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提问：房姐，你好！ 目前正焦虑，急盼您回复！名下有西城德胜学区满五老破小一套，燕郊两套两居。目前在孩子学校边租住，买房主要自住兼顾保值。原计划年前出售置换一套三居室。现爆雷，很犹豫接下来怎么走？一个选择降价坚决出售加钱朝阳换房，另一个选择是等几年期待回暖再换？目前家庭名下仅一套，夫妻均京籍，还有一张房票，手上现金近二百万，可承受月供一万，是另买一套小两居还是换三居？再买一套您推荐哪里？因有家人上地上班，考虑昌平县城地铁边或天通苑是否合适，也有推荐买房山的长河御墅的，这样十来年后退休自住。请问就资产保值角度哪里更合适？但现在买房带来新问题是子将不是满五了，会不会导致更难卖。烦请指点，谢谢！！[玫瑰][玫瑰]

回答：1. 按现在的趋势，投资的雷点会越来越多，无需求尽早出掉。可在今年底找一个好的价格出手 2. 直接置换三居，在上地上班，建议买回龙观或清河板块，备选天通苑，昌平县城不建议，长河御墅别碰。

提问：新人首次提问，子弹400-500个，首套首贷，考虑长期发展想积分落户，本人工作金融街，老婆工作东四环，想买自住（考虑要娃以及父母来帮忙带），保值（以后赚钱换）。有几个比较纠结的问题。 1、当前看了一圈非城六区外的区域，选择了昌平回龙观，我的理由，交通便利，13\/8号线；第二有软件园\/望京码农接盘，比较保值；第三假设未来赚不到钱换不了学区，这里配套不错，住的舒服，而且附近的小学还凑合能上。 想问一下这个区域选择如何，根据我的需求是否有更好的非城六区区域选择？ 2、具体选盘上，回龙观几乎所有的盘都看过，当前龙跃苑东4区，东5区的2或3层的124平的三室两卫，目前报盘价600。理由：，户型太喜欢了，南北通透，其他小区房子没看到过这么喜欢的户型；离霍营（双地铁）500米，交通方便。第三，总价相对低，首付贷款无压力。第四，124平三居两卫得房率高面积大，以后父母来了有地方住。缺点：无电梯；人车不分流车位紧张（本人有辆电车）；是07年的经适房，质量貌似都说比商品房差，几乎没啥物业。 次选国风美唐，为什么次选国风美唐，90小三居平要600万+，总价太高，首付贷款有压力；第二户型还行但得房率低，老家东北的都喜欢住宽敞的房子；第三我认为国风美唐就是炒起来的，根本不值这个价，经过了21年小阳春高成交量后，依然有大量的报盘，量在价先，当前高估。 想问一下，我的选房思路是否正确，根据我的需求，回龙观区域还有没有其他项目可选？（需求：紧邻地铁，户型好，房子别太老） 3、其实后来又想了一下，即使不考虑积分落户，可以考虑城六区，可能回龙观龙跃东4、东5也是我们最喜欢的。总价600以内，面积大（120+），户型好（方正，南北通透），交通方便（紧邻地铁无论远近都算交通方便），非京户有凑合的学校可以上。还是想问一下，按照我们的需求城六区内是否有合适的区域合适的小区供我们选择？ 问题的有点细，但确实是我很久以来的思考，如果错误的话非常希望得到指正！

回答：1. 回龙观做为刚需盘是很合适的，这里总价基本是300-700之间，这个区间内未来都很容易出手，涨幅来说，回龙观一直还行，跟上大盘完全没问题。 非城六区除了回龙观就是看亦庄了，亦庄缺点就是配套相对还不是很成熟，可以去那边看看新盘。 2. 回龙观的板楼大多户型都很不错，南北通透居多。龙跃苑东4区，东5区离地铁都很近，不过没啥学区的。国风美唐也没啥学区，这个你要清楚，昌平学区稍微好一点，可以看下和谐家园、矩阵、龙锦苑X区也都是板楼， 对口的育新回龙观分校，还有融泽嘉园 对口育翔、161的昌平分校。 3. 可以常营淘一下，例如 北京新天地、万象新天，不过面积在100左右了。

提问：老师，你好，现在苏州园区房价比较高，就连尹山湖、甪直、青剑湖这几个辐射板块房价都上涨，想知道为什么娄葑、跨塘、车坊与胜浦板块这几个板块命名离园区也近，但是热度感觉一般呢？

回答：你好，处于核心区域的园区，楼市内部分化也严重，区域内湖东、湖西、奥体、高教区四个板块关注度极高，价格高地，新盘热销，就连园区外溢板块尹山湖、甪直、青剑湖都因受园区辐射强成为热门板块。 但是处于园区内部的娄葑、跨塘、车坊与胜浦板块却一直十分惨淡，明明离核心区更近，却没沾到园区的光。 娄葑板块在四个板块中相对更加成熟，交通便利，商业、教育、医疗等配套成熟，但缺点在于板块界面较差，厂房多，居住环境不好，而且板块配套不均衡，资源集中在独墅湖大道北，新盘板块均价3.25w。 车坊板块交通也相对方便，区域界面在四个板块中，产业集中，但缺点是住宅用地太少，板块内住宅多为安置小区，缺少新盘，而且配套一般。 跨塘板块地理位置优越，交通发达，能受到园区规划利好，但同样界面不好，板块内厂房居多，而且缺乏教育、医疗与商业配套。 胜浦里核心区最远，能受到的辐射，且城市界面较差。 但是胜浦有高端制造自贸区规划，除此之外，片区规划完善胜浦的教育、交通、商业、医疗等配套，还规划了多片住宅用地。 总而言之，四个板块或多或少都存在优势与短板，跨塘地段优越，车坊界面美观，但二者都缺少住宅用地，娄葑配套成熟，胜浦价格占优，四个板块在园区竞争中都有一定的优势。 苏州买房建议，详见知识星球内部分享。

提问：房姐您好，坐标石家庄，现有房产2套。 A套是紧邻二环外的十几年多层三室，临街，附近人流不少，周边有新楼盘，某较好中学的分校学区，车位机会免费，附近暂无地铁。 B套贷款，二环内房企，高层5楼，主干道裕华路上，紧邻公园，离地铁1公里，靠高速路口，不是好学区。目前为孩子上学近，租房在C小区，正在考虑在这里买房。 C为近10年高层，老城区一环中心位置，临学校地铁商场医院公园，虽离好学校近，但所划学区不好。想问，没有好学区的一环近十年房龄小区C未来走向？小区环境，房屋质量户型等比较满意，自住同时还能否有上涨空间？最终想和老人在同一个小区各有一套。 子弹目前100多，如何规划其他的房子？孩子三年后初中，之前看好的私立中学政策以后不知怎么走，似乎不让房产和私立中学挂钩了。孩子可读子弟中学，离C近，但目前看学校发展一般。请帮忙规划，谢谢。

回答：你好，结合你的补充提问来看，我认为一环优质地段10年次新房可以买，哪怕学区差一点，都没有太大问题，核心还是地段。 星河盛世城我更看好一点，周边配套成熟，交通和生活购物特别方便。 小区处于市区一环内，距离地铁1号线北宋站步行大约320米，交通优势明显。距离小区步行约300米的建华百货大楼是一个规模较大的综合商场，1000米内有 北国超市，能很好地满足日常生活购物。 在整个片区来看，星河盛世城的各项配套在片区中都是比较好的，生活交通便利，这也是小区价格相对较高的主要原因。 教育这块来说：小学:石家庄华清街小学，建立在小区外部,步行的话大约800米;初中:石家庄第九十六中学，建立在小区外外部，步行距离大约100米。附近的学校距离小区都比较近，家长接送方便。 如果担心初中学区问题，想上更好的学校，到时可以再入手一套小户型挂学区，也不用太着急，毕竟学区政策变化大，买小一点比较好，看的是总价，而不是单价。 最后从资产规划和城市角度来说，你再买入一套，石家庄就有3套了，可以考虑将前面2套中出手一套，向更高能级城市布局，石家庄留2套，没必要仓位太多，价值有限。 石家庄房地产基础薄弱，所以楼市周期一直受北京需求沿溢影响，强制被献血人士，没有太大发展。 周边的特大型城市和省会众多，北京、天津、郑州，济南、青岛，个个头顶耀眼光环，石家庄逐渐成为了一个弱存在感的二线省会，所以投资可以向外延伸。

提问：房姐您好 北京户口 首房首贷 大概撑死有300万首付。 目前看了日月东华三居（大概六百万，120+平米，单价4.9但是主朝向是北） 晨光家园（两居，现在在小区改造，单元门有门禁了，但是次卧朝天井采光不太好） 以及国美两居（最贵，现在单价快7 ） 个人最喜欢国美 但是感觉日月东华涨幅可能会大 而且面积还大 晨光就是中规中矩 但是也不能轻易割舍 想和您求助一下 看看您的意见。谢谢！

回答：300首付买800万，朝青，或者望京第二三梯队次新房的两居。 日月东华排除，回避 晨光家园适合600万需求面积自住，本身一般 国美买三房比较合适

提问：杭州现在涨幅明显降低且单价比较高。未来调控政策未知。武汉现在市场很热，单价相对较低，未来两年来看涨幅似乎不错。那么在资金有限只能投资一套的情况下，是不是先买武汉呢？

回答：杭州先前炒作地区冷下来了， 没炒作地区开始上去了。 亚运会之前，是长期行情。 武汉正在启动初期，已经有部分标杆次新带学区启动行情。 50-100以上可以杭州，以下可以武汉。

提问：美丽房姐，新人首问 2015年入手广渠家园，6年以来居住体验较差，导致有强烈改善居住环境的冲动。 1.本人父母在远郊，还未结婚，暂无需求，广渠家园房产是否继续长期持有。 2.若置换，二贷，600万首付，月收入35k,办公地点集中在安贞桥和盈科中心，想听听您的置换建议。 3.近期淘了一下泰悦豪庭和华源之星，想听听您对这两个无学区公寓的评价。

回答：1. 广渠家园应该是对应光明小学北校区，这个学区还不错，但是广渠家园本身应该是回迁房，居住体验一般，由于学区加持流动性还可以。但投资角度不建议长持 2. 600首付看一套900内的标的，月供在1.5W上下，看下亚运村的上元君庭，东四环的 UHN国际村，惠新西街的国典华园 3. 泰悦豪庭大部分业主房子都租给酒店的，租户较多，绿化较少，无小区环境。华源之星只有一栋楼，院子也很小。保值来说这两个都一般，不属于好的投资标的。

提问：国风美唐和公园悦府一样价格，紫金新干线（紫金低8000），选哪个好呢房姐？

回答：国风美唐综合兼容性更强，在它的刚需段位最能打。 缺点是回龙观区域次新价格都涨了一些。 其次是公园悦府，要选好户型。 紫金新干线，二期相对好，缺点是离地铁略远，同样500万左右总价还有新龙城，融泽家园竞争。

提问：坐标重庆。夫妻两个收入稳定。目前两套房，均有贷款，一套自住，公积金贷款；一套商贷。有闲钱150万。准备投资商品房。我们这种情况很难贷款了吗？主城哪些区域或者哪个楼盘适合投资？

回答：1.你贷款多少，负债多少？ 2.房票，贷票什么情况？ 喜欢土著区就照母山中央公园的标杆次新 保确定性可以选北滨路沿线及腹地，几个标杆次新盘，仅以150算买入450的江景大3\/4房比较合适。

提问：房姐，你好，我们目前子弹2500左右，不考虑融资，主要想买一个改善+投资的房产，5年内出租不居住，5年后可能会居住。目前主要考虑次新楼盘和四居及以上户型。目前主要对比新北苑和来广营地铁周边。想问一下：1.望京区域看您已长期推荐，我们也认同，新北苑区域未来发展如何，之前价格下跌目前反弹，但已经规划成熟，发展潜力如何，未来看是否能保值？2.自我感觉来广营位置好于新北苑区域，但新北苑单价和面积更有优势，交通方面不太考虑，按照我们的预算，从我们短期出租，长期自主+保值角度哪个更合适？

回答：1. 新北苑就是一个比较新的居住板块，填补中产对高品质和良好居住体验的需求，它的价值还是依附在朝阳的产业区，距离最近的也就是望京板块了。望京的产业发展还是非常不错的，持续看好，所以新北苑保值来说，跟上大盘没有问题 2. 你的理解基本正确，随时中关村朝阳园北区的落地，来广营的地位会提升，长期看会直接影响板块的价值。你是长持10年以上入手望京 来广营才是正确的选择

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