2025年全国楼市延续调整态势，新房销售边际转弱，二手房"以价换量"特征明显。展望2026年，在"十五五"规划开局背景下，预计政策将围绕稳定预期、激活需求、优化供给三方面发力，核心城市优质改善项目仍具结构性机会。中性预测2026年全国新房销售面积同比下降6.2%，市场分化特征将持续。
2025年中国房地产市场在深度调整中展现出新的发展特征。全年新房销售呈现"前高后低"走势，二手房市场持续通过价格调整促进成交，土地市场则延续"缩量提质"趋势。随着年末北京等城市率先优化调控政策，2026年楼市发展迎来关键转折期。
核心城市改善需求成为市场重要支撑
从成交结构来看，120-144平方米户型在重点城市新房成交占比已超百分之三十，北京、上海1000-2000万总价段新房成交同比增长显著。这反映出当前住房消费正从"刚需主导"向"改善主导"转变，高净值客群更关注房产的保值属性和居住品质。值得注意的是，这种结构性变化也加剧了城市间的市场分化，三四线城市仍面临较大的库存消化压力。
土地市场呈现"前高后低" 房企聚焦核心区域
2025年全国300城住宅用地成交规划建筑面积同比下降百分之十三点七，但北上深杭蓉等核心城市土拍热度维持较高水平。值得关注的是，TOP20城市土地出让金占比达百分之五十二，显示房企投资进一步向优质区域集中。这种趋势下，未来不同能级城市间的市场表现差异可能继续扩大。从企业端看，央国企仍是拿地主力，但滨江等民企的积极参与也为市场注入活力。
政策工具箱持续丰富 中长期聚焦高质量发展
短期来看，降低交易税费、优化限购政策等手段将继续发力稳定市场。中长期则需关注"十五五"规划提出的房地产高质量发展方向，包括完善基础制度、建设"好房子"等系统性工程。特别值得注意的是，各地通过专项债收购存量房用作保障房的创新举措，既消化了库存又完善了住房保障体系，这种"一箭双雕"的做法值得推广。
随着政策累积效应逐步显现，预计2026年房地产市场将呈现"降幅收窄、结构优化"的特点。但市场真正企稳仍需等待居民预期改善和房企经营模式转型完成。在此过程中，核心城市优质改善项目和"好房子"产品将展现更强的抗风险能力。
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楼市朗道势2026-01-07 10:15:58来自北京市
