我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：请问一下老师，旭日雅苑幸福里这个楼盘怎么样？89方，550价格怎么样？

回答：旭日雅苑幸福里，属于员村板块里的次新楼盘，产品新，学位这些、生活配套这些，如果要求不高的话，其实是可以的，单价6.1万，其实是偏高的，如果自住当然么得问题 如果是投资，6.1万，550万的选择多了去了

提问：雕叔，500左右三房，单身，5\/6年内没学位需求。 投资\/自住。交通方便，环境好。天河，海珠范围 中远期有地铁的话，未开通之前出租，开通后可能重新装修自己住。 金融业，上班地点大概率都是天河，体育西，珠城，未来可能金融城。 也可考虑琶洲互联网利好，或者海珠旧改利好。 可以推荐几个盘做备选吗？以及户型面积朝向。万分感谢。

回答：500万左右三房，地铁预期，交通方便+环境好： 1、琶洲：大家庭、畔江花园、世港国际公寓 2、金融城：骏景、天朗明居、城市假日园 3、鱼珠：美林湖畔、盈彩美居

提问：请问雕叔，黄浦区的科学城板块和智慧城板块哪个比较有潜力些？

回答：1、一个属于天河区、一个属于黄埔区（萝岗区） 2、科学城板块其实是萝岗板块，一般意义上是萝岗区府板块，天河的智慧城板块其实就是大观路以西的那一堆，包括天河行政中心、网易、南方电网的所在地 3、从房地产的板块和区域逻辑来看，这两个区域都可以，科学城有规模优势，相关的配套（交通、学位、商业）相对完善一些 4、智慧城板块大多都是商业性质公寓、商业性质写字楼，住宅很少，除了天河新作之外没有其他的啦，智慧城这个小片区有点即若既离的感觉 我就多唠叨两句，你能感受到其中的逻辑，希望你有了答案

提问：现阶段10号线滨江东的嘉仕花园、金雅苑、富力银湾值得买吗？

回答：可以的，没问题的，这个地段的优势是生活配套良好，生活比较成熟，另外就是地铁10号线滨江东路站，不过的劣势就是有些小区和楼栋是比较吵的，尤其是阳台直接北向望滨江北路，像金雅苑、聚雅苑

提问：请问星主对大学城板块有研究嘛？怎么看这个板块的前景？对这里银行评估价友好嘛？

回答：1、大学城板块具备几个特点，市场和客户相对集中和封闭，是一个单独的封闭市场，加上出入大学城要走隧道、高速，或者4号线地铁，造成这个一个“单独封闭”的市场，客群和接盘侠都是大学老师、教职工、退休老教授，外面的人几乎很少 2、价格，大学城目前均价5.0万左右，有4-5个项目在卖，差不多同期在售房源15套左右 3、大学城几乎要变成“越秀+方圆”两个开发商的垄断市场了，住宅主要集中在大学城南片区（星汇文华、尚轩、大学时光、大学小筑），以及隧道口的星汇文瀚 4、大学城板块的价格VS万盛围VS番禺剑桥郡，目前价格梯度是5:5.5:3.8，目前来看，大学城的价格是偏高的，这也是事实，评估价跟成交价一模一样，不能高评

提问：你好雕叔，看了金碧世纪花园感觉不错，但是现在的价格同户型也比前两个月涨了几十万了，现在市场似乎也平静了，是应该早点买，还是再观望一两个月找找笋盘

回答：普通人总是看到了，再相信 而买房这个活动，这个事情，必须要做到先相信，再看到。这就是这个事情的本质逻辑：房价会在普通人孙雷不及掩耳盗铃之势之下完成上涨 老黄埔今年都是买入时间，中长期看涨，没有一点问题，买

提问：雕叔好，星球新人，请教一下您几个问题 1. 首付200-250万左右，首房首贷，珠江新城工作，投资加自住，不考虑学位，您有没有推荐的方向？ 2. 之前看了海珠的珠江帝景，小区环境很好得房率高，还是挺满意，这个小区您怎么看？ 3. 金融城看了骏景花园，小区生活氛围浓，但是楼龄都比较长了，还有投资价值吗？ 谢谢雕叔，还请赐教~

回答：1.你的预算应该是700-800万左右这些对吧，你在珠城工作，这个价位在珠城买到的房面积可能会小一点，倒不如退一步到天河公园看看，毕竟天河公园一带的住家氛围还是很好的，被珠城跟金融城夹着，无论自住投资都是很值得 2.珠江帝景诟病的是物业问题，所以小区看起来比较落败，投资选他也没问题，毕竟广州塔这么大一个ip 十年后回来看还是地标，后续琶洲西区一带起来了，不少高管那些会选择珠帝，接盘力还是很旺盛。 3.骏景投资的话一点问题也没有，楼龄问题其实不大，市区已经进入存量房竞争的时代，18年楼龄跟20年楼龄相差不大，另外就是整个金融城的花园小区哪有几个对吧。但是我不建议你把700-800的预算放在这里，因为行情一来，涨上去就是近1000万了。金融城的问题还是发展算比较慢，这个价位更适合天河公园，或者当红炸子鸡琶洲，万胜围一带可以看看 赐教说不上，一个建议而已，希望对你有用

提问：请问18年购入的万科蛇口公馆公寓是否该出手换临深。 两年了也没，本身公寓位置景色又都可以觉得可惜，楼下的空地是将来的深圳歌剧院。 租金低，拿在手里觉得烫手，想问问建议。深圳住宅已无名额。 刚刚发送失败了，再试一下。

回答：万科蛇口公馆这个盘是真正的次新，外观高端大气上档次，有万科品牌加持，又有蛇口的区位大概念，本应是这轮大涨的领涨先锋，结果却让人大跌眼镜。 目前住宅均价12万多，比后海很多20年的老房子还便宜，而且存在感很低，很多人甚至都没听过这个盘。 跑输的原因主要有三，一是位于蛇口最差的地段，周边全是农民房和破败的厂房，二是学位太差，三是容积率太高。 18年这个盘开盘，住宅和公寓的开盘价都是八万多，到现在，住宅好歹有了40%的帐面浮盈，公寓却基本没涨。 公寓的产品性质当然是涨的慢的原因，但更大原因是开盘时，公寓价格被开发商定高了，提前透支了这一波的涨幅，而很多不懂的小白被精装，海景和低总价吸引，贸然入了坑，这其中就包括你。 我的建议对于公寓这类长线跑输的产品，能出还是出掉，几百万置换成广州的优质住宅它不香吗? 最后指出一点，千万不要认为开发商是定价高手，很多新盘的项目总操盘能力一言难尽，定价策略错误百出。 很多买房人轻信开发商，认为开发商定的价肯定不会错，高价格=高品质，闭着眼睛瞎买，最后在二手市场被教育的不轻。 举个例子，去年开盘的海纳公馆，89平三房开盘价8万多，116平四房9万多。 我可以说，未来转二手房后，在小三房稀缺的宝中，海纳89平的二手单价一定不低于116平，甚至还略高，如果是自住还无所谓，如果纯投资恐怕就要失算了。

提问：雕叔，如果首付有较大的金额是和别人借的，资金很干净（不涉及任何Jyd之类的），在近4个月内以现金的形式存入父母的A卡，之后父母再用另B卡统一把首付转给子女去购房，因为是父母转账，银行也会查父母的半年流水，查的会很严吗？会从B卡追溯到A卡有一大笔现金存入吗？这种情况如何解释才能避免银行不给放贷呢？或者现金本身如何在不同卡间操作才不会被查呢？谢谢！

回答：我先跟你说一下这个首付款来源审查的核心关键点在哪里，不是你的资质是否真的合规，而是人，人才是最关键的，因为审核这个操作是人为的，只要是人为，那就是主观的，只要是主观的，就意味着可以睁一眼闭一只眼 一般大家的操作是把钱给到父母的卡，父母的卡a的钱去买个银行理财，放几天转到卡b，卡b再转给母亲的卡，转也行不转也行，倒个2手不同的路径再回到你这边，就差不多了 当然我前面说的是二手房贷的做法，你想一下，你是银行负责审核的人，你要是不严的话，你反应看到我的钱来自我父亲的理财，其实也是合理的，可以解释过去，当然帮你做按揭的中介也得醒目一点，要找他熟悉的银行经办来过就好。 一手的话就不一定了，一手房的按揭是开发商指定关联的银行渠道，这个是很严格的，开发商给银行的单是一整批客户，一个松了，那就说明这批买家里面很多都是送了，一下子就被查出不合规。二手房贷是你个人对银行，一对一而已，涉及范围小，所以就有操作空间。 一手的按揭可以紧到什么程度，即使你倒了几手后，银行要是闲得蛋疼的，还要追问你父母这些钱是怎么来的，一下子有这么多钱？跟半年收入流水不匹配，就算你说是卖房所得，他还不一定相信，信不信这些都是主观 的、 所以你买一手的话，提前找销售对对口径 买二手，找个靠谱的按揭中介就可以了，二手你这种情况就算这家银行不过，都可以换下一家银行操作。难度小，灵活很多

提问：雕叔您好，想请您帮忙分析下海珠南洲和沥滘板块的二手电梯楼投资前景对比滨江东或者是海珠区目前比较繁华的地段，哪边投资前景会更好些？

回答：综合来看，两个区域板块半斤八两，海珠南洲、沥滘板块看起来热闹，但那边要真正的发展起来，其实并没有那么快，沥滘的改造提了至少10年了吧，我们有至少2个客户都是把罗马家园的房子出掉之后买金融城和琶洲 滨江东和海珠区目前比较热门的昌岗、人民路、革新路一带的次新花园社区，配套层面、产品品质层面、生活的便利度层面都是不错的，但未来的增量也就那样子了 如果非要给出一个答案，那就选南洲吧

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