海淀上地0702地块以84.56亿元总价、仅0.4%溢价率成交，由海开控股竞得。该地块存在商业配套占比高、住宅地块割裂、噪音影响等问题，实际楼面价或高达9万元/㎡。面对周边激烈竞争和楼市降温，海开虽获国资支持，但高负债率仍使其面临巨大压力。
海淀上地0702地块土拍结果近日揭晓，海开控股以84.56亿元总价、仅0.4%的象征性溢价率拿下该组团地块。相比去年功德寺地块超百分之十五的溢价率，此次土拍热度明显降温，仅海开和建工两家房企参与竞拍。
地块先天不足：商业占比过高、住宅分散且受噪音困扰
此次出让的0702组团包含三宗地块，其中两宗纯住宅地块相互割裂，难以形成完整社区景观。更关键的是，占地百分之四十五点一的多功能地块需配建商业、养老设施及公共配套，将占用大量运营资金。专业人士测算，考虑这些隐性成本后，实际住宅楼面价可能高达9万元/㎡，远超周边竞品7万元/㎡的水平。此外，地块周边学校、道路带来的持续噪音污染，进一步降低了项目品质。
入市时机不利：学区属性弱化与竞品扎堆形成双重压力
虽然上地学区曾是海淀教育资源，但近期二手房价格已出现7万元/㎡以下的成交案例，学区溢价正在消退。与此同时，区域内功德寺双子星去化率达百分之九十六，朱房村新盘均价超12万元/㎡，加上即将入市的中海高端项目，市场竞争异常激烈。在当前楼市调整期，海开计划推出的90-130㎡刚改产品能否突围，仍需打上问号。
作为海淀区属国企，海开近年通过国资担保、借款等支持快速扩张，但其百分之九十一点一三的负债率已亮起红灯。此次低价拿地虽能控制成本，但项目盈利能力与去化速度将直接影响企业偿债能力。在房地产市场深度调整的背景下，国企背景已非护身符，如何平衡规模扩张与风险管控，将成为海开必须面对的课题。
- AI整理生成 -
2025-12-25 10:48:23来自北京市
