我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：房姐您好！新人首问：目前打算做北京的房产置换。手头的房子已经在卖，新入手的房子主要考虑自住兼具，学区短期内不考虑。买房的预算大概在1300-1500W，目前主要锁定了海晟名苑的小两居和棕榈泉的大两居。请问1）从的预期来说，两个小区哪个更合适呢？2）是目前下手还是再观望一下？ 感谢！

回答：海晟名苑分为南北，海晟北和海晟南区别是学区不同，北是西中街，南是史家实验，其次海晟北没燃气。海晟南海晟北 棕榈泉一开始定位高，品质好，价格贵，但因为交通不方便，距离商业也比较远，近年涨幅不高，所以对比朝阳公园其他的标杆盘，棕榈泉现在的性价还不错。其次也推荐看下附近的观湖国际。 这两个对比，位置上海晟名苑更好，但带有学区溢价。不考虑学区，棕榈泉更好点 后市会继续振荡，没有大的政策出台，价格不会普跌。建议有合适的就入手。

提问：房姐，西安浐灞住宅一大套。同时北京有购房资格，预算500w。是否可以出西安购入北京？时机大概是什么时候比较合适？

回答：西安谨慎看好，城市地理位置非常好，西北重镇，全省单核城市，理应得到大发展。但是市场经济氛围和产业结构还不合理，房价过去4年涨幅也偏高，现在入场有追高的风险。 尽早入北京，现在的非高溢价的学区标的还是在涨，依旧是卖方市场，今年上半年北京成交量又创下5年新高。即使最近出台新政，封堵了离婚买房的补丁，但对后市的影响也不大，只是一个定向调控，小的波动反而是一个入场时机。

提问：北京这轮上涨的动力是什么？

回答：通胀是基础环境 天量大水，再怎么收紧信贷，到手的钱出口，仍然是房地产 价格落差大，水往低处流，北上广深，北京价格 供需紧张， 北漂优胜者不断增长的购房需求， 限竞房的无效供应，五环内无新增商品房。

提问：房姐，朋友在蜂鸟社区有小房产一套，孩子今年后半年上学，最近新出的海淀学区政策要求2022年以后落户海淀的只能在区内统一调配，不能上对应学校，那是不是政策会对冲击很大，是否需要出手。另外，万柳片区大户型总价高的房产也不能买了，未来这类房产是否也会受到政策冲击？谢谢

回答：这次海淀新政，关注三点 1. 电脑派位的真实性，是像之前一样有看顺位各个小学自行决定，还是真随机真多校，后者肯定杀伤力更大，利空学区。 2. 严格执行6年一学位和9年一学位，已经用掉学位的再出售肯定要折价了，买房前也要看清楚，对九年一贯制的有略微影响 3. 2022年以后落户海淀的只能在区内统一调配。这里重点是全区协调，还是就近协调。我倾向后者，全区协调应该很难执行。 建议：如果不着急可以等一等，看看执行情况。 对于万柳肯定会有一波回调，学区溢价高的标的，都会受到政策冲击。 投资角度，高溢价学区标的近期不要碰。 学区刚需可以等等执行的情况，到2022年还有大半年的窗口期，足够上车。

提问：房姐好！本人有个名额计划购房纯投资，房价在1000-1500左右，1.请问哪些板块小区未来成长空间更好？2.望京橄榄城100方左右南向两房1150万与双井首城国际南北向3房1480万哪套房未来成长空间更好，都是中高层。3.北上广深本轮房价北京涨幅最差，后续情况怎样？谢谢您！

回答：望京和双井都在选筹范围内，但这两个板块的作用是完全不同的，望京产住结合，天花板高，成长性好，这个区域特点就是次新盘涨幅居高，橄榄城、东湖湾、保利中央公园 都是领涨盘，大多是改善群体，不缺接盘侠。 双井是一个宜居的生活板块，就是CBD的后花园，位置好配套成熟，成长性一般，但是风险很低。这个板块的 首城国际、乐城国际、富力城 都不错 能持有8年以上建议看望京，否则就稳一点看双井 北京一直是政策在压制，限购最严，在这种高压状态下涨幅也不算低，可见背后的购买力有多强，深圳上海都出了新的限购政策，都被按住了，大概率要横盘一段时间，北京这一轮基本没有加码新的政策，未来大涨肯定不会，一线城市都不会出现大涨了，毕竟要维护“住房不炒”，但是北京的暗涨是一定的，是由城市的吸引力和刚需的购买力决定的。

提问：房姐老师，今天都在讨论个税申报，需要专门处理一下吗？

回答：每一个动作，都在透露一个人的阶级。 什么人讨论个税申报？ 工薪族， 尤其年收入20-50万的工薪族，有点收入，以有资格纳税为荣，又想节省税费。 精力浪费在口惠而实不至的事情上； 没有时间去思考，去做真正重要的事； 打工到死，下一代继续打工。 中产不是没有家学，中产的家学是教你打工。

提问：房姐好，陈家祠有一套两室，你觉得该不该这两年卖呢？今年因为yq也明显感觉生意不好做，我现在拿的贷款利率是5.8。五年贷款利息要付50万。陈家祠这个区位，放5年能涨50万吗?(涨1万/平）现在是5.7-6w吧，比上年涨了3.2%。

回答：一般人对待利息的态度，是肉眼可见的三到五年的，他们对利息视为猛兽。 更深入一点，应该是对自己要付出的利息视为猛兽，却把自己出借的钱收利息狮子大开口。要给银行5%的利息很高，而别人想借我的钱给5%的利息实在太低，凭什么。 你们试试想想自己，是不是如此? 出借钱开口就是一分息，两分息，我的钱可值钱了。5%借给你，我做什么投资不能把它赚回来，年化超10%那是手到擒来。 一般人都是这样蜜汁自信。 就当你有这样的本事去赚5%的利息了，所以，当你借到银行5%-6%利率，你为何就不能换位思考成，银行借了你几百万，只收你5-6%的利率，你享受了这个息。用3成的钱撬动了10成的房子，本身就已经是的投资了。 你节省下来的钱就能赚到比银行利息更多的钱，为啥那么苦恼呢? 贷款是对冲通货膨胀的，特别是你套房没买错的前提下。请把你陈旧的三五年还清贷款的旧思想统统抛却。 你有闲钱，就去做你能够达到比5-6%更好赚的投资。如果实在没有这个能力，就去借给靠谱的人投资，收8-10%以内的利息。 所以这5.8%利率为啥不香呢？

提问：房姐好！子弹350到400发，工居刚下，全球名下现无房但曾有一套贷款记录，不便用本人和先生名字办理dy贷，不考虑学区、交通、小区环境、周边配套。因为这点钱买不起有前途的大三居，计划先拿一套有前途的，两、三居都可以，将来换个大三居，顺便把老公踹了。月供2w左右无压力，能否给个选筹建议？个人喜欢东面（可以忽略），同时你们如果有选筹服务或者中介服务，麻烦安排人员联系我，可以进一步。

回答：您好，400的首付，2W的月供，可看总价800内的标的，望京涨幅过大可选筹的标的并不多了，从板块轮动来看，现在建议看四惠，朝青、大望路 、九龙山。 例如 苹果社区南区、东恒时代二期、爱这城一期、华纺易城、润枫水尚

提问：你好，房姐。目前有一套在东三四环 朝阳美景东方小区的南北大三居，141平可以卖到1100万，带孩子和老人住，由于一直考虑到想换一套大房子，方便老人养老和孩子上顺义国际学校，因此最近看了去顺义牛栏山"龙湖好望山"叠拼楼盘。看上了一套300平的下叠的约800万（地上200平地下100平的）使用空间丰富，且使用率是比较高的一个下叠户型，小区环境综合比现小区优质些。因此，本人想：如果将三环的房子卖了后结清贷款后，可以有现金约740万，目前想法是拿出300多万现金，再贷400多万买这个龙湖好望山下叠。备注： 关键字：房产卖三环买六环外 个人需求：200平以上，总价约七百要和老人需要一起住 龙湖好望山周边：个人考察后配套基本能接近目前住的小区配套水平，走路十有在建的五万平商业区（不知是否会带动房价增长呢）距离孩子学校15。等 因素综合考量基本满意。 因此 综上所述，房姐认为是否可行？（有朋友说 那边位置偏，将来资产难变现等问题） 请房姐给出专业建议

回答：1.龙湖好望山自住来说还不错的，还有 香堤漫步、鲁能七号院这些都可以考虑 2. 从金融属性上说，别墅就是一个消费品，能力很弱的，这是普遍现象。即使周边配套商业形成，涨幅也会低于平层。 主要是别墅几乎都不存在稀缺性，郊区别墅没有地段附加价值，除非有其他稀缺景观，现在大批的郊区别墅建成 供应量非常大，未来接盘的人很少，买别墅在选择范围内可替代性太强，侧面反映就是别墅的流动性普遍很低，没有二手市场的房产是没有金融属性的。

提问：老师，在同一个小区，小高层均价比高层均价每平米贵1000元左右，同一楼层东边户比西边户单价贵600左右，这样选哪一个更具有投资价值，后期更容易出手啊？还有楼层一般怎么选择？

回答：一、小高层和东边户。 二、楼层怎么选： 1、18楼以上的高层，1楼2楼确实可以不要，3楼4楼看价格，顶楼如果有轻微折价，是可以要的。 2、总高7层或者6层的洋房，1楼尽量不要，哪怕带个院子，其实院子不太实惠，2楼就可以酌情考虑，主要是采光，如果采光没有问题，完全不折价，顶楼也可以要。 3、总高30+的楼盘，如果不是片区标杆，意味着后期流动性不强，那么5楼以下坚决不要，顶楼酌情考虑。 4、也可以尽量避免18楼这种本地人比较忌讳的楼层。 总之，根据楼盘定位品质和采光条件的不同，不是所有的1楼，2楼和顶楼都不能买，现在技术已经很发达了，顶楼漏水这个现象已经几乎没有了。

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