北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
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提问：
章哥好，家人考虑品质，西五环有融创的新房，就是太远。单价政府给的帽是11.6，不知道您是不是推荐？另外就是东城区看似是公寓，但实际上是住宅70年产权的那种，不知道您了解吗？比如励骏华庭。当然，我知道您不推荐一手房。玉渊潭旁边还有一个超大户型的缘溪堂，可以选吗？
回答：
1.我不是不推荐所有的新房，而是不推荐郊区普宅和限竞房。对于品质高地段好的是推荐的，居住体验和保值性都会不错。
2.一般来说，评估一个楼盘的保值性用三种办法。首先是参照自身的历史走势，房子不像股票，很难有突发的利好和利空。所以大多都是常规走势，除非出现横盘或下跌的迹象，否则不会逆转趋势。
二是周边参照法，主要用来判断地段。在产品和周边类似的情况下，看同板块内其他小区的走势，借以预估新盘上市后的情况。
三是产品参照法，在周边找不到同类产品的情况下，参照其他地段的同等产品，借以预估市场对这种类型的追捧程度。三种方法结合使用，一般能估算的差不多。
3.那这三个产品，缘溪堂就可以看历史走势了。当年是十大豪宅之一，上市后曾经创下一年九连涨的记录，海淀。但这些年的走势不是太好，否则也不会和周边老房的价格差不多，甚至不如了。典型可以和清河的橡树湾比较一下，同时期2万多和8000多的价格差，直到2014年还远超橡树湾呢，现在缘溪堂却不如橡树湾价格高了，逐渐走低。或许将来能逆转趋势，看情况吧。
香山壹号院可以结合周边和同类型。别墅区，非普宅类产品的走势都不是太好。但壹号院算普宅类型，结合这个系列的其他小区，或其他同类型产品的比较，应该不会落后什么。当然这只是估计，毕竟在板块内没有同类产品参照，只能说大概率能做到。
励骏华庭就真不好说了，单体公寓，保值好的几乎没有，这就是赌一把了。那我没什么建议，看自己的偏好吧。
4.总之吧，三个选项里我建议是香山壹号院，大概率能做到保值。仅供参考。
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章哥说买房2021-07-16 14:41:21
