。所以我认为房价在短期内，可能在奥运前后，在过半年、一年的时间，对于开发商来说会有一个面临的形势更严峻，销售商更难以回款。但是过了这个阶段，比如过了三年，会好起来。刚才禹总说，你过三年再买房，可能用现在买房的钱只能买个砖头，这有点夸张，但是也很说明问题。现在大家觉得房价贵的，很多人在三年前就认为房价很贵。

【徐鹏程】有一些开发商提出“拐点”论，我就想起了“卖拐”的小品，“卖拐”就是代表忽悠。房地产拐不拐，只是短期内开发商为了回款需求，或者为了博取一些眼光，或者为了做出一种姿态、表态，显出宏观调控的作用来。也许现在面对回款压力，下降了一点，但是当把这口气缓过来，开发商是争取利润的，能卖两万的房子不会卖一万。那为什么现在降？只是短期内获取喘息的机会。

【徐鹏程】我跟大家也是以个买房者的身份来看待这个问题，我本生不是做房地产的，我是做商业的，我对房地产市场，我也只是看看网上的评论消息，或者看看报纸，我也想买一套。如果说我以买房者的身份来讲，当我没有房子的时候我肯定希望房价下降，越低越好。但当我有了房子我肯定不希望房价下降。比如我今天花了100万买了这套房子，我肯定不希望下个月这套房子只值80万，买房子了的人都不会有这样的想法。没有房子的人都希望房子价格下降，但是有了房子就不会有这样的想法。

【徐鹏程】以前首期可以交10%，现在提高到30%，也就是房价70%给了银行做抵押，如果现在以100万房子为例，如果今天只值了50万，那么银行怎么办？不可能让自己的资产变不良资产。宏观调控只是一定方面的调控，国家提出只是稳定房价，没有说打压房价。一些报告都是稳定房价，不叫打压房价，我觉得房价总体趋势肯定是涨，短期内不涨或者略微下调而已，长期看肯定涨。如果大家想买房，可以考虑再观望一点点时间，可以说看看半年、一年，如果再等三四年买房一定会后悔，这是我的观点。这是个局外人的观点。

【主持人 陈筱岚】感谢徐总，他现身说法，从购房者的角度出发谈了一下对市场的看法。之前开发商代表、购房者代表、博客代表说了一下对市场的看法。不难发现，大家对北京房地产市场还是比较有信心，在座的还有来自竞报的媒体人士，我们想听听从媒体的角度如何看待房价的走势以及媒体对于房价的影响？

《竞报》主编 邹玉瑞

【邹玉瑞】我同意徐总的观点，从最近的数据来看，先观望气氛浓，从成交量来看，二月份100多套，三月份200多套，还是在缓慢的回升当中。另外北京著名的中介公司，在节前12月份左右一个月销售2000套，到1月份1200套，2月份600套。这明显的感觉出，现在房地产的观望气氛。

【邹玉瑞】说一下房价，说一下富力城，10到12月份，基本在23000左右，这是说二手房，而现在是在21000到2万左右，刘总对这个数据应该很清楚，我住在那里，经常去中介看。现在像徐总说的是在缓降过程。但是长远来看，北京房地产是人民的房地产，所以肯定要涨的。我也是主涨的，我说了这个网友肯定要骂我，但是我一直是主涨的。其实观望很正常，04年年初也有一段时间的观望，但是没有像现在这么严重。但是长远来看主涨。

【邹玉瑞】对于房价会涨还是会跌，像徐总说的可以适当观望，但是长远来看，你要自住的话你该买还得赶快买。另外二次置业，很多人考虑的就是房贷问题，我也面临的这个问题，我买第二套房子肯定想着要一次性付款，但是一次性付款压力会很大。

【邹玉瑞】再说一点，未来北京的房价，在短期内，从07年初到07年底，像坐飞机直涨来说，这对于房地产健康发展来说是好事，像徐总说的，谁买了房后不希望第二天房价就下跌，谁都不希望，如果这样，那就成了负资产，那不是健康发展，那可以说是楼市崩盘了。谁也不希望楼市崩盘。

【邹玉瑞】现在如果你真买不起房子的可以买保障性住宅，这是合理的，你买得起房子的人该买还得买，我觉得商品房房价从长远来看，你想中国提出来20年的城市化进程，现在还有8亿农民要进城，这么多的需求。我拿到06到07年北京市建委年鉴，分析了北京市买房人，大家很意外，认为在北京买房，像浙江、山西人，其实不是，河北人在北京买房。综合下来，像富力城，50%以上买房的人是持着外地身份证买的。我也是外地户口，我也在北京买房。我觉得北京房价涨肯定要涨，我不希望陡涨，希望平稳的涨，这对整个经济来说也是好事。

【主持人 陈筱岚】邹主编很明确的表明了自己的态度，他对北京整个市场很看好。我记住了他说的一句话，他说目前北京陷入了一种他没有想到的这么长期的持续低迷的状态，下面请问邹主编，对于这样的低迷市场下，我们媒体如何来激发一下市场的潜在购买力？

【邹玉瑞】现在你该买房还得买，不然你住哪？现在低迷的市场，对于解决自住问题的人最迷茫，如果对于的人来说，有条件不会这么迷茫。另外现在谁也不敢说北京房价已经见底或者见顶了，谁也不敢表这个态。说见顶了，但是整体趋势还是涨的，所以该买房还是要买，是自住的，的另说。

【主持人 陈筱岚】我想问的是对于激发地产市场，对于媒体方面有没有应对的措施，他没有正面回答。下面请禹方强经理来谈谈自己的观点。

格林莱雅营销总监 禹方强

【禹方强】我觉得这轮调控，我比较赞成潘石屹的观点，不会对市场造成影响，因为客户摆在这，他们也不缺房子住，更多是根据自己的兴趣和商务需要来购买房。我们有个项目在华侨城，实际成交价15100，栋楼是去年8月，平均价格128000，当时广告也没有做，三天就卖完了。公司也比较兴奋，我还不断的给公司泼冷水，有意思的是我们开完盘后，搜房在长安俱乐部搞了个一论坛，我发表了个意见，很多人都骂我，我当时给客户建议，我说如果你不建议可以暂时缓缓，因为当时我觉得北京一定会出现一个“拐点”。房地产价格之所以上涨这么快，我们国家做金融的也不傻，卡住你两头，首先抓住你资金链，第二卡你的购房人。

【禹方强】结果以后房价涨的很稳定，我觉得真正根是政府卡了两头。如果按照这个角度来说，基本可以看出来，房价至少不会像过去升的这么快。以前很多人给我讲，两会后房地产不能做了，我当时说不会，因为政府调控该用的都用了，就是物业税，而征收物业税是违法的，五年内不可能征收物业税。银行地

【禹方强】另外我比较赞同邹主编的看法，从现在来看，政府调子也变了，原来不让你涨，现在是稳定。从两会传出的声音，政府也不希望房价，如果房价手影响的就是金融机构，第二手影响的就是老百姓。从调控角度来说，政府金融机构也不可能再出什么政策。但是力度是比较强的。

【禹方强】另外我赞同马老师的看法，我比较喜欢做这方面的研究，原来我做写字楼做的比较多，原来是在一线卖房子。写字楼周期是八年，住宅是六年，从调控来看，大家可以看看2005、2006年上海的市场，上海在2005年之前调了两个月，而北京调了五个月，结果出现报复性的增长。这一次调，我认为最快也得到十月份，最慢也要明年春天，这是我们的判断。我觉得今年房价再飞涨的可能性基本没有，因为今年放量也比较多，今年一手房放量初步统计1400万平米。北京去年卖了1500万平米的房子，今年应该不会突破1200万，如果到了这个数字，就跟股市一样，如果北京楼市卖不到1000万平米，我们不看价格，先从量来看，那就说明了这个市场已经不是活跃了，拐点不敢说。今年也就是1200万平米的房子，这也给开发商出了个难题。从这点来看我比较钦佩王石，同时我也是王石万科的股民。

【禹方强】未来房地产模式肯定是量为胜，从我们这来看，我们量很少，我们总共一年才开四五十万平米，同时我也觉得，房地产的出路还是要走量走规模，过去我们喊价格价格，那么以后我们会喊规模规模。从实际成交量来看，包括我们公司上上下下也都很满意。从大年初一到现在，我卖了16套房子，平均价格不到148000，我在东四环来说卖的是第二。我在一线感觉市场在调。我与禹总看法不太一样，因为他是老板这层，他看中线，至少是三年后、五年后，而我们营销总监看什么？我跟销售员说，你不要告诉我说你明天能不能卖房子，你要告诉我今天能不能卖房子，因为明天你可能不在我这里了。我就末位淘汰，如果你开不了单你就被淘汰。

【禹方强】我做一个部门经理，我看一个月，除非老板告诉我，没事，放假，给你发半年奖金。你说万科这个月销售零，那么股票现在5元的话，就会变成2元。从我的角度看，房子是在调。王总也是我们的股东，他今天看了后说也要买我们的房子。买不买房子这事比较特殊，关键看什么？我还是劝客户要理性一些，不要看一时的涨跌，因为房子不是一次性用品，是七十年的用品，甚至一二百年。使用周期如此之长，我觉得客户眼光可以更长一点。

【禹方强】如果再长远来看，房屋价格一定是城市价值的表现，有人说奥运和北京没有关系，从总体来看，奥运确实把北京的市政建设、配套设施、城市风貌往前提前了20年。从这个角度来看，我认为三年、五年后，北京房价翻一番也不排除。从我们一线感受的压力，调整也是比较的正常，房价也不会调整的比较高。

【主持人 陈筱岚】您刚才认为，我们现在要走的是以量取胜，一定要走量走规模，那么就回到我们之前提到的话题，现在情况下我们如何激发购买力。

大连东方金龙房地产公司总经理 王强

【王强】我说一下大连的情况，北京不太了解，大连房地产交易从去年12月一下冷却，从12月到2月，市场一直在萎缩。过了十五后市场略微有所回暖。但是房价方面，有来自三方面的声音，一方面是从大连市政府这边，预测今年房价会有10%的增长。消费者的统计，与搜房网的统计差不多，基本三三开，有看稳、看涨、看跌的，但是稳中有升的占多数。

【王强】另外来自于开发商或者运营公司的声音，开发商又分成两块，一个是大型开发商，现在比较受制于资金链，他们项目开的比较大，资金链比较紧张一些。我所了解的情况，他们做出两个决定，一个是取决于资金链的情况，如果资金链充裕，他们会将房价继续坚挺。所以一般中高档楼盘价格基本没有动。像万科，在其他城市有所下降，但是大连没有动。中小开发商这一块，他们会根据的实际情况，计算利益得失来决定是升还是降。但是中小开发商的利润不像大型开发商的利润那么大，他们的利润空间有限，因为我也属于中小开发商一列，房价我们可以维持稳定，我们不要求怎么涨，但是不允许降。因为我们拿地或者拿项目时，是根据房价稳定或者上涨的程度来计算成本，如果房价下降，那么就不行的。

【王强】总的来看，大连市场从三方面来说，政府、官方、开发商、运营公司、消费者的角度，都希望房价能够稳定，而不是或者，我认为房价稳定对谁都有利，、都不好。

【王强】第二个观点，我想说一下宏观调控这个问题，刚才禹总说了，从两头控制开发商，一头从融资的渠道，两外一头从消费者购房资金这一块，片面就加大了资金成本。开发商的成本是资金成本。如果逼得我们，那么很多开发商都跑了，那么都由大型开发商来开发，但是大型开发商也没有能力开发这么多住宅。

【王强】另外住宅保障这一块，我觉得政府没有尽到他应该尽的责任，老百姓买不起房子，从市场的角度说，逼得开发商使老百姓买得起房子，那么猪肉为什么不，猪肉涨到20元一斤，所以这是政府的问题。我比较同意任志强任总的观点，政府应该做政府的事，开发商是的价格是由市场决定的。对于大连，两三年前北京一个月工资一千多，而经济适用房就三四千，也照样买不起。另外我们国家的税率，不说，好像仅次于美国，我不知道这钱都收到哪去了。另外我们外汇储备这么高，为什么不能为老百姓干一些实事。我觉得政府没有尽到他的责任。

【主持人 陈筱岚】王总坦白，从资金链和开发商自己利益的角度，很坦白的与大家沟通了对市场的看法。不知道姜总也能不能这样坦白。

北京远东新地置业有限公司总经理助理 姜炜

【姜炜】前两年朋友都问一个问题，房价是不是会继续涨，现在该不该买。最近一段时间，问的的是这个房价是不是真的要跌，还能跌多少。所以房地产市场有个很明显的心理预期改变，进而导致市场进入了调整阶段。说是拐点，我认为应该是调整，至于调整周期多长，取决于后期的政策问题。但是我认为不会出现问题，说会跌30%，如果真跌30%，那么中国银行企业会扛不住。我认为市场会调整，我个人期望今年市场基本保持稳定的状态。因为现在市场如果出现所谓的，就会出现更大力的打压，会导致很多非理性的政策出台。我们看到前几年就有这个问题，很着急把一个政策抛到市场来，给市场造成的伤害到今天也很明显。

【姜炜】我们看到的是，政府一直讲希望房价不要上涨太快，但是这几年一直在出政策，进行调控，但是结果房价一直在飞快增长，说明这些政策有些问题，使着房价涨的速度更快。另外说政府去学香港、美国，你有没有条件去学人家，或者说你学的是不是原汁原味的那套体系。我们要走自己的路，要适合中国自己的市场。现在你把性的需求都打压掉没有问题，老百姓都在说只有买房一条路解决自己的住房需求，这不对的，只有新房来解决自己住房需求这更错了。只能买不能租，二手房在北京有受到这么多的限制，这么高的税收，这些问题都导致了你对市场的按抑制作用，你不增加市场活跃度，通过这样来打压房价，这从逻辑来讲就有问题。

【姜炜】如果说微观，我个人认为，包括北京市场，去年一两年涨得相当快，如果你回去看两年前的北京房价，觉得上涨的幅度，正常的曲线图已经画不出来了，几乎是垂直的，如果画个20年的趋势图，肯定都画不出来了。所以购房力难以为继。一个是房价上涨，第二方面是政府在用各种各样政策在抑制，甚至抑制合理性的需求。

【姜炜】对于改善性需求，这在市场上来说是合理的，但是政策是抑制的，甚至你把原来房子卖了都没有用，除非一次性付款，否则会受到属于打压性质的利率，我认为这个政策不合理，这种不合理的政策来抑制需求，毫无疑问，这是非市场行为的力量。从总体来说，一个流动性，流动性还在，钱还在那，在股市、那，还在国内转，出不去。流动性仍在，如果一旦政策放松，那么肯定是房价的飙升，但是政府也不愿意看到这个问题，而钱还在这里面转，不走房地产走别的地方。

【姜炜】说奥运会，奥运这个题材应该差不多了，奥运会后北京人不过日子了吗？照样过，而且奥运过后还会有自己的题材，奥运会的题材今天已经不适用了，至于北京奥运会之后，有没有像雅典、悉尼那样的下降是不可能的。大家在观望，实际是盼望着房地产开发商资金链断裂，会出现挥泪甩卖，跳楼价，但是真的跳楼价时可能是尾房。你期盼着的东西你要看看在现在的市场上能否实现，如果一个房子30%来销售，我不敢买。除非是现房，否则我真不敢买，我担心他能不能交给我能住的房子。

【姜炜】我挺同意禹总的意见，现在对于开发商来说是个机会，像万科，拿地现在可好拿了，抢的人也少了，只要你资金链不断没有事，如果你的资金链有问题，那么各种各样的手段吧，反正也是一条，但是后你要考虑，能否像万科一样，你说涨就涨，你说降就降。我们知道很多开发商今年会扩张，但是我们相信他们是谨慎的扩张，保护好自己的资金链，维持更多的现金流，这扩张与以前有所不同。如果让他完全转为纯粹的保守，那么这个市场当过完了观望期，就会发现保守决定了他生存下来，但是决定了他今后的发展。

【姜炜】大家观望什么呢？就是观望着政府会不会给个保障房，一个月花两百可以租一套很好的房子，一租多少年政府不让搬家呀，保障房制度在不断完善和出台，购房者可以去看，给自己划一条线你属于哪一档，如果是廉租房那一档，就不要考虑经济适用房了。今后还有国家的租赁房肯定也有条件在里面。那么剩下的是什么？剩下还是一手的商品房和二手的存量房，二手存量房和一手商品房是联动的，这些房子对于老百姓来说，你还是要在这个市场上来解决这个问题。现在很多人着急买房，我觉得现在应该静下心该租房租房，政府应该在这方面多下功夫，不应该让房价下降，逼着老百姓去买房。一对夫妻五六千元的收入，你逼着别人买房是害他，肯定没有人讲这个问题，包括媒体也不讲，都说房价贵、买不起。

【姜炜】我觉得现在舆论里面缺失了很大一块，我们政府、政策也有很大的缺失，然后去打压人，而这些人还奔着1：300比例的房租，这些人搁在美国都是好同志。说白了，真正买不买决定你的实际需求你的支付能力。我认为，国家肯定努力使房价整体不要上升的太快，有可能能实现这个目标，实现这个目标就决定了你再持币待购的话，如果房价三年五年不动，你钱一直在手里，最后再买，那么你晚住几年，如果房价上涨，那么你后悔的事情会再次发生。

【姜炜】说房价，大家庆幸没有买房，这种机会有，那么这种情况是因为中国经济出现大问题了，开发商群体出现了大危机。但那个市场不是买房子的问题了，是民生问题了，是怎么活下去的问题。所以你现在买房子没有问题，买不起调整一下心态。市场真的稳定下来后，GDP每年10%的增长，不会出现今天大家都没有地方住了。如果真的要达到一家一套房子，这要很费劲才能做到，不可能是25岁赚3千元工资就能达到的事。

【主持人 陈筱岚】刚才姜总一开始就提出了，认为现在市场的需求遭到了一定程度的抑制，来自于很多方面。最后你提出一个观点，你不支持大家持币待购。在目前形势下，我们需求遭到相对来说一定程度的抑制，但是我们对这个市场又有信心，那么我们如何激活这个市场？

湘江伟业（北京）有限公司董事长 方明理

【方明理】房地产的会议多，我刚才在琢磨我们讨论的话题，说房地产形势好不好，这经过两年后，大家日子过的太好后才会讨论这个问题，如果回头几个月之前，没有说好不好了。目前这种情形是个正常情况。房地产你说像过去一年多时间这样保障是不可能的，之所以出现这种情况，某种意义是说大家太担心房价高了，所以我们进行调控，一调控价格就上去了，那为什么现在下来了？因为调控政策出来差不多了，不再调了，价格就稳定了，因为调的太猛，我们目标是相反的，我们把诸多目标搁在一块调那么肯定达不到目标。

【方明理】对于收紧地根，那么地少了，然后又收紧银根，那么这样下来都供不应求了，那么搞利息的拆借资金。我们土地控制对不对？对的，但不是一两年的事情，我们是上百年的国策。在房价过高时我们不是收紧地根，应该扩大供应。我们过去某种意义上说，大部分政策都调反了，一调反上升就太快，现在不上升这么快就正常，但是没有涨那么快很多人就误解了，认为这样就会，不可能的。去年我在搞了一个论坛，我也写了一篇文章，包括邀请几位嘉宾做了演讲，最后做了总结，中国房地产大有前途，还有二三十年的好光景。而从现在的局面，我们说拐点到了，反过来说当时的判断是否错误？我说没有，现在出现的是技术方面的问题，从中国房地产市场发展的大势来说，经济增长是继续高速，总理报告说，过去五年都是十几的增长率，今年我们要调成8%，能调就调吗？我们国家总理报告说8%，那么哪个省敢说达到7.5%，都达到8.5%到9%，那么能平均保证达到8%吗？不可能。所以经济增长不可逆转的。现在哪个省敢说，我们搞成5%就可以了。所以经济是持续上升的。国外现在慢慢增长，我们比人家落后了三五十年，你不跑步不行。

【方明理】文化大革命老同志都走过游行，上万队伍前面慢慢走，后面还要跑步，因为你跟不上。现在人家涨5%、8%，你必须要达到10%，必须要快速发展。另外是城市化，人家已经差不多，我们才刚刚开始，现在是加紧速度城市化。现在两会中间有一期节目，说我们五亿城市人口，认为现在有2.5亿农民已经进城，基本是不赚钱了，这些人是精壮的劳动力。现在谁在农村呢？是老的同志比较多，妇女同志比较多。我们现在所谓的农民工，他们赚了钱后就不是农民工，也会变成小老板。这样几个亿的人口不会带动城市的发展，带动经济的发展吗？如果都不允许农民进城，那么现在还有2.5亿农民在城里，像邹主编说的，他不是北京人，我也不是北京人，但是我在北京待了八年，也要住房子。这些人都集中到了特大城市、中小城市去，这量大。

【方明理】2.5亿，就说30平米来算，我们要盖多少房子啊。另外是收入的增长，我们现在老说要改善我们的生活条件，我们十七大的目标里，总书记说要增长财产性这方面的收入。什么叫财产性的收入？你要炒股票、买房子。从这个角度来分析，房地产今后的需求会很旺盛。另外基本面没有变化，中国传统文化就是买房，我一直呼吁买不起房子的不要买，你先租着，我搬家十几次，两个人住一间，一个人住一间，然后两口住两室一厅，然后三室一厅，我什么样的楼都住过，但是现在很多人不接受这样的观点。

【方明理】前天晚上凤凰卫视搞了一期节目，我们也参加了，一上台，我们几个政协委员、代表都说，都说要买房，租的房子没有家的感觉。说租房子我不能装修，不能按照想象改善我的生活，必须要买。如果大家都去买房，那量是多大？所以整个房地产的基本面没有发生变化。说原来判断二三十年房地产要告诉发展，我看今天还是这样的观点。

【方明理】另外现在说价格有问题了，现在有的地方出现打折，那么会不会出现大的事，这个事情不用担心。首先前面分析的，有这么多需求。在做节目，政协委员有的说，要降低税费才能降低成本。但是潘石屹说，不对，如果零成本房价也会涨到1万。我说你们两个观点我都不赞成，我们委员说，降低成本就会降低房价，我说现在不可能，因为价格是供求关系决定的，现在我们供应不足，需求量很大，房价成本的影响就会弱化。但是潘石屹的观点也极端，说成本没有一点关系，怎么会没有一点关系呢？会有一点关系，但是在供需失衡关系是什么关系呢？就是你开出什么价时，首先你地5千平米买，三千盖的，然后加起来9千，我一分不赚也要达到9千。另外政策是第二因素，你拼命调，价格拼命涨。第三是成本，如果供需均衡情况下，成本是重要的价格决定因素，成本加合理利率，再考虑周边，另外第四就是品质、品牌的影响，你的形象好，品质高，你的价格会高。如果需求旺盛，不解决供应问题，价格怎么会下来，现在拼命不让他买，那么迟缓了这个过程。我现在要吃饭，但是举办方不让散会，那么一旦散会，我吃饭一下吃两碗。如果我们抑制它有可能会报复性的增长。一段时间我们之所以房价，与一段时间房价抑制有关系。

【方明理】另外说成本，成本影响是定价的基础，有关系的。现在成本是什么？现在成本是要增加的，因为土地成本在提高。我到通州盖房子的时候，土地成本是三四百，我房子卖三千，现在呢？一月份拍卖的土地，离我开发的项目差几公里，5200元一平米，那么房价会卖多少，让我判断，我说九千多，因为成本算下来会达到八千，他必须要卖到九千多才能赚钱，这就是成本的影响。现在品质的提高，拆迁成本的提高决定了房价的提高。另外有人说钉子户决定房价的提高，也不能说没有一点影响。我有个钉子户，他要一千万，太高了，我就搁下来了，但是现在再谈要一千六百万，说现在房价涨到什么程度，美元汇率怎么怎么变化，所以要一千六百万很合理。这些成本因素的影响对于房价会有什么样的影响，从这个角度来说也是如此。

【方明理】从房价方面说，我们老潘一个观点，说拐点是不对的，但是8千一平米以下的有可能要拐一拐，八千元一平米以下的能拐吗？从全社会来看肯定要降低，因为现在保障性住房已经提上议事日程，保障性住房推出量很大，会拉低房价，对于开发商来说，对于商品房这一块来说是没有影响的，为什么没有影响？反过来会对整个房价起到拉升作用，有人说我扯淡，其实确实如此。我们想想保障性住房谁能买？一般人买不了，现在土地供应70%要做保障性住房，但是有多少人可以进入这个笼子，就算40%可以进去，那么还有60%的人怎么办，要靠市场解决，而市场的土地只有30%，这些土地供应60%的人，那么价格会怎么样？

【方明理】前天两会委员对话中，有一个委员是一个省统计局的副局长，我跟他聊，这些数字是你出来的，他说你不要信这个数字，他也明白这个数字怎么来的。我们有个领导说，08年的CPI能够控制在4.8%，但是上个月已经都7了，上上个月6了，最后我不知道他能平均下来到年末没有问题到4.8，怎么没有问题呢？最简单方法是计算机一按要它是几就是几，否则不会到4.8。所以我们土地的供应，从市场供应来说，商品房这一块的土地供应稀少，那么对于价格会起到拉升作用。现在很多人期望房价降多少，可能还要犯易宪容同志提出意见后的亏。从今天的情形看，我们说三四年后再买房子，刚才有位老总说，有的人更买不起房子，肯定会出现这个局面。

【方明理】另外提出一个问题了，说现在是拐点了，为什么三四年后买房会吃亏，现在很多城市都在说房价会下降，而且某一些品牌房地产商也正在下降，我们分析一下他的楼盘，东莞项目说是七折销售，这很吸引眼球的一个折扣，但是仔细看一下几个数字，个数字，他是卖给建设银行东莞分行团购，团购意味着什么？量身定做。十年前我就这样做，给他团购，量身定做，你要多少套，户型什么样，按照你的要求进行设计，意味着什么？因为周期很长，这样利息会不要了。假定贷款按照7%计算，那就是500元一年，两年就是一千多，那么他就省下来了。另外，相对于上一批精装修的房子来算打折了三折，而这样的房子装修1200每平米，那么再加上省下来的利息，如果市场上销售，那么就要打广告，也要给销售人员提成。把这些钱去了后，我认为他打七这太低，应该打六五折。

【方明理】另外一个盘在北京拿低价格，我拿的2950，他比我高一点，算4000。这样算起来，打8千的成本，结果去年卖一万六，这次打折说14500，如果是8000的成本，那么折扣多少钱？他说通知打折，说今天这一天你来我就给你九一折，如果今天没有来，说从明天恢复九八折。那么你知道九一折，你赶过去都下班了，如果你钱交不上也只能等到明天。所以我们要看看这所谓的折扣究竟是什么目的。如果从单个企业来说这有它的道理，如果你期望出现这种局面是不可能的。

【方明理】现在一个开发策略，很多年前提过，但是这几年没有提了，过去房地产开发有个很重要的原则是现金为王，就是强调资金回笼速度，从94到98、99年，我正好是94年进入房地产，因为经历了90到92年的高速增长，94年宏观调控后，很多企业要死了，那么怎么办？现金为王，卖得出去就行。但是房价拼命涨时就不讲了，因为不管怎么样回笼很快。现在很多上市公司竞争激烈了，很多土地储备需要大量资金，大家都上市后，你500亿要支撑，一天意味着要卖1亿，这时候不强调现金为王不行，这时候就强调要速度、要量，才能对股民有个交代。但是企业是不是这样呢？不会，对于中小型开发商有个关键问题，他在土地市场上不具备博弈的条件，当一旦出现大的地块时都是几家老大一块坐。现在你只有一个策略，要不往二三线城市走，要不你逮住一个项目精耕细作，那么强调单个项目利润化。所以不是企业都采取一样的策略。我们都期望企业都打折，然后都强调一个速度，不现实。过去大家都不大的时候都可以强调要速度，但是有老大的时候，那么目标就不一样了。市场营销策略不同，对利润的期望就不同，价格也不同。

【方明理】现在为什么出现目前这种状态，最关键因素是心理预期。现在出现了拐点论后，而且不是某一位模式说的，是某位董事长总经理说的，可信度大，你说做房地产的人说要，这还不会是真的，到处都了，上海都打折，北京怎么能不打折，所以大家期望，你九一折，过几天别人扛不住了可能可以达到七折六折。当然扛到一定程度，老潘说与成本没有关系，这时候就与成本有关系了，有个基本底线。

【方明理】我认为这时候应该高度关注买房子，当然不是说现在是的，但是已经进入了股市随时要反弹时，你可以进行抄底了。如果你是自住需求，你一定要高度关注这个市场，要尽快进入。这时候我认为，从中国房地产比较混乱的状态下，我认为我们要保持清醒的头脑，要给老百姓地是媒体一个正确的引导，我们不是说房价明天也会像过去两年几个月以前那样，未来房地产走势会继续向上，但是涨幅会回落，不可能一个晚上涨三千，这种事情不会出现了。

【方明理】朝阳公园那有个项目，朋友都给我打电话，说盯住一下，结果都说要房子，说要八套，结果我弄了半天才给他们弄了六套，现在两套都没有解决。但是总体来说房地产形势还是会涨的。

凯爱置业有限公司董事长、中国世代控股集团总裁禹晋永

【禹晋永】刚才方总说的其实有道理，很多观点跟我是雷同的，只不过他从微观角度，把今天房地产的走势和北京房地产的强势表述出来了。但是从宏观角度他没有讲。在老方的基础上我谈一下宏观方面。大家也都是从微观角度的，有来自于前沿阵地的，但是是否胜利不是战士决定的，是由将军决定的，将军站的，站在地图前指挥作战。

【禹晋永】前天北京晚报登了一个数据，重要，登了一组数据讲，美国破产研究所发布了一组数据，进入三月份，每天破产人数3900多人，与去年同期相比，增长了28%到29%。这个因素带来的是美国目前的经济疲软，经济疲软很大一部分现象就是次贷危机在美国掀起了很强的风暴。对于中国的影响，我们看逻辑频道，很大程度已经在影响着中国，减少了中国产品的进口，换句话说地我们很多出口产品不能完成对美国的出口。次贷危机产生的原因，前面我也说过两个方面，市场经济两大市场，一个股市一个房市，当购房人享受银行贷款进行购房的时候，支付首付款后，每年按照约定供楼，这在美国是很大的一面。而美国不一定要买房，有租房的习惯。

【禹晋永】中国是只要一工作，就想要套房，一有套房就可以结婚、生孩子。曾经参加过一个节目，有个房奴，25岁，上海的，买了个三室两厅150平米，压的喘不过气来。美国现在是这样，由于房价下跌，政府在对房市轻视了，导致房价下跌，房价下跌过程中使有房的人资产贬值，于是出现次贷危机，由小到大不段波及。个体人员是这样的，贷完款后，周边房价跌到购房价格以下后，供房人就不会供房，扔给了银行。欢聚话说，我每个月赚的钱为了生活，不要房子了。空房子一扔，银行只能收房子，于是大家都在卖房子时，房子就不值钱了，由于大部分购房人扔房子，出现了次贷危机，直接导致美国经济疲软，总统出来讲话，减税减息，到现在布什也没有缓过气来，现在布什先生还在操心，怎么样拉动经济，怎么启动经济，怎么样把房价拉起来。

【禹晋永】同样要提供一组数据，中国房地产市场里，购房人60%到70%是享受银行贷款的，这是国家的统计数据。如果房价也像美国一样发生了波动，跌到购房价格之下后，我想我们的结果比美国更惨。像徐先生讲的一样，我一万买的房子，买之前我希望房价很低，买了后就说这房子不能跌，你心态不一样了，我希望旁边房价使劲涨，一涨我的房子就值钱了。我们于美国不一样，问题更鄢忠体现在什么地方呢？中国是个穷的国家，几千年被皇帝统治，我们人民实在，二十年前中国人基本没有自己的产业，就这二十年高速发展，逐渐逐渐房地产公房改革，逐渐转到现在的商品房供房。到现在为止，很大一部分人有了自己的产业，于是才有了物权法保护我们。

【禹晋永】如果说这个房地产市场涨到今天这个程度，同样有一组数据，三年前我们有房子的人，自己为了做买卖，可以把自己的房子拿去银行做抵押，银行给你做一个评估，在银行评估值基础上给你贷一笔款，于是我们把资金拿出来做买卖。在北京创业人基本都这样做，中关村这样的创业人多，这是好的人，有资产。但是更多人是没有这因的资产，来了就给别人打工，不断积蓄自己的收入，使自己有了一定资本再来创业。很多留学者采用这样做，利用高薪来支撑。但是同样一套房子，去年我们发现，银行评估做抵押，抵押值比三年前贷款高出20%，这是用现金表现出了一种方式，说明今天的房地产了，拥有这样房地产在中国有多少人？我可以说占了99.999%。还有0.001的人就开始闹房价贵了，为什么闹这么厉害？因为这是属于矛盾体，他们父辈有房子，他们没有房子时说房价高，但是买了后就会说房价低。这些人闹会造成什么影响？一直延续到现在，结果出了政策，要稳定房价。今天房价涨到13000，意思是稳定住就可以了，没有下降的意思。

【禹晋永】刚才说的只是两个国家的背景，如果说房价下跌会给我们带来很大的灾难，亚洲金融风暴已经让我们有所吃亏，一夜之间亿万富豪都成了穷人，所以今天手上有现金、有房产的时候，如果再出现资产这样迅速贬值，次贷危机的出现，最倒霉的都是穷人。而富人，你家里有100万的存款，你就算怎么样也有100万。

【禹晋永】从国家来讲我个人认为是这样，虽然说房地产在宏观调控有这么个说法，但是这么多年来我从来没有看到过一个强硬的政策出台，包括国八条、国六条都是扯淡的东西，没有实际的东西，换句话说这是一张纸，没有具体的操作可行性。今天在温政府时代，我相信一点，比五十年前毛泽东时代强多了，毛泽东老人家知道打江山，不知道懂经济，但是连他都知道怎么收拾资本家。解放初期，为了收拾资本家，把粮食调到上海，低价出售，给这些资本家折腾的不行。连这些外行共产党人都知道怎么收拾资本家，而现在发展了五十年，难道不懂吗？懂，所以才会有今天的局面。

【禹晋永】如果让房价下跌，那么会很危险，从贷款的角度方面讲，直接涉及到次贷危机会影响到国家的金融安全，房价下跌就像各位讲的，银行个不答应，相反政府也会有托市的准备，就是国家拿钱来收楼盘，国家有这样的能力，地方政府也有这样的能力，煤老板也有这样的能力。而一般老百姓就没有这个能力。当房价跌到一定程度，就有这样的利益集团，甚至政府来托市。前面由美国的次贷危机，所以我们不允许这种事情在我们国家产生，这是维护社会形象稳定的最基本需要。

【禹晋永】作为一个开发商来讲，并不在乎利息多少，成本多少，关键是你有没有很重要。对于开发你要有十亿，你有了十亿，对于利息你就不会在乎。这些钱用在什么地方呢？开发里面。像钢材等等涉及到技术方面完全忽略不计。开发商计较的是什么？土地的价格，当我们看到，开发商拿地的时候都是不惜代价动用巨大的现金流获取土地，一旦获取土地基本项目就能成。所以土地价格就决定了房价重要的因素。

【禹晋永】国土资源部去年发布了一个观点，土地不是房价最重要的因素，大概占到房价20%，不到30%，当时我想，这简直是胡说八道。国美摘牌是五千多，当时地很，8.05亿，就是万年花城。老方说的也有道理，土地价格占到房价基本50%。但是从国家来讲这个对不对，很多人反对，其实错了，国家对房地产采用了明智的做法，就是房价应该高，土地价格应该高，这才是正常的。很多人开始不理解这个观念，土地价格这么高，因为通过市场方法，采用招拍挂，这是公开透明的方式，在市场获取土地，这种摘牌获取的价格，开发商得到土地再盖房子，高进当然高出，开发商并没有错。很多人讲，将大炮对准开发商，对准政府。巨大土地导致房价成本高，市场盖出房子的价格自然也高。高的房价卖给谁？严格讲，不是卖给弱势群体的，大家要搞清楚，我一个月赚三五千，你一定要买豪宅？不是这个概念。这么高的房价是卖给有钱人的，要明确。有钱人花大价钱买大房子，这是社会公平、和谐的表现。但是这种方式出现后，我们发现富人出大价钱买大房子，真正受益的是国家财政，因为大的开发商获取土地时，巨大的土地差额被政府拿走了，这就是公共财政，在财政税收这是非税收入。按照国家原来的规定，土地出让金收入的10%要用来建廉租房、经济适用性住房，这钱越多国家投入越多。当然财政负担的比例不仅仅在建房方面，而且拿出十分之一用来建房。我们看到政府用财政钱用于公务员工资、道路、桥梁等等，政府做的很好。而且很多政府为了给老百姓解决经济适用性住房和廉租房，动用了很多财政，我可以明确的告诉大家，这都是靠土地出让钱的。

【禹晋永】当我们把大炮对准政府的时候，政府领导难当，有没有去理解国家的领导人，有没有去领导省市的领导人，不是像北京市领导一样，领导都很好。我去了很多边远城市，很多县长、书记今年拿着工资是去年应该得到的。政府要获得税收，首先要招商引资，招商引资首先要，但是过了四五年可能企业就倒闭了。另外政府为了配制企业也会花钱，当收税后，税一部分也要做成本。自从有了土地后，这样直接在财政里直接体现出来，直接可以用于道路、桥梁的建设，公务员工资等等。现在我们一个商人被美国移民局打了一顿，要求赔偿500万美元。而在前十几年前，我们华人在印尼，妇女在大马路上强奸，那时候我们没有人敢出来说话，我们大使馆也没有办法，顶多交涉交涉，不了了之，而现在中国多牛，这都要靠财政，因为政府靠税收和非税收入，而非税收入是支撑财政最主要的来源，这就在土地出让金里体现的就这一条。有了这部分收入后才能大面积增加经济适用房和廉租房，这就将现在的房地产市场进行了分化。就体现了朱镕基时代提出的“双轨制”，有条件的人购买商品房，弱势群体享受政府的廉租房。

【禹晋永】我们可能考虑到里面的“夹心层”，我去年也比较反对这个说法，大家都是中国人，为什么你能享受，为什么有一些人不能享受呢？从理论上讲没有道理。但是因为别人天生来的，你是后来的，你来是想发展，你想发展就要创业，你要创业就要承担这个成本。我也不是地道的北京人，三年前我是孙子，现在我是大爷，你要有这个能力。北京给你提供了很多机会。在享受政策范围之内，国家进行大面积安置。今年北京发改委说要提供三百万面积进行安置。上海首次出现了，提供经济适用性住房选号，结果选了号不要了，因为选号就代表了弱势群体，不想当弱势群体。现在有钱的人，需要创业的人，你自己去商品市场去买房子，越的人可以买的房子，买不起房子的人进行社会保障，社会保障的钱是由富人来支付，而不是到财政去挖。如果指责政府没有解决好这个问题不对。

【禹晋永】第三个问题，今天北京市房价虽然比较高，北京、上海、广州房价比较高，但是我们到搜房网搜搜，发现就只有这么几个城市的房价高，你们有没有关注云南、青海等边远城市，西南、西部、东部地区，没有人把眼光搁在那，全部搁在北京、上海、广州，于是说中国的房价太高，这是谬论。北京、上海、广州不能代表中国房价整体水平。有一些地方房价800%还卖不出去，你为什么不去买那些房子？而且还给你提供银行贷款。西藏那也有。这不是房子问题，这是人想不想去的问题。在房价里面，不能把今天的高房价说代表中国整体水平，这差远了。

【禹晋永】国家发改委前几天和统计局发布的数据，总体房价上涨了15%，这是许多水分的，即便有水分也不很大，每期都要发布。我想搜房网也有这样的数据。从这里面来看，整体水平仍然不是很高。同时代出另外一个话题，今天城市化进程要不断发展，还有八亿农民要等着进入，户口制度要马上取消，这些人进城住哪里？显然这个市场还要进一步发展。房价按照政策肯定稳定，涨肯定要涨，不会出现拐点。我只能讲一些人没有文化的表现，忽悠一把，最终被开发商痛打落水狗，因为他完全忽略了一个现实，中国经济发展的时机就是现在，我们是做房地产的，但是我们会跟媒体打交道，不管房价涨还是跌，我们发现这几年有个事实，房地产论坛天天都有，哪个行业有房地产这么多事。第二，房地产行业，它的事可以上总书记会议上去，总理会议上去，除了房地产哪个行业能这样。最后一点，企业与企业之间，它是产品竞争、企业竞争的关系。而在中国，这两年出现了房地产大联合，房地产与地产商是联合的关系，已经没有了竞争的关系。我们现在看到的是，同一条街，这个产品1万，旁边产品11000，一个比一个卖的高。无论是什么论坛，是什么大会等等，一下坐的都是开发商，相互交流，不像搞IT、电子产品，我这是核心技术要保密，房地产不一样，我的图纸谁都可以用，而相反，别人看了你的图纸不一定用。

【禹晋永】上次去电视台做节目，一位经济学家讲，最没有技术含量的就是房地产，我说你说的对，恰恰是房地产不具有技术含量，因为它是在产业链最，房地产商严格讲不能叫开发商，他是做资源整合，技术是为房地产商服务，搞工程、技术的是被房地产商统治，房地产商是整合各方面资源，怎么能用技术这么低级的东西概括呢。最后看到一个什么概念呢？真正房地产开发商做了一两个项目后，就逐渐逐渐变成集团、公司。一听说带有房地产字号的基本是子公司了，集团的下面的项目公司，进入了资本运营的高级阶段。所以我们又提，上市公司可以动用老百姓的钱进行土地垄断，当然这个说法与二手房差距又不一样了。同时房地产发展与行情不能说明二手房市场，同时二手房又不能完全代表房地产开发。

【禹晋永】甚至有人讲，房地产开发，一看说出先拐点，另外最近北京土地摘牌出现流标，这是谬论，事实上流标并不是好事情，恰恰是竞争白热化之后，一级开发商对二级开发商的一种垄断和控制所造成的结果，不是说没有人摘牌价格就下来了，因为今天的房地产竞争不在二级市场里了，所以大的房地产开发商、集团已经进入一级市场，对土地进行反向控制，很多外行阐述谬论的时候，说摘牌没有摘了，土地市场就不好了。更有邪说，说是不是政府对土地的放量可以决定价格。我曾经讲过，房地产市场，是土地市场，不能用普通的经济学观点考量它，普通经济学是什么？价格与价值之间是相互进行变化的。而土地不是，为什么不是？因为全没有一家工厂生产土地，土地总量是有限的，而开发在不断增加，总量在不断减少，所以微观放量不能决定房地产价格，唯独能解决的就像现在人民政府一样，在这么多年争论当中，我们看到房价不断上涨，政府不断推出经济适用性住房，让有钱人购买住房，让弱势群体购买经济适用房。

【禹晋永】方总前面讲过，很多不懂经济的为了制约房地产，没事就下文件，结果发现下了这些文件导致房价疯涨，你说提高的成本我都放到房价里，最终由消费者买单，最终今年什么文件都不发了。和北京市政府，还有各省市政府到北京来，人才发生了很大变化，要招很多懂经济的人进入政府工作，北京市政府今年公开讲，懂经济的人才我们政府就需要。原来就是不懂瞎整，每天都发文，结果没有起到当年毛泽东那个办法起的作用。

【禹晋永】市场是坚挺的，但是涨的幅度有所缓和，市场的前景也好，还有现在确实是买房的时机，因为未来会有大量的钱进入房地产市场来购房。三年后夸张的说，可能你就只能买个砖头了，这确实有点夸张，只是说明你现在不买就会后悔。就相当于前五年，一位经济学家谢国忠，他说房地产市场是泡沫，要崩盘，不要买房，结果网民都骂他，当时可以买一套房子，现在连首付款都付不了了，实际今天也一样。

【主持人 陈筱岚】论坛开始前禹总提出，有争议的市场才有机会，另外话题展开，谈了08年政策走向，对于北京房地产市场的看法，现在请齐总来谈谈自己的看法。

国瑞城营销总监 齐志辉

【齐志辉】前面几位嘉宾说的都很好，我说一下打折，从市场开始打折现象就一直存在，我们也一直在打折，打折的现象并不可怕，因为市场需要刺激，所以万科打折也很正常，而且刚才前面很多老总说了，万科打折有猫腻的。大家知道万科楼盘比其他楼盘总的价格会高10%左右，所以万科打几个点对他来说不痛不痒。打几个点来说对于我们很多楼盘来讲也不痛不痒，甚至在特定时间，拿特定的商品来做象征性的打折也是我们经常做的促销手段之一。这是打折问题。

【齐志辉】第二是价值问题，价值问题并不是跟价格有明显的等号，是房地产市场。我举一个简单例子，刚才禹总讲的很清楚，我们一瓶矿泉水在超市1元，在小商店2元，在超市赚1分，小商店买1毛。但是矿泉水放到星级饭店，会赚1元钱。但是当人有饥渴的时候，不管多少钱都会买，所以只要刚性需求在，市场仍然会良性的。

【齐志辉】去年王石抛出“拐点”论后，大家可能认为房地产市场冷却，但事实上不是这样，很多楼盘开盘时出现抢购现象。第三我讲一下需求，需求跟价格问题关联性比较大，北京目前不单单是中国人的北京，不单单是北京人的北京，是全球性的北京，所以北京房子不是全部卖给北京人的，它与香港有区别的，香港市场就卖给了几千万人，而北京是全的市场。大家知道，韩国首都人买不起韩国首都的房子，英国首都的人买不起英国首都的房子，而北京也同样，因为这个市场是给全中国的，我想奥运会之后，这个市场会放的更开。我就简要讲这几点。

【主持人 陈筱岚】刚才也跟大家谈到了，把我们网上从2月到现在为止，搜房进行一系列的置业调查都给大家讨论了，从这个就可以看到，目前的刚性需求支撑着我们房地产市场。我们进行调查过程中，大量网友也留了一些问题，包括今天我们的直播，很多网友也问了一些问题。我们的记者会针对一些网友的问题和自己的想法对各位嘉宾进行提问。

【记者】欢迎大家来到搜房，我们进行直播时，有位网友对于方董事长进行提问，他说八千元以下的住宅不具有，他问，哪几类住房，对于哪一些物业类型，位于哪几环的房子有？

【方明理】他理解可能错误了，他认为八千万以下价格会发生变化，从整体均价来说，八千元以下，如果一定要做分类，平均价格优可能会下降，比如300万平米的经济适用房，如果归类统计，就是8千以下，如果300万平米都是8千元以下的话那肯定价格就下降了，但是不意味着某个楼盘会出现这种情形。你不是经济适用房，该涨还是会涨，尤其这一块的需求量还是大。现在说几环、哪个片去具有，比较难说。刚才有同志提到奥运地产的问题，如果从北京整个方向来看，我个人感觉，奥运区域应该是值得高度关注。

【方明理】我在北五环做了个青年城，也进行了奥运宣传，现在还有148天就要开幕，很多人说是不是奥运结束房价就会下降，而且拿了很多城市进行对比，其实相反。我考察了很多奥运地区的盘，包括慕尼黑、汉城、悉尼，很多人说悉尼奥运会结束后悉尼房价下降了，不是这样，是悉尼奥运会后，场馆就没有人用了，都没有继续通行了，停了。为什么这样？澳大利亚只有两千万人口，奥运会结束后，配套设施都很完善，奥运结束后，他没有必要不适用家门口的健身设施，而跑去很远的奥运场馆。而奥运场馆周边的房地产项目不是下降了，是很大。

【方明理】回头来说北京，不会说奥运会结束后北京奥运场馆没有人去，我们有13亿人口，能够看到奥运会的人只有700万人，我申请了无数次，也没有得到一张票。如果奥运时进不去看，那么奥运会后买张票看看水立方里面是什么样子的。所以场馆使用率很高，不要说使用了，卖门票就够了。你说天安门多少年了，现在天天到了升旗时人都是满着。我们鸟巢、水立方肯定会出现这种情形。

【方明理】另外房地产会不会出现，我说不可能，房价是贬值的，因为要折旧的，但问题是为什么会值钱？土地值钱了，第二我们配套投入后，这些要从哪体现出来？就反馈到房价里面。所以奥运地区周边，不光光奥运场馆，因为北京的道路、绿化等配套设施都上去了，会使北京整个房地产价值进一步提升。如果配套很好的地方空间会更大。我们就看看我们亚运村就可以了，说这是运动员住过的房子，肯定没有人要，结果过了一段时间有人先买了，结果这些人赚大钱了。

【记者】禹总对宏观调控政策比较了解，现在两会期间，对于房价是热门的话题，现在有两个热的话题，一个是三月份会不会加息，加息会不会对北京楼市成交量有影响？另外有代表提出，房价有下滑50%的可能，可能也不是针对北京楼市。您能不能对这个观点谈一些看法。

【禹晋永】加不加息应该问人民银行，但是从目前来讲，人民币不断，在这个过程中加息也是有可能的。去年也加了不少息，今年继续加息，从人民币方面考虑也是没有问题，什么时候加，是否三月加也说不好，这事得问银行。另外说房价是否会跌50%，这个观点很厉害，如果那样的话，不要说有这种想法，真有这种迹象的时候，顶多有个3%到5%的波动时，国家可能就要采取措施了，不可能让美国的次贷危机、经济疲软的危机一夜之间跑到我们中国来。

【禹晋永】至于在人代会期间代表们关心房价，这可以理解，因为它代表着各个方面的声音，反映反映汇报汇报也必须要做的。至于怎么定，我相信肯定会根据现在的实际情况，一方面继续不断的在财政方面拿出更多的钱建设廉租房、经济适用房，让更多弱势群体得到住房。同时也会不断的提供必要的土地供市场进行开发。因为民生民生，就是解决老百姓的问题，老百姓有绝大部分的弱势群体，也有一部分富人，不能说社会只照顾穷人，富人就不照顾，这不对，它解决的是民生，没有说要解决弱势群体的问题。人代会尽管有一些人谈的观点不一样，但是你看里面很多人，中国首富也是政协委员，他也代表着一种声音。今年还有三个民工代表，代表着农民工的声音，各个方面的声音都要听取。最后政府怎么决策，要把基层的声音反映到人代会后，人代会也要消化。据我所知，有个回复你的过程，不可能今天马上把政策调整。哪怕你几十人联名写个提案，他也要有回复时间。像房地产，涉及到国土资源部、建设部，要有长时间的过程，但是总的指导思想，不可能像网友提到的会下滑到50%。明确的说，50%不可能，如果有那是妄想，真正有了，那么这个房子不敢买了，有开发商这样做了，你小心开发商卷款潜逃。

【主持人 陈筱岚】感谢禹总的回答，我们讨论了三个，来自于开发商和媒体的朋友、经纪公司，还有我们的热心博主，大家的热烈讨论可以感觉到，目前大家对北京房地产市场比较有信心，并且结合我们今天同期推出的一个搜房系列调查的结果，相信今天大家的交流能够坚定观看直播网友信心。北京房地产市场正以平和、稳定、积极的心态往前走，希望大家一起见证。从今年三月开始，我们搜房网集全体力量就推动了一个大型活动，大家也看到了，叫2008春季攻市置业大行动，我们搜房控股副总裁徐晓晔会给大家说一下基本情况。

搜房控股副总裁 徐晓晔

【徐晓晔】感谢大家来到搜房网，大家的观点与业界的观点一致，同时我们也发现，这个市场趋冷，甚至感觉出现了冰点的感觉，到今天我看到一些的报道，已经连续五个月，北京成交量一直下降，甚至二月份成交了2300套，三月份1754套，对比去年11月，超过了一万套。到目前为止，三月份北京的市场这种坚冰我们认为没有打破，而搜房网其他数据显示，我们访问量大，一些热点楼盘的点击量增长的很快，说明大家需求量很大，而成交量很少，这也是我们启动这个活动的背景。我们作为媒体，不是等着看房价要走向什么方向，我们是想联合北京市场的主流企业、主流项目来启动这个市场，运用我们的一点力量，包括媒体、开发商的力量，我们提前把这个市场带入到健康的状态来。我们希望三月份激活这个市场，不仅对于行业从业人员，对于媒体来说，也是个负责任的态度。

【徐晓晔】到现在为止，我们各项调查反馈回来，与开始的预期比较一致，也取得了一些成绩。我们这个活动持续一个月，下一步我们还会对这个话题进行深入讨论。公园1872这个项目上也可以看出，这个市场好，300套房子，现在成交了200套。前一个星期，燕郊一个项目，东方夏威夷，是4100元起价，而均价5200到5800，这价格也不是多么吧，900套房子当天下午卖了70%。这些事件包括一些数据，充分验证了这个市场是有需求的，我们现在想与开发商一起，坐点把这个市场激活起来，毕竟今年北京有个奥运时间的影响。今天也感谢大家的支持。

【主持人 陈筱岚】周末我们会有大型的置业联盟签署仪式。

【徐晓晔】对，同时我们也会邀请业界开发商代表一起来参加，我们会发布我们的倡议，也互换开发商更加理性、健康的引导这个市场，购房者也要理性的看待这个市场，该出手就出手。

【主持人 陈筱岚】感谢大家来到搜房网，本次论坛到此结束。