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提问：房姐您好，我是首次提问，北京首套首贷，家庭情况小孩明年四五月出生。老婆明年工作单位搬到亦庄，我自己目前不在亦庄上班，但看行业未来可能去亦庄找工作。大概预算四百多，首付两百。目前主要看的是亦庄几个限竞房，包括台湖金茂悦。亦庄那边几个盘都说自己是人大附学区，但是未来其实zf怎么划片是不确定的；台湖金茂悦靠地铁17号线交通便利，但是附近新规划有个垃圾场，据说还引起了维权。

回答：你好，台湖属于两区交界，两不管，除了地铁规划啥都没有，投资不合适，而且金茂悦这个价格还如不如买通州核心区。 台湖金茂悦自住可以，保值属性略差。 远洋或者经开汀塘、中海寰宇时代这几个看看吧

提问：房姐：新人首问，家里2口人都无房，我1000-1200万全款想在双井这边买房长期自住，无子女不用考虑学区问题，看中富力城D区南向2居，现在价格超出我的预期，希望您给出D区指导均价。现在天之骄子没有134平米的小3居出售，有中介说天骄的房子产权有纠纷，物业管理差，开发商交房时有质量问题，以上问题是否属实。首城、苹果南区、合生国际、天骄、富力城，希望您给个入手指导价。你还有没有觉得合适的小区房源推荐一下！谢谢！

回答：富力城D区9.5内有性价比，10以内可以考虑 天之骄子归根结底是这个小区在周围存在短期劣势。 苹果，时代国际嘉园，A派等，以年轻人小户型为主流，天之骄子户型普遍偏大。 而乐成等组团，又是高端品质大面积需求。 面积偏大，年轻人就去买总价一样更潮流的苹果；总价太高，不如就买乐成。 广渠路北面集中了年轻人和高端需求，天之骄子这种正儿八经的盘反而就弱势了。 不过这种局面随着人口自然分布，总是抹平的。天骄投资还可以，自住要看你的对品质的要求。 首城8、苹果南区7.5、合生国际8.5、天骄7，按小区评估很粗糙，很多时候要到具体标的才能评估

提问：打算郊区买个房子用于积分落户，求推荐地段或楼盘，倾向于买地铁沿线的，考虑到以后好出手卖，链家上看了一下，基本在300-400，希望400以下搞定。 另外12月份过户完成，拿到产权证，还来得及吗？二套贷款是不是很少呀。

回答：不要为了积分而买郊区房产。 就算积分满了，排到你的可能性也微乎其微。 买房是买房，落户是落户，两者要分开，混淆越多，亏得越多。 先计算你的首付可以有多少，然后再评估选筹的标的。

提问：房姐先生，您好，bj首房首贷资格，首付300万，只能走按揭贷款方式，工作地主要在国贸和金融街，自住为主兼顾投资，没有学区需求，预计能买总价多大标的？可以推荐几个小区或者片区吗？（户型、朝向、面积等微观指标再另行考虑）考虑自住和品质的话，新房南海子旁边的和园和绿城的和锦城园值得入手吗？

回答：为什么说只能走按揭呢？ 以300万现金，选筹选对，做好评估和贷款，可以买到总价900左右的标的，的选择是可以买到望京双井这样核心地段周围的次新3房或标杆2房。 如果按揭贷款，受限于避税只能贷303，也就是买到550出头（减去交易成本）的标的，那么的选择是可以买到常营的两居次新。 南海子附近风险比较大，在于没有太多卖点。 自住的话，一般可以拿出资产的10%考虑自住。

提问：#已付费 新人首问 急# 您好 房姐！咨询 【基本情况】未婚、30岁、有北京首套资格、有北京工作居住证 【初步需求】两居+、通勤方便、刚需 【意向区域】初步暂定通州 【首付能力】130w-140w 【附加信息】上周实地看过了 通州北关的财富东方和果园的大方居； 【初步咨询问题】年底前再通州买，哪些地段的楼盘比较合适上车？大方居值得入手吗？我们想周末去实地去看看 有哪些楼盘推荐？ 期待您的回复

回答：大方居是典型的郊区屌丝刚需盘。 老通州区域，社区还比较新，但是离果园地铁还有一段距离，因此居住人群的通勤比例没有那么高，大多是一些本地工作的人自住，尤其是老人。 通州的购买人群，首先应该瞄准通勤刚需，大方居未来的客群存在一定风险. 不如看加州小镇、京贸国际城

提问：新人首问：北京户口，二套资格。现在考虑投资一套小户型，用于保值和金，计划持有5年左右再置换学区。总预算500左右。 目前看过朝青区域华纺易城、润枫水尚。还有双井区域A派公寓、富力城A区、苹果社区南区。 请房姐帮忙指点： 1.请问这两个区域哪个更合适？哪个小区？理由？ 2.考虑出租和将来变现容易，是不是应该选择总价低的开间而不是一居室？

回答：1. 双井租金好，流动性好，双井承接CBD上班人群，属于这一片白领自住板块。有产业和购买力支撑，租金和未来和增值潜力都不错。优先看A派和苹果社区 2. 开间或一居不是关键，租金和流动性都差不多。买入的价格才是关键

提问：房姐，您好！一直看您给大家解答，很多，非常感谢！今天给您留言希望帮我分析一下 我在东城绿景馨园有一套三居，现在准备出手换一套居住环境好一点的房子，不期望大的增值，至少要能跑赢大盘，不能贬值！房子出手可获750左右子弹，夫妻年收入50左右，疫情影响这两年不稳定，所以不想多贷款，贷款的话也是100万左右。 1.网上一直有传首都特区（东西城）概念，不知何时落地，所以有点纠结，不知这套房是否有保留的价值？ 2.最开始，我们看上了亦庄的熙悦城郡小区128平三居，830万，小区环境很好。现有几点纠结：德贤路噪音特别大、交通有点不方便、目前单价太高，且在亦庄最北边担心未来增值空间不大，不知想的是否正确？ 2.我们看了双井、朝青板块，感觉能买到的房子面积都不大，120平米左右，但是小区感觉都很破，可能由于先看了熙悦城郡原因，小区环境都没太看上！ 3.我们又看了东五环豆各庄万科青青家园，有4-5层180平复式，价格4万左右，总价730左右，我们感觉小区环境挺好，物业服务也还行，主要是空间大，有露台，家里感觉都挺好，同时也有担心：房子比较老、目前总价可以做低一点，省点费用，又担心未来出手时不好卖，不知想的是否正确，此小区是否可以考虑？ 4.根据我们情况，在熙悦城君与青青家园之间，哪个更合适一点，希望您给个建议！ 5.如果熙悦城君与青青家园都不选择，还有哪些小区我们可以去看看？ 6.或者有什么其他建议 问题较多，期待您的答复，非常感谢！

回答：1. 目前看东西城合并的概率很低，不要因为这个打乱计划 2. 熙悦城郡青青家园。 豆各庄，偏远地区，价格高企，低高不确定性。 投资差，自住也差，这里的大面积不建议碰 3. 800总价买大平层 只能往偏一点的位置看了，具有不确定性。若看重，只能牺牲一些自住舒适性，选择偏中心区的2-3居，可以看下苹果社区、珠江罗马嘉园、华纺易城、润枫水尚

提问：房姐好，首次提问，盼回复，感谢 1. 需求：改善换房，面积90-110㎡、密度低品质高\/ 兼顾考虑：保值率、学校质量\/ 总价在550-620之间 2. 子弹：【290万：现住南二环玉林老破小】，【28万：南京周边汊河新房】，【130万：可添补现金】，年收入税后约90万。 3. 备选：【草桥：冬季星空】、【大红门：珠江骏景、远洋未来】、【亦庄：格林小镇、星岛假日】 4. 问题： （1）希望离南二环居住的父母较近，哪个备选楼盘更合适？是否有其他建议标的？ （2）由于现住处在西铁营万达广场对面，传闻21年开通地铁，因此是现在立刻换房合适，还是等待后再换房？ （3）亦庄区域不断开发，政策也比较复杂。对于亦庄整体怎么看？其中亦庄核心区相比其他区块是否有额外价值潜力？ （4）岳母在海淀有，但像我这种情况难以实现南北城上学，请问房姐有何建议？

回答：1. 优先亦庄其次大红门 2. 不用等，利好在消息期间就兑现了，继续等到开通，不一定有涨幅。你是要置换改善 从小标换筹，如果再等1年的话，假设北京整体市场上涨 那你很可能够不上原来的改善盘了。 3. 亦庄属于亦庄职住平衡的板块，产业也逐渐成型，天花板比较高。价格上优点虚高，但值得长持。长期看好 4. 不清楚你说的是顺位问题还是通勤，顺位的话 海淀大部分学校 四老房本1911前且外区无房 父母1911后四老房本1911前且外区有房。或者直接对敲到你们名下。

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