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提问：房姐好：新人首问，孩子在东城史家上学，想买套附近的房子自主，还想兼顾投资，为了孩子毕业后卖出，因为有老人，所以以三居或大两居为主，预算800-1000，在东二环附近看了朝内南小街的老破小，二环外的阳光都市，蓝筹名座，吉庆里，怡景园，想问哪个比较合适？或者其他更好的推荐？

回答：1. 怡景园就是当年的外销公寓，物业费偏高，户型不是太好，人员比较杂，不要碰 2. 蓝筹名座这个小区没什么环境，两面临街，办公人群多 ，这类房子涨幅很差，回避 吉庆里这个小区还不错 ，可以入 ，另外海运仓和阳光都市也可以好好淘一下

提问：房姐好，重庆土著，看了你今天的文章，深感认同。 1.重庆未来3-5年的楼市价格走向？ 2.和成都比，重庆缺乏高端接盘侠，未来两个城市的房价走势会出现什么样的差异？ 3.这两年重庆核心区新房价格一路走高，但远大新也不太认可，由于总价约束较为严重，选筹指向哪个版块哪种类型的物业？ 感谢房姐。

回答：1.重庆目前有局部行情，预计今年延续这个走势 2.现在的楼市表现和过去已经有了很大的变化，微观市场不再是整齐一块，观察复盘的频率、节奏也需要加快，不要说3-5年，能预估3个月左右就是超强的能力了 3.不缺，区别在于城市需要更多更好的产业，让普通人变得有钱，购买力需要层层托起，才能更好的实现高端的交易。 4.核心区两江四岸的次新房，尤其物业环境较好有地铁和商业配套

提问：房姐好！新人首问！ 1，如果想买在房山长阳或者良乡，自住兼投资，400万子弹，二套，主要从保值增值角度，哪几个小区最为推荐？ 2，如果不买在房山，仅为投资，400万子弹，二套，北京投资的小区有什么推荐？

回答：1. 长阳：紫云家园、新悦都、长阳国际城、熙悦山 2.良乡大学城北：金地朗悦（或国誉府） 2. 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区、石佛营西里、安苑北里、安慧东里、丝竹园、惠新里 投资角度，城区内

提问：房姐，你觉得现在的高房价是不是透支了年轻人的未来，在北京每个月1万块的工资，不吃不喝30年才能买的起一套60平米的房子，感觉现在的房价普通人根本买不起。

回答：其实在这个领域研究越久，越能深刻的感受到，买房和高考其实是一样的，我们把城市分为一二三线，我们把高校分成一本二本； 每座城市的房价门槛就好比每所高校的录取分数线，每个考生都知道北大、清华、复旦、浙大好，每个人买房的人都知道北京、上海的房价快，城市的教育、医疗好，工资高，但能不能考上，能不能买房，都是各凭本事的事了。 从小努力学习，暑假寒假补课满天飞的考进重点大学；不太努力的、没太多学习天分的进三本、高职高专，再一部分人进一本二本，当然还要算上中途辍学的。 对应到买房上，也就是有钱有能力的买一线，钱少一点的买二线三线，再就是买四五线，没怎么读书的要么在老家呆着要么来大城市租房打工。 但相比高考，买房这事还是容易许多，因为买房完全可以弯道超车，读书不行还可以做生意，生意做起来了赚了钱一样买房，做生意不行也有可能碰上拆迁，天上掉馅饼也不是没可能的。 但是如果有些人从小既没有好好学习，也不努力工作，认为买不起房是因为房价太高，房价就应该降到每个人都买的起的水平，那就只能说抱歉了。 所以大多数人抱怨的不是无房可住，无钱可买，他买不起的只是他想留下的那座城市的房，就如同十几年前他想考却因为分数不够而落榜的学校罢了。

提问：您好，新人首次提问： 问题一， 北京市90后夫妻置换新婚房，子弹1100，全款无贷款。需要置换一套名下商品房，丰台区总部基地科技园中海苏黎世家93平米南北通透三居 ，有产权车位。 -根据现在北京市房地产行情，年底有些上升行情，是否先买后卖商量全款周期相对合适？全款周期通常多久合适？ -丽泽商务区未来的兴起是否会在未来3-5年带起丰台的产业结构提升房价？ -置换房产过程中有什么需要特别注意的地方吗？ -中海苏黎世家这套商品房您建议挂牌价多少？ 问题二， 目前购房的需求：，地理位置。主要是因为和老公工作地点一个在北京朝阳区望京，一个在丰台区靠近南五环的位置。所以看的位置基本上是14号线沿线，同时考虑2021年8号线可能南北贯通；第二，小区品质和物业。第三，学区。虽然学区不是首要考虑因素，但也希望挂点儿学区。第四，朝向和户型。偏向全南或者南北方正户型。综上，看房两个月意向小区主要是：东城区龙体片区幸福家园，保利蔷薇，新裕家园；朝阳区亚运村远洋万和城，嘉铭桐城，保利香槟。西城广外红山世家。西城陶白片区清芷园。以上，结合我们的四点需求，您比较推荐哪个小区？ -预算需求内是否在北京其他片区有别的您认为比较好的小区或者片区推荐？ -据您了解上述已经到达饱和未来不太可能上涨或者甚至下跌的小区或者片区？

回答：1. 先买后卖策略是对的，买房周期尽可能拉长，为你卖房留时间，这个没有标准时间。需要注意的就是时间要衔接好别脱节。挂牌价建议以同户型最近成交价为锚，设定一定涨幅，通过观察看房人的数量和意向来动态调价。丽泽商务区不是最近出现的，这个概念已经很多年，但一直不温不火，短期来看对房价影响不大。 2. 建议主要看亚运村 远洋万和城=保利香槟嘉铭桐城。能比较好兼顾自住品质和学区需求，具体选择就看标的的对比了。备选 朗琴园、红山世家、清芷园。

提问： 你好，房姐：坐标商丘，已在郑州碧桂园西湖二期买了首套，欲打算在郑东新区购买二套，之前看房看了几处，看中永威东棠的一个二手房，2013年的房子，94平，毛坯，孩子22年秋天上小学，考虑到它是聚源路小学，加上黄河南路和金水路的地理位置，且靠近地铁口，物业非常棒，永威在郑州的名声很不错，但房价比周围几个小区都要高好大一截，我考虑自住+投资，另外考虑到将来出手，不过家人不是很看好，希望房姐给个建议，或者有什么别的二手次新小区可以推荐吗？

回答：二手房的价格都是买房人真金白银实实在在买出来的价格。、永威东棠是郑州毫无疑问的标杆项目，哪怕地块很小，依然挡不住东棠的。 在房价上涨的背后，是永威品牌的加持，地段价值的加持和东区排名的聚源路小学本校。 好东西，一定要付出高价钱。 1、片区的价=最牛逼的房企； 2、但是价不等于片区价值。 所以说，对于永威，你不用考虑价格，只考虑自己的首付够不够，只考虑户型适合不适合自己，这才是最关键的一点。 能不能买？对于永威，不要问，问就是能买。 另外几个二手可以看看鑫苑中央花园、中凯华府这几个小区吧。

提问：房姐您好！新人首问。读过您很多指导意见，信任您专业能力！计划买首套房自住，工作在北师大附近，考虑通勤方便和保值增值兼顾流动性，未婚暂不考虑学位。单位周边老破小多，想去西北或北部杏，选一个南北通透小三居或大点两居。现有800w，可贷款300w。目前看了奥森附近京师园 融域嘉园，上林世家，青河的橡林郡，世华龙樾。请您帮忙推荐合适的地段和楼盘，万分感谢！

回答：橡林郡一个小开发商的小盘，不太建议入。奥森板块吧，上林世家和京师园都还不错，还有上元君庭、澳林春天也可以淘下， 海淀看看 马连洼：西山华府 西山庭院 西北旺：百旺茉莉园 中海枫涟山庄 西山公馆 清河：橡树湾 世华龙樾

提问：新人首次提问，子弹400-500个，首套首贷，考虑长期发展想积分落户，本人工作金融街，老婆工作东四环，想买自住（考虑要娃以及父母来帮忙带），保值（以后赚钱换）。有几个比较纠结的问题。 1、当前看了一圈非城六区外的区域，选择了昌平回龙观，我的理由，交通便利，13\/8号线；第二有软件园\/望京码农接盘，比较保值；第三假设未来赚不到钱换不了学区，这里配套不错，住的舒服，而且附近的小学还凑合能上。 想问一下这个区域选择如何，根据我的需求是否有更好的非城六区区域选择？ 2、具体选盘上，回龙观几乎所有的盘都看过，当前龙跃苑东4区，东5区的2或3层的124平的三室两卫，目前报盘价600。理由：，户型太喜欢了，南北通透，其他小区房子没看到过这么喜欢的户型；离霍营（双地铁）500米，交通方便。第三，总价相对低，首付贷款无压力。第四，124平三居两卫得房率高面积大，以后父母来了有地方住。缺点：无电梯；人车不分流车位紧张（本人有辆电车）；是07年的经适房，质量貌似都说比商品房差，几乎没啥物业。 次选国风美唐，为什么次选国风美唐，90小三居平要600万+，总价太高，首付贷款有压力；第二户型还行但得房率低，老家东北的都喜欢住宽敞的房子；第三我认为国风美唐就是炒起来的，根本不值这个价，经过了21年小阳春高成交量后，依然有大量的报盘，量在价先，当前高估。 想问一下，我的选房思路是否正确，根据我的需求，回龙观区域还有没有其他项目可选？（需求：紧邻地铁，户型好，房子别太老） 3、其实后来又想了一下，即使不考虑积分落户，可以考虑城六区，可能回龙观龙跃东4、东5也是我们最喜欢的。总价600以内，面积大（120+），户型好（方正，南北通透），交通方便（紧邻地铁无论远近都算交通方便），非京户有凑合的学校可以上。还是想问一下，按照我们的需求城六区内是否有合适的区域合适的小区供我们选择？ 问题的有点细，但确实是我很久以来的思考，如果错误的话非常希望得到指正！

回答：1. 回龙观做为刚需盘是很合适的，这里总价基本是300-700之间，这个区间内未来都很容易出手，涨幅来说，回龙观一直还行，跟上大盘完全没问题。 非城六区除了回龙观就是看亦庄了，亦庄缺点就是配套相对还不是很成熟，可以去那边看看新盘。 2. 回龙观的板楼大多户型都很不错，南北通透居多。龙跃苑东4区，东5区离地铁都很近，不过没啥学区的。国风美唐也没啥学区，这个你要清楚，昌平学区稍微好一点，可以看下和谐家园、矩阵、龙锦苑X区也都是板楼， 对口的育新回龙观分校，还有融泽嘉园 对口育翔、161的昌平分校。 3. 可以常营淘一下，例如 北京新天地、万象新天，不过面积在100左右了。

提问：房姐好，夫妻京籍，明年宝宝出生（美籍），目前在大山子有一套170平复式，市值800-900，子弹400，家庭年收入100-150，目前有几个想法，1、在太阳宫或望京再入手一套学区小户型用于投资和上学；2、置换顺义别墅，目前看的万科观承别墅大家、中铁诺德、建邦顺颐府等，请房姐给一些建议指导，谢谢

回答：1. 投资学区需要承担一定政策风险，你家宝宝明年才出生，几年内都用不上，选朝阳学区风险敞口有点大。如果一定投学区，建议看东西城，因为学区政策已经落地，划片也比较均衡，风险小很多。 2. 别墅是完全的自住产品，没有投资价值的。万科观承别墅大家、中铁诺德属于 限竞房，总价比较低，同类产品 自住就看你个人喜好了。不过后沙峪板块的交通 配套等都还没起来，便利程度一般。 如何选择就看你现在是重视投资带学区，还是急需改善居住环境了，毕竟两个完全不同的方向。

提问：房姐好！夫妻双方都京户。税后双方各月入4万，共8万。两套京房。一套市值620，贷款220，年租金10；一套市值460，贷款150，年租金8，自己租房住。目前从亲友处借了100万，年利4%。手中无现金。俩娃。月供2.3万，月均生活教育支出4万。请问，资产优化有什么建议吗？还能买房吗？

回答：两套房应该重新贷出来，把手上的现金利用好，争取一次性买入可以够到的的房产。 大致来看，应该可以凑到400以上的首付，买一套1200万左右的标杆次新2房或者次新3房。 生活开支相对高了一点，多军年入1000生活费100供参考。 北京买房目前是一个窗口期，行情博弈，天气热，有利于买家。 之前春节要15%定金，2个月过户的，现在可以谈到7%定金，3-5个月过户。 贷款可以做了，价格还可以谈1-2个点。 北京买房抓紧

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