行业压力传给了万科，管理层能顶住吗？

随着又一家头部房企出现险情，2020年之前的TOP4，只有万科在咬牙坚守。

这不是行业的荣光，而是行业最后的脸面。此轮楼市调整，幅度之深、时间之久，给市场化房企带来的压力之大，中国房地产历史上没有，其他经济体也难以找到参考物。

今年短暂的小阳春闪过，4月以后，房地产主要数据一路下滑。上半年，全国房屋新开工面积近十年来同期最低，同比下降24.3%。 如果以2020年作为基数，新开工数字已经下降60%。按照这个下滑速度，今年我们全国新开工面积大概是6.6亿平方米，相当于2006年的水平。

开工面积骤降的背后，是销售状况的持续低迷。截至8月18日，约有近80家房企披露上半年业绩预告，其中超过6成预计亏损，累计总亏损额超千亿元。

在绝望中寻找希望的企业，究竟要怎么做？在这种情况下，像万科这种经历过几轮风雨洗礼的房企，就成为了参照标的。我们常常说，在市场激烈波动的时候，要有定力，而企业的定力来自哪里？还得看财务指标。

“冬天来了，谁都冷”，郁亮此前的这句话，当时是主观感受，现在则是客观描述。受过去两年市场调整的影响，今年上半年万科营业收入2008.9亿元，同比下滑2.91%；实现净利润98.7亿元，同比下降19.4%。下滑的原因，主要是由于开发业务结算规模和利润率的下降。因为商品房结算都会有滞后因素。万科境内开发业务今年上半年结算收入下降了4.5%，税前结算毛利率也同比下降了1.6个百分点。

万科总裁祝九胜在6月份的股东大会上的发言已有预警：由于市场的严峻性超出预期，短期内利润难免受影响。

但万科还是表现出了顽强的韧性。

地产人都知道，这一轮房地产的危机主要是流动性的枯竭。而万科的经营性现金流已连续14年为正。今年上半年，在融资与销售这两个端口，万科都保持了较好的现金流。

销售端，上半年万科实现销售面积1297万平方米，同比增长0.5%；销售额2039.4亿元，同比下降5.3%。在行业呼啸的寒风里，这样的销售可以说非常难得。

融资端，去年至今，万科境内累计发行信用债396亿，短债占有息负债比例降至14.2%的历史低点；截至6月底，持有货币资金1221.8亿元，对短期债务的覆盖倍数从年初的2.1倍提升至2.7倍。

再看大家比较关注的负债情况。截至报告期末，万科有息负债合计3,213.6亿元，占总资产的比例为19.1%。其中，一年内到期的有息负债457.0亿元，占比为14.2%；一年以上有息负债2,756.6亿元，占比为85.8%。资产负债率76.09%，净负债率49.47%。

作为上市房企，要讲发展，就要继续投资拿地。上半年，万科累计获取新项目32个，总地价718.6亿元，全部位于一二线城市。

这是一份放长几年来看也是安全的财报。

正如万科CFO韩慧华所说，万科是一家危机感驱动的公司，短期市场有压力，但万科已经筑好了最牢固的底线，做了充分的前置准备，安全韧性在提升。

不过，郁亮所在的管理层不会感到安心。原因就在于，左右市场走向的重大因素，不确定性仍然过多。

从行业来说，毫无疑问，过去高杠杆、高负债、高增长的模式已走到了尽头，整个行业的发展模式，面临着全方位的重构，与此同时，要寻找到一种新的发展模式。

重构意味着打碎了重塑，此前过惯了顺日子的地产人，痛苦指数只能想象；而新的发展模式在哪里，谁也无法断定，只能边看边摸索，形成属于企业自己特色的经营模式。

万科是较早进行这种探索的头部房企。所有的经营模式都是一步步丈量出来的，合不合脚只有企业自己知道。在它看来，告别旧模式之后，开发、经营、服务并重是行业发展的必然趋势。而万科拥有业内最全的转型赛道布局。

根据半年报，今年上半年万科经营服务业务实现全口径收入267.3亿元，同比增长11.9%。其中，万物云实现营收161.1亿元，同比增长12.2%。；万纬物流实现营收19.5亿元，同比增长17.0%；泊寓实现营收16.4亿元，同比增长10.6%，累计开业17.39万间；商业业务实现营收43亿元，同比增长7.3%，累计开业203个商业项目。

从营收结构看，经营服务业务的占比超过10%，开发业务仍是主体。但是，万科在这些领域持续多年的投入，开始进入收获期。

更重要的是，经营服务业务能为集团提供稳定的现金流。深受流动性困厄的房企，应该能感知到这种多渠道现金流带来的好处。尤其是，国家近年来加快推进物流、商业、保租房REITs和不动产私募投资基金的发展，经营性不动产蛰伏的价值正逐渐被激活，在这种背景下，万科的经营服务业务对集团的支撑作用也在增强。

企业要发展，抱怨是没有用的。人努力，“天”帮忙，只有你努力了，外在的帮忙才有用。这个“天”，既包括政策，也包括市场。

政策正在发力。央行、金融总局、证监会、住建部等主管部门近期出台了一系列的房地产利好政策。这些政策将会形成合力，其叠加效应是可以期待的。

随着一线城市“认房不认贷”等重磅政策的落地，久违的市场信心会回来的。房地产已被证明是一个市场化行之有效且应继续完善市场化的行业，那些拼尽全力咬牙坚守的市场化房企，理应获得合理回报。

在探索新模式的路上，万科们应该顶住压力，给未来交出一份还算不赖的答卷。