“4.28”新政即将满月，成都的房地产市场有哪些变化？

4月28日起，成都密集出台了多项房产优化政策：如取消限购政策、不再实施公证摇号选房，提高多子女家庭首套房住房公积金最高贷款额度，出台人才新政，对符合条件的人才提供预留房源支持。

5月17日，楼市再度迎来一波利好政策落地：包括取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点；首套住房商贷、二套住房商贷最低首付款比例分别调整为不低于15%、不低于25%；设立保障性住房再贷款等。

目前成都公积金贷款已经开始执行新利率，5年期以上公积金利率首套为2.85%，二套为3.325%，商贷利率和首付比例如何执行，还待落地中。

随着层出不穷的利好政策出炉，楼市的基调变成了以“宽松”“鼓励”为主，那么市场又给出了怎样的反馈呢？

成都主城核心区，图源网络

1、新房到访火热，成交分化明显

“4.28”新政当周（4月22日-4月28日），大成都范围内内共32个楼盘取得预售许可，释放出3347套房源，包括华润青羊润府、龙湖西宸御湖境、招商中旅中环臻邸、建发书香云锦等全新项目。

4月29日-5月19日，也有约80张预售证发放，释放出超7000套房源，其中5+2区域占比超过50%，以改善产品为主。同时，成都各大新盘项目纷纷推出了超大力度的优惠政策。例如在五一期间的限时优惠及特价房源：绿城锦海棠推出“五一”限时优惠3%及一口价房源；星河WORLD“五一”期间每天限时秒杀两套特价房；保利特价房限时抢，部分项目买房就送车位；人居多个项目都推出了特价房源、一口价房源......

此外，成都房产精品展于4月29日举行（详情可见：近300个项目亮相成都房产精品展，一大波购房福利来了！），30多家房企携超300个楼盘参展，为购房者准备了多重购房优惠福利，如一口价特价房源、限时优惠房源、购房大礼包等。近期还有部分项目售价直接下调或推出工抵房优惠。

值得注意的是，“五一”期间推出秒杀特价房的星河WORLD，当前还推出了“以旧换新”的计划，提供包括卖旧房的中介费佣金全免、买新房可以享受90天无理由退房等福利。这一系列动作，刺激了购房者的看房意愿，让各大售楼部的到访量大幅度上涨。

根据明源数据库统计，仅4月29日-5月5日，大成都范围内新房住宅项目来访量21000组，环比上涨85.5%。其中，一圈层（5+2区域）来访量占比最高，为66.3%，环比增加7.2%。在“5.17”系列新政后，部分置业顾问表示，上周末(5月18日-5月19日)到访量也有小幅提升。

图源明源数据库

但落到新房住宅的成交上，数据变化还未显现，市场观望情绪仍在。4月29日-5月20日，大成都新房住宅共成交5644套房源，日均成交约257套；对比4月1日-4月29日的7000套（日均成交约241套），以及3月的8071套（日均成交约260套），成交热度处于相对平稳状态。

4月29日-5月20日大成都新房住宅市场数据

值得注意的是，新房市场的成交呈明显的分化趋势。一方面是区域的分化，5+2区域成交占比更大。4月29日-5月20日期间，5+2区域共成交2709套，占比约48%，成交面积约38.8万㎡，占比约52%。

另一方面是产品的分化，供应稀缺核心区域搭配产品力优势的项目去化率明显更好。例如建发书香云锦，位于青羊新城核心居住区，有着优质教育资源傍身，叠加“风雅宋韵”的产品力输出，首开去化7成以上（详情可见：建发宋韵奢宅成都首作，带着至高诚意而来）。

再如位于成华区二八板块的招商中旅中环臻邸，热门地段加上高品质的产品，也取得了不错的去化；还有远达天宸名邸，大源南的稀缺地段和产品（2T2的板式小高层+4F叠拼）的双加成，让项目去化率达到85%；武侯西派臻境则是武侯新城南板块的区位+西派系高端产品，将热度拉满，去化率100%；保利新川天珺，新川+天珺系，开盘即清.....

可见在核心区没有限制可以敞买的情况下，购房者们对于地段、配套、产品等方面的要求越来越高。

新政以来，部分热点楼盘去化情况

2、二手房带看量上涨，整体活跃度较高

“4.28”新政叠加贝壳找房等中介平台的调佣（贝壳找房的调整比例为：卖方1.75%，买方1.25%），目前对二手房最大的影响还是带看量的上涨。

大成都范围内4月29日-5月20日二手房带看人数，数据来源：贝壳贝壳研究院

数据显示，新政后一周时间内，客户带看量环比增长了15%。小全全认识的几个中介也都表示，最近每天门店至少都有十余组客户带看。

但从二手房的成交量来看，变化幅度不大。从周数据对比来看，4月29日-5月5日，因为涵盖了五一小长假，二手房备案数据降至最低点，仅有1430套；五一后的第一周二手房备案数据迎来一波高峰，达到5681套，为近三个月的最高值，但第二周便回到了4708套，整体较为平稳。

同时，从其成交结构来看，主力还是建筑面积100㎡以内、总价约200万以内的房源。另外，成都二手房市场整体呈现供大于需的趋势。

从成交价格来看，2024年4月高新南区的二手房成交均价21112元/㎡为各区域最高，和成交均价20266元/㎡的锦江区一起成为大成都唯二二手房成交均价破2万的区域。

2024年4月成都各区二手房行情，数据来源：贝壳

总结：

不难看出，在限购政策放开叠加多重利好政策刺激，楼市整体情绪确实有所调动，不管是新房还是二手房，其到访量和带看量是呈增长趋势的，说明楼市的真实需求仍然存在。但从短期内的成交量来看，购房者观望的情绪依然存在。

不过，政策的持续叠加，未来市场的恢复可能只是时间长短的问题。但也需要看到的是，面向未来，房子的居住属性远大于投资属性，核心区域的核心产品、真正具备改善属性的楼盘将更有价值。