我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问：房姐您好！新人首问：国贸上班，北京户口，娃一岁。现置换房产（换成3居），预算1200左右，有三个选择，一是通州副中心万国城MOMA，二是亦庄河西中海京三号，三是台湖绿城明月听蘭，四是朝青天鹅湾二手房。考虑到未来增值（未来如仍需购买，则需将此房出售，因此希望这个房产能增值）、上班通勤、子女教育等因素，难以抉择，请问有何建议，或者您是否有其他建议的购房版块，多谢！

回答：考虑学区和增值因素，万国城MOMA先排除掉，通州长期双限 短期看会跑输大盘，而且通州没什么好的学区。 明月听蘭旁边有限竞房和共产房形成价格压制，对不利，最硬伤的方面，还是教育配套。虽然说有景山学校和建华实验亦庄学校，但这两个基本上不了。 中海京三号品质还不错的，亦庄潜力也是有的，毕竟产业已经形成，就是学区还需要点时间检验，整体是要好于万国城MOMA和明月听蘭，可以作为 天鹅湾的品质很好，但是学区很一般。 的选择是珠江帝景 ，这个算朝阳学区了，不过1200买不到三居。退一步可以看看北工大附，买首城国际的小三居 详细选筹方案见知识星球内《北京选筹指南》

提问：房姐老师，您说一个人的提问代表了一个人的水平，那怎么提高提问的水平呢？

回答：一个人提问的水平，始终和个人水平持平。 一个人的水平是固定区间，谨慎思考后提出的问题，可以达到这个区间的值。 也许填补一个人的盲区，带来启发，反哺，提高经验值。 多次达到值，就是一点点前进，提高个人姿势水平的过程。 把握好每一次提问，

提问：房姐好！夫妻双方都京户。税后双方各月入4万，共8万。两套京房。一套市值620，贷款220，年租金10；一套市值460，贷款150，年租金8，自己租房住。目前从亲友处借了100万，年利4%。手中无现金。俩娃。月供2.3万，月均生活教育支出4万。请问，资产优化有什么建议吗？还能买房吗？

回答：两套房应该重新贷出来，把手上的现金利用好，争取一次性买入可以够到的的房产。 大致来看，应该可以凑到400以上的首付，买一套1200万左右的标杆次新2房或者次新3房。 生活开支相对高了一点，多军年入1000生活费100供参考。 北京买房目前是一个窗口期，行情博弈，天气热，有利于买家。 之前春节要15%定金，2个月过户的，现在可以谈到7%定金，3-5个月过户。 贷款可以做了，价格还可以谈1-2个点。 北京买房抓紧

提问：房姐好，手上资金40w，考虑是在市里买房还是在老家建个小别墅，老家有山有水环境好，想建个小别墅，请房姐给个建议！

回答：首先明白一个道理，人往高处走！ 越是大城市、竞争能力强的城市，无论是对孩子发展还是生活配套、资产保值都更强一些。 为了一代，为了能在城市链条上上一个台阶，还是在市里买。 最近很多人说向往乡村生活，要在农村买房 理由是压力小，自由自在，空气新鲜，没有疫情。 但是真要让他去在那里长期居住，可能用不上一个星期他就要重新返回那个拥挤、肮脏、破旧的城市 因为不方便的地方太多了，比如收不到快递，叫不了外卖，更重要的是没有合适的工作，一身本事无用武之地。 大城市房子自身就是带有价值的 你买的不光是房子本身居住价值，还有城市配套，例如教育、医疗、交通、生活娱乐。 城市是一个全社会大规模分工协作的地方，是所有人都能发挥其才能的地方，也是创造不断财富的地方。 为什么不把好钢用在刀刃上，给下一代走入社会有力助推一把！

提问：北京这轮上涨的动力是什么？

回答：通胀是基础环境 天量大水，再怎么收紧信贷，到手的钱出口，仍然是房地产 价格落差大，水往低处流，北上广深，北京价格 供需紧张， 北漂优胜者不断增长的购房需求， 限竞房的无效供应，五环内无新增商品房。

提问：房姐老师好，咨询中多次提到要具备商业思维，请问具体什么样的是商业思维？怎么理解？

回答：一、尊重消费者 尊重消费者，让消费者爽，而不是感动自己，让自己爽； 尊重规则，凡事必有代价。 二、解决问题 学会看懂问题，老实面对现实，专心解决问题。 商业是解决熵增的产业； 解决熵增，就是解决问题； 解决问题的办法是解决问题，不是抱怨问题，也不是讨论问题，而是解决问题。 三、竞争才是常态 只要有市场，就会有竞争，妄想一开始就垄断的人，只会把精力消耗在疲于奔命而不是壮大自己。 所谓守正出奇，自己本身的实力始终最重要的，正道才是捷径。 竞争对手不一定是敌人，对手也可以是合作者。 财富来自交易，只要是人，都可以交易。 四、想要挣钱，就要学会分钱。 聪明人，会考虑如何让双方的利益化； 普通人，只想让自己利益化； 愚蠢的人，想让别人赚不到钱。

提问：房姐你好，今天有个比较偏门的问题问一下，最近看到一套凶宅（儿子和老父亲吵架将父亲误杀），单价目前看在常规市场价的80%左右，问下这种盘应该怎么评估实际市场价值

回答：这个要看发生的时间，头两年直接6折才考虑，5年以上8折可以考虑，凶宅关键是信息的时效，周边人对事件淡忘后也会回归原值，所以是存在套利空间的。 如果性质不恶劣，周边住户对事件的议论程度不大，时间又比较久了，可以入手 顺便说下如何判断凶宅 1、上网查找过往新闻 大家不放心的话可以提前在网络上进行搜寻资料，例如该小区的地址、名字、附近的建筑等，仔细看看弹出来的信息及网页，看看有没有相关的新闻报道，要是有一些特大的刑事案件，媒体一般都会公开报道的。 2、看房产证 如果说房子的年龄比较大，而发房产证的时间又比较晚的话，那么购房者应当问清楚卖家的房子是继承的还是自己购买的。如果是继承的，就要问下前业主去世的原因，曾经发生过什么事情都要了解清楚。 3、走访小区 如果买的房子是凶宅，一定会听到小区内的议论的声音，可以问问大家对房子的看法，居委会、物业公司和隔壁左右的邻居，这些都是可以打听到房子消息的地方。 4、到派出所询问 如果要买的房屋是属于凶宅，那么在这之前肯定发生过什么事情，购房者可以向当地派出所询问有关的信息，因为如果是有凶杀或他杀之类的情况，当地派出所会有备案记录。但是要注意，派出所是没有义务向所有人公开这些信息的，所以购房者需要和原业主一起去。 5、仔细检查房屋内部 在买房之前，可以去实地考察一下，购房者可以先在屋内仔细观察一遍，如果进屋一落脚＂噗“的一声，地上的灰都能喷到脸上，阳台或墙角的阴暗处都长出了青苔，一吸鼻子全是霉味，门、窗都变形了，到处都是大大小小的窟窿的话，大概可以判断出这个房子长期空置，这时作为购房者的我们要谨慎一些了。 在这个年代，房子不是用来自己住，就是租给别人住，很少有人会让自己的房子白白空着的。所以，如果一个房子内如果很久没有住人，一进屋都是灰尘、青苔之类的，估计就是凶宅了！ 6、看出售的房屋价格是否明显低于市场价 我们在买房之前就应该提前了解一下小区内各个房屋的售价，如果房子的价格远低于市场价格的话，那么就存在房屋是凶宅的可能，切莫贪图便宜。因为业主通常会为了早日出手而降低价格，提醒各位在买房的时候要注意房子价格是否低得过度。 7、签约控风险 由于法律上没有“凶宅”这个定义，自然也没有将该信息列为必须披露的信息项目，但如果在合同中约定了，那么业主不披露的话就属于重大隐瞒了，未来要求撤销合同或退房就有了依据。所以，在委托合同及购房合同中约定这一项，不管是对购房者还是对中介都是很有必要的。 8、尽量找大中介 如果一套凶宅，业主想隐瞒，以正常房子的名义去卖，那么业主肯定是比较心虚的。一般不敢往大中介去挂，都是通过小中介去交易。当然，我说的所谓大中介公司，一般就是绿中介。绿中介算是最有保障的一个，如果事前不知道是凶宅，买完之后，绿中介是可以全额赔付的。如果在小中介那里看到了一套房子，大中介没有，这个一定要留心。

提问：房姐好，一直关注你的回答。首问首答，已经买了昌平限竞房一套，但是距离太远，交通不便。考虑到目前学区多校划片，想再购置老破小一套，属于二套二贷。目前子弹300，预算400-500。主要是同时兼顾上班和学区，我和我对象一个在东部，一个在西部，距离较远。想问房姐，目前1.购买老破小是否购买90后还是85前，预算不够，90后得房率通常较低。2.如果购买老破小，哪些小区推荐，能兼顾学区和交通，主要还是想买北部房源。3.购买老破小有什么点需要特别注意。

回答：1. 85后的是可以考虑的，非学区尽量买90后 2. 500左右带学区可以看下 南湖东园二区，小学一般，对口的是北京明远教育书院实验小学东园校区，但初中是望京陈经纶，可以做为选择。其它还可以淘下亚运村板块，可以看看慧忠里，对口朝外本部，九年一贯制；还可以看看安慧北里安园，对口陈经纶嘉铭 。还有安贞门到惠新西街南口附近的房子，比如安贞里 安贞西里 胜古南里这些 3. 老破小买核心区的，郊区的老破小不能碰。品相要好的，好的物业会提升老破小的价值

提问：房姐，现在一线城市楼市热度还很高，房价那么高到底哪些人在买？

回答：你偶然间，走进了一个肿瘤医院，发现肿瘤病人真多，发表感慨，全世界人都有肿瘤。 坐上了去拉萨的火车，感慨拉萨人真多。 走到了民政局，感慨结婚的人真多。 走到了海边，感慨大海真大。 这个只是接触的环境不一样了。 要是你住在一线，你就会发现，买得起的人真的是多。 你要是住在农村，你会觉得买得起房的人没有几个。 圈子不同而已！

提问：房姐您好！新人首问：目前打算做北京的房产置换。手头的房子已经在卖，新入手的房子主要考虑自住兼具，学区短期内不考虑。买房的预算大概在1300-1500W，目前主要锁定了海晟名苑的小两居和棕榈泉的大两居。请问1）从的预期来说，两个小区哪个更合适呢？2）是目前下手还是再观望一下？ 感谢！

回答：海晟名苑分为南北，海晟北和海晟南区别是学区不同，北是西中街，南是史家实验，其次海晟北没燃气。海晟南海晟北 棕榈泉一开始定位高，品质好，价格贵，但因为交通不方便，距离商业也比较远，近年涨幅不高，所以对比朝阳公园其他的标杆盘，棕榈泉现在的性价还不错。其次也推荐看下附近的观湖国际。 这两个对比，位置上海晟名苑更好，但带有学区溢价。不考虑学区，棕榈泉更好点 后市会继续振荡，没有大的政策出台，价格不会普跌。建议有合适的就入手。

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