我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

以下内容来自粉丝提问，请微信搜索 雕叔谈楼市 并在微信公众号提问

提问：请教下雕叔关于欧泊内两种户型价格的对比： 1.B3栋中高层横厅（南看4期花园，北挨南部干线） 2.A12栋同楼层竖厅（西偏北看整个别墅区和商务区，东偏南看公寓楼） 请教下这两套房应该哪套价格高，差距大吗？谢谢。

回答：如果单纯从这两套来看的话，让我选，两者价格差不太多，从位置、产品结构、以及周边环境来看，以及朝向来看 不过整体的经验是： 1、同楼栋、同楼层的话，一定是竖厅的单价要高于横厅的，因为竖厅的客户接受度要高于竖厅的接受度至少50的percent，所以单价上贵个2500-3500元\/平很正常 2、万科欧泊所有的户型价格以A1-A5南向竖厅，中高楼层的房源为“铆”，其他楼栋的依次打折 3、B1-B4栋北向的80平的两房是有硬伤的房源，要非常谨慎了，这个硬伤会在2年后爆楼出来，其他楼栋A6-A12栋，南向、东南向的竖厅、横厅，这个要看个人的看法，因为可以直望到珑禧山（据说一般般）会被好多人拒绝 4、在广州，楼层比朝向重要的多，景观比朝向重要的人，大概的逻辑吧

提问：雕叔，我发现广州虽然放盘量很大，但是真正户型好朝向好楼层好地段配套又好的房子真的是少，关键还很贵，即使同一个小区之内，相同面积相同楼层，朝向好的房子甚至要比朝向差的单价高25%。您怎么看待这个现象？是不是更建议买真正稀缺的好房子而不是纯粹为了追求杠杆买有硬伤的房子呢？

回答：你所说的：我发现广州虽然放盘量很大，但是真正户型好朝向好楼层好地段配套又好的房子真的是少，关键还很贵，即使同一个小区之内，相同面积相同楼层，朝向好的房子甚至要比朝向差的单价高25%，大概率是对的，25%是没有这个差距的，但10-15%肯定是有的 我觉得买房子就要追求流动性，流动性是一切投资标的门槛，这个是必须的，而流动性高的房子，大概率一定是好房子

提问：雕叔您好，我把自住的房子做了抵押贷，大概300万左右，想要一次性投资二套，目前看了金碧世纪花园，但是单价有点高，有一套17楼顶楼的厨房出阳台可以270，还有283 中层南向侧出阳台，值得入手吗，因为看了好几个公众号都是推荐这个盘，也没去别的楼盘 ，计划持有5年，还有别的楼盘推荐码？

回答：你看一下单价大概去到多少先，这个盘的业主都很硬 5年投资周期，基本选天河东鱼珠一带算很稳的一个操作了 参考我公众号推文：广州网红盘 一般来说，无论厅直出，厅侧出，厨房出，只要不是天地楼都很好出 只不过直出会稍微贵一点而已，毕竟方正

提问：雕叔，我是研究生在读，广州户口，首房首贷，预算总首付110左右，想通过高评上总价400w的车。投资多一点，可能会自住。 这两周在雅居乐看，十年小雅内阳台让我有点犹豫，最后手慢了也没买到。现在看中这两套新地沁园的，户型差不多，都是1梯2户，南北通透。分别是96平，满五，带车位410；102平，满五不，带车位420。 问题1：业主好像一定要带车位才卖，中介说现在新地车位成交价在20w左右，我可以带车位买下来，再卖出去吗？ 问题2：看导航距离员岗地铁口1.5km，步行要20，会不会不好租，不好出手。 问题3：我是研究生在读，没有工作和收入，可以直接做流水，我自己贷款吗？灰总说不要做接力贷，直接我自己贷，真不行才让父母担保。 谢谢雕叔

回答：1.其实现在车位不好卖，雅居乐那边停车位置很多，很多人愿意租就可以了，一般我倾向于非豪宅盘大家还是不要买车位，能不买就不买吧 2.不会，那边开车上班的人多，雅居乐作为华南板块知名大盘，流量是有的，新地是里面品质还算不错的组团，也反映在价格上，这是市场选择的结果，除非后续有不利好的因素，否则新地的价格还是会处于整个雅居乐的中上水平，这点不用太担心 3.听晓辉的，他业务很熟了，提前自己做点流水，实在不够，他们有办法解决的

提问：雕叔，想请教下新房装修问题： 1. 阳台用隐形防盗网 适合 还是用那种玻璃窗封窗好？（房子在28楼） 2. 空调、热水器性价比高的选择哪个品牌好 3. 炊具选择哪个品牌好

回答：我对装修没研究，反正一个大的原则就是：一分钱一分货，如果是自己住那肯定在预算范围内把钱使劲花，这个是没问题的，如果是装修好出租的，专门用来投资出租的，那就要追求性价比，那就上淘宝上挑选就OK 阳台的问题，我觉得用隐形的防盗网就行了，没必要做成“鸟笼型”的玻璃推拉窗

提问：雕叔，先问一个问题：牛奶厂8w入手，站岗吗？最近涨太猛了，中介跟我说今年能到8.5

回答：奶厂从5万涨到8万，涨幅6成，这轮行情，包括深圳那边，6成以上的涨幅已经算很高了，你这时候买入已经涨了6成，后续会透支大部分套利空间，投资来看其实挺危险的，中介说能到8.5w年中的时候，其实这个问题不大，但是关键是，我们的房子涨上去之后，不代表以后不会跌下来？行情褪去之后，一般要预留10%的下跌空间，这是很正常的事，而且真涨了0.5k，你花这个大的价钱去买的话，成本来看是亏的。不如找个补涨的板块，花更少的钱，赚更大的涨幅都是易事

提问：已有一套金碧世纪花园两房有贷款，还有一个三成购房资格，能承受每月1万5以下的月供，纯首付能接受70万，想再买一套投资用，重点关注哪里呢？想在金融城买三房，但是买不起了……是在鱼猪板块买小三房还是在金融城车陂等地方买小二房？

回答：新您好： 1、恭喜还有一张首房首贷的房票，恭喜，首付70万倒推210万总价的房子 2、纯投资的话，一定要尽量买小三房的标的物，上一些小杠杆，但是这个首付的话，买鱼珠也难， 不过找到有办法

提问：请问中怡城市花园263万40平和金穗大厦40平220万选哪个，只要学位和低总价，没现金要全部贷

回答：显然是前者，中怡城市花园。金穗大厦，除了有学位之外，投资属性几乎为零，无论是产品、位置、物管、周边环境，都配不上“投资”两字，果断舍弃

提问：雕叔:你好，今晚听了如何获取房票的视频，我岳母广州户口，名下无房，但年龄已超过70岁，还能使用接力贷吗？如果不能，我可以使用抵押贷把本人名下房子抵押拿到贷款后，一次性付款把房产买下来，再慢慢还抵押贷吗？或者还有没有其他更好的方式？谢谢赐教！

回答：超过70岁就肯定不能贷款了，不能走接力贷的路子去贷款了，这是确切无疑的，但可以直接买，全款买，你说的路子是通的，没问题的。希望有帮助

提问：老师您好！我2018年5月买了一套龙岗颐安都会中央的2楼的小三房，总价450万左右，但买了之后房价一直横盘甚至有点下跌。目前家庭年收入80万左右，上班居住在福田。从投资的角度，请问您我们是应该努力存钱置换到西部来还是按兵不动？

回答：颐安都会这个盘，已经有三拨人来问了，有投资有刚需，所以我说说我的个人看法，并不都是对你这个提问的。 首先，这个盘是没什么问题的，坐拥龙岗最核心的地段，的人文环境，最便利的交通。未来多条地铁交汇，旁边商业举步可达，学校虽然不会加分，但是也不会减分，大运为龙岗体制内人群竞相购置之地，生源肯定没有问题。 第二，有这么一句鸡汤，身边有些人看似走在你的前面，也有些人走在后面，但其实我们每个人都有自己的TIME ZONE，我们都在自己的时区里成长，是不是有点像我们的房价呢？壹城中心一边倒不能买的声音还言犹在耳，今时今日它的房价已经起来了，而且涨得毫不输人。太古城涨的时候，华润城还是个小弟，而今也悄然跟上去了。深圳湾爆发的时候，宝中表现还差强人意，如今也借机崛起了。都说只能买西部的时候，上塘的500万也不知不觉变600万了，所以其实我们需要甄别的是产品坑，一些没有底层逻辑支撑的户型以及一些过气的老旧盘片区。 事实上，放在一个五年的周期里，大部分的房子，价格差并没有那么大，所以第二句鸡汤要来了，成年人，买定离手，落子无悔。这个无悔的前提是一定要买适合我们的，一双鞋子我们穿得越舒服，我们越能走更远的路，房子亦是如此。你错在买的房子不适合你，福田上班，年薪近百万，怎么看都不应该来龙岗置业。拉长周期，关键是有的人不适合在长周期里静候，比如有强大现金流的你，比如收入后劲很足的年轻人，没两年就有置换大房子好房子的需求和能力，而有的人则适合买个好产品，三房次新地铁口长持，因为他想耐不住寂寞也不行，因为每一次置换裂变的前提要有更强大的现金流支撑，而很多人没有。 最后这个价格买在2018年，有点贵了，而且还是二楼。我们一个客户同时期买的附近楼盘，现在涨了100W+了。如何不买高于市价的房子，这需要我们有很好的房感，对当下市场的高度熟悉以及对价值的良好判断。至于是卖掉还是加仓，需要进一步结合你们的资金情况，欢迎疫情后和我们面聊。

很多人在评论区给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一一回复

请微信搜索 雕叔谈楼市 并在微信公众号提问