我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：雕叔，我预算400万，首套（无房产），想买一套偏投资用途的房子，二房或者三方均可，带电梯，在看海珠区和黄浦区， 按照广州目前楼市，如果今年上半年入手，你有推荐的片区吗？我现在看到的范围太广了，想结合更多信息，锁定目标区域，新房或者二手房都可以接受，不限于海珠和黄埔两个区

回答：黄埔区现在这个节点不是很适合 广州这轮行情是从2020年6月份开始，黄埔跟天河是领涨，天河涨的话是毋庸置疑，毕竟是最强的区，黄埔是因为政策加持，涨了半年后，现在黄埔大部分好点的小区都快到5万了，虽然以后还能涨，但是空间不算很多，更重要的是，黄埔的政策随时都有可能收紧，万一收紧的呢，遇到横盘期，价格回调空间会大一些 适合你的，建议看下海珠跟万博吧 海珠主要就是海珠西部那边，能上个3房的话就了，金碧花园，保利花园，英豪花园看看吧 万博那边的话知识星球也提到不少，那边城市面很不错，产业跟商圈聚集，是番禺的CBD，将来路通了后会好很多，你可以看下雅居乐花园，比如雅居乐十年小雅(优选），一尺山居。 建议你不要拖太久，前面我说的那两个地方成交很旺了。早点去看看吧

提问：雕叔，请问南沙现在可以买？看余英经常说南沙潜力很大。如果可以，那边哪些楼盘值得买入？老黄埔已经有一套，有贷款。如果再买入南沙，需要首付几成？谢谢！

回答：结合你的购房名额的资质吧，如果是家庭的话，那肯定是要7成的。至于具体买哪里，要看你的总价预算，具体需求，比如学位、通勤要求、比如楼龄、比如地铁要求等等

提问：雕叔，也比较看好5-10年金融城的预期，想在明年底或者后年初搞一套金融城的房子，夫妻两套已满（牛奶厂+老黄埔次新），想用老人的名义（60岁，广州户口，广州首套，外地有贷已还完） 因为不知道明年对于接力贷的风向，所以总价暂时定为400-800万之间，400的话，相当于全价买了，买了后可以抵押泵出来一些做备用金，800的话就相对激进一些，压力也大一些，因为目前两套房也有贷款 按照总价范围，初步比较关注的小区是兰亭盛荟，美林湖畔，盈彩美居，备选有车陂的阳假和城假，想听听高见

回答：400万你去金融城买个2房都有难度，一般建议大家在能力范围内选个3房，小3房也好 你800万有压力的话，那就搞650万左右都可以有个小3房了 兰亭肯定是不适合你，因为一个增值税已经劝退你了，5.3个点的增值税是直接交的，对于资金本就紧张的你来说就很吃力了 折中一点盈彩，阳假，城假会比较适合你，选个中间楼层的3房就好了 另外，说实话吧，我感觉大部分买房都不敢去借力，借身边朋友亲戚的力，厚着脸皮借也没事，你手上的标属于很不错的标了，基本一轮行情后你的资产又会上一个台阶，你的朋友看你名下有2套优势资产，考虑到你的实力，还是会借钱给你的。你自己想下是不是，假如你朋友找你借钱，如果朋友名下没有房产的，你也不愿意借；如果朋友实力还不错的（你已经算不错了），反而会卖你个面子借给你。朋友的钱属于便宜的钱，可以先给利息或者说可以最后一次性还。

提问：雕叔您好，请问业主要求给30万定金，同贷书出来后再给30万定金可以吗？有风险吗？交易总价600万，业主有两次抵押共310万。

回答：一般定金给一次30万就差不多了 剩下的钱流到过户当天再给吧 出了同贷还给他30万，合同没有约定的话就不用理他 遇到关键时候业主催你你就哭穷卖惨吧，没事，该装就装 交易完了大家以后都是分道扬镳的 定金这种能少则少，对你来说是好事，钱进了卖家口袋 万一他房子给临时查封了？或者卖家跟你最后又想来个反价不卖 大家扯皮半天，你的钱一时半会拿不回来就很被动了

提问：雕叔好，今年计划卖一买一，卖的是两百多万的小户型，想换500多的三房。 目前卖房遇到瓶颈，价格已经放到全小区同户型了，无耐这种需求好像不大，三个月了还没出掉，谈过两次分别因为价格严重偏低，或交易时间过长问题都未成功。房子在珠城面积不大，学位不错但非学位。想请教下雕叔给点指导意见，非常感谢！

回答：卖房比买房难度大多了 其实也不难，最终不过都是价格price的问题。但如果这样子的话，就失去了策略和方法的意义 1、走出去，把你的房源信息遍布周边2公里无死角释放 2、跟楼下的店长或者主管，多沟通下，看看你的房子多少钱能卖掉，店长心里是有数的，必经对客户、总价、局部市场等微观体感还是很在行的 3、可能在价格释放上要想一想，一次性和按揭的区别，拖延时间和不拖时间的区别等等 4、运气，说白了做任何事情都需要运气，但运气的前提是把该做的动作和努力先做了 5、祝好运

提问：雕叔，请教一下144以上的户型偶尔单价上很便宜，问下这种大户型的怎么判断价格是否合适？另外买低单价大户型的话投资效率怎么样？

回答：一般来说，144以上面积的户型，跟同小区面积小于144的来比，有两种情况： 1、这个小区位于市区，比如富力东堤湾，四房单位的单价是高于同小区的二房、三房单位，因为市区四房单位的稀缺性造成 2、郊区或者远郊，比如雅居乐花园、比如剑桥郡等，这些楼盘的144平以上的四房单位差不多是144平单位单价的9折，差不多这个比例

提问：老师您好！我2018年5月买了一套龙岗颐安都会中央的2楼的小三房，总价450万左右，但买了之后房价一直横盘甚至有点下跌。目前家庭年收入80万左右，上班居住在福田。从投资的角度，请问您我们是应该努力存钱置换到西部来还是按兵不动？

回答：颐安都会这个盘，已经有三拨人来问了，有投资有刚需，所以我说说我的个人看法，并不都是对你这个提问的。 首先，这个盘是没什么问题的，坐拥龙岗最核心的地段，的人文环境，最便利的交通。未来多条地铁交汇，旁边商业举步可达，学校虽然不会加分，但是也不会减分，大运为龙岗体制内人群竞相购置之地，生源肯定没有问题。 第二，有这么一句鸡汤，身边有些人看似走在你的前面，也有些人走在后面，但其实我们每个人都有自己的TIME ZONE，我们都在自己的时区里成长，是不是有点像我们的房价呢？壹城中心一边倒不能买的声音还言犹在耳，今时今日它的房价已经起来了，而且涨得毫不输人。太古城涨的时候，华润城还是个小弟，而今也悄然跟上去了。深圳湾爆发的时候，宝中表现还差强人意，如今也借机崛起了。都说只能买西部的时候，上塘的500万也不知不觉变600万了，所以其实我们需要甄别的是产品坑，一些没有底层逻辑支撑的户型以及一些过气的老旧盘片区。 事实上，放在一个五年的周期里，大部分的房子，价格差并没有那么大，所以第二句鸡汤要来了，成年人，买定离手，落子无悔。这个无悔的前提是一定要买适合我们的，一双鞋子我们穿得越舒服，我们越能走更远的路，房子亦是如此。你错在买的房子不适合你，福田上班，年薪近百万，怎么看都不应该来龙岗置业。拉长周期，关键是有的人不适合在长周期里静候，比如有强大现金流的你，比如收入后劲很足的年轻人，没两年就有置换大房子好房子的需求和能力，而有的人则适合买个好产品，三房次新地铁口长持，因为他想耐不住寂寞也不行，因为每一次置换裂变的前提要有更强大的现金流支撑，而很多人没有。 最后这个价格买在2018年，有点贵了，而且还是二楼。我们一个客户同时期买的附近楼盘，现在涨了100W+了。如何不买高于市价的房子，这需要我们有很好的房感，对当下市场的高度熟悉以及对价值的良好判断。至于是卖掉还是加仓，需要进一步结合你们的资金情况，欢迎疫情后和我们面聊。

提问：亲爱的雕叔，问下2个问题：1.银行涂销材料拿出来了，仅去房管局办理涂销（不过户），大概多长时间以出红本。2.如果办理抵押贷款，是否一定要拿着涂销材料去房管局办理解押，还是可以正常办理且不影响额度，谢谢。

回答：1、拿到涂销资料，直接约号就直接去办理，1个工作日就可以拿到，至多2个工作日，有时候上午去办理，下午5:00就出新证，甚至下午3:30前办理，当天下午5:00前也可以出新证 2、严格意义上讲，额度是跟房子情况，城市、小区、楼层、面积、市值有关，跟实际欠款以及涂销没关系，初评可以这么去做的，但要真正进件肯定是要涂销完毕才行的 3、贷款有什么不明的，可以联系我们的小安同学，谢谢

提问：嘉仕花园东区，2000年楼，3层，4.3万元值得入手吗？这个板块有没有潜力

回答：4.3的单价，也就是市场价，我不能说那个板块没潜力，我只能说比这个板块有潜力的地方多了去了，当然了在建的10号线地铁滨江东路站这个增量肯定没问题

提问：雕叔，现在广州很多地方房价都冲天了，是不是观望为主比较好，等下一个涨启动呢？

回答：不是的，看你有没子弹先，有子弹去捞一把就好了，能捞多少是多少 目前广州的行情，还不至于到顶，真到顶就是出个大的调控 大的调控出来后，广州的房价还会继续涨，这个时候冲进去买的 就是韭菜 现在你们进场的，还不算韭菜，还有空间挖一下 可以对比一下去年深圳东莞出了调控，到现在其实还在涨 有赚头，好过没有 买贵了，亏2年利息而已，就当做生意亏一点钱，但是反过来想用2年利息换一个赚大钱的可能，不值得吗？ 只有确确实实看到涨了很多了，那些事后诸葛亮才会冲进场

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