5月17日，两场会议，三项通知，一揽子房地产新政出台——
下调首付比例：首套房低至15%，前所未有；二套房25%。
降低公积金贷利率：下调0.25pct.，首套5年期以上“破3”。
取消房贷利率下限：地方自主确定。
再贷款支持地方收储：央行3000亿元，撬动银行2000亿，合约5000亿。
以合理价格回收闲置土地：可用地方政府专项债。
业内认为，这是史诗级的救市新政，是房地产政策真正的历史性转折点，不仅表达了高层对房地产行业的重视和支持，也意味着各界共识的达成。
接下来，就是合力抓政策落地执行，破解堵点难点，提升信心，激发住房消费，最终推动房地产业走向良性循环。
01 “去库存”思路明确
4月底的高层会议首提“消化存量、优化增量”，被业界视为新一轮去库存的开始。5.17多部门协力打出的政策组合拳，积极响应，将去库存政策具象化。
其一，对于房企已建成未售的商品房项目，由非城投地方国企收购，用作配售型或配租型保障性住房。
资金来源方面，央行为此新设3000亿元保障性住房再贷款，按照贷款本金的60%向21家全国性银行发放，撬动银行2000亿元，总量约5000亿元，向作为收购主体的地方国企发放。
其二，对于已拿地未开工库存，支持企业优化开发（允许合理调规调设计），鼓励转让或合作开发（支持“带押过户”），支持地方以合理价格收回闲置土地，用于保障房建设，可为房企退地提供便利，有助于房企盘活存量，化解资金压力。
此外，对于在建未售项目，政策明确可通过“白名单”协调融资机制，获得商业银行开发贷，强调“应进尽进”“应贷尽贷”；对于已售未交付项目，要打好保交房攻坚战，压实地产政府、企业、金融机构的责任。
02 5000亿够不够？
毫无疑问，政府收购模式是最为直接、最为有效的去库存、激活楼市的手段，但同样也考验着地方政府的财力。
据国家统计局5月17日发布的最新数据，截至4月末，全国商品房待售面积约7.46亿平方米，同比增长15.7%，其中住宅待售面积增长24.5%，即3.91 亿平。1-4 月全国商品住宅销售均价为9978元/平，估算全国商品住宅待售货值约3.90万亿元。
华泰证券测算，在收购折价率在 0-30%的假设下，预计5000亿元保障房再贷款可去化商品住宅现房库存的12.7%~18.2%。
因此市场有担忧，与数万亿的去库存资金需求对比，已公布的资金体量有限，或导致去库存规模有限，对楼市的提振效果有限。
研究机构纷纷表示，去库存还需要更大的资金体量，需要观察后续政策额度会不会追加，或者会不会通过发行专项债等方式提供增量资金。
同时，有业内人士也分析，预计地方国企收购已建成未售的商品房项目后，不会马上转售，会倾向选择租赁，因为收购后再马上转售，实际等于楼市没有“去库存”。
但从8个租赁住房贷款支持计划试点城市看，截至2024年3月，1000亿元的额度（并入3000亿保障房再贷款计划）仅使用了 20亿元，反映出落地难，配租型保障性住房的租金回报率不够，无法覆盖利息支出及运营维护成本。
但也有专家表示，5000亿元再贷款够不够，在于采取什么样的资金运作方式。
如果采取金融化做法，地方国企以约7折折价收购房企已建成未售现房，租金回报率可做到约2%。加上政府贴息1%，租赁回报率能到3%，可以覆盖住资金成本及运维支出。后续还可以通过发行REITs，撬动市场长期资金入市，达到规模化的去库存效果。
03 楼市后市走向
需求端刺激购房入市，供给端推动去库存，继续保交房，通过“白名单”化解房企流动性风险，双管齐下，业内预计预期会逐渐修复，进而带动楼市销量整体走向回暖。
从市场反馈看，首付比例和房贷利率存在明显下调空间的城市，比如北京，5.17新政对楼市的情绪提振效果明显。
5月18-19日是新政后的首个周末，据中原地产数据，北京二手房周六成交900多套，周日成交1100多套，周末两天总成交超2000套，部分中介门店反馈带看量翻倍。
新房方面，部分项目到访增多，但分化仍然明显，整体成交量暂无明显变化。客户仍处于观望期，后续看商贷首付比例和利率是否会随5.17新政而调整。
整体看，5.17政策“组合拳”提振效果能否持续，仍要看后续的落地执行，以及是否有提高经济、就业收入等相关政策的合力加码。
地产锐观察2024-05-21 20:07:45来自河北省
