我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房

提问：房姐好，首次提问请指点：sfsd，首付250w，计划买总价530w的房子，加税费、中介费能承受550w（次买房不太敢抵押等操作）。已婚没娃，家里有东城地安门一套平房，暂时满足小两口自住，想买一套两居室等未来有娃自住。活动区域在东边，不考虑学区，所以看了十里堡、青年路、望京、常营片区，最后选定了以下几种方案： 1. 国美城两居室，次新生活比较便利，但两居以后还需置换。 2. 晨光家园A区三居室，稍微有点老，但离地铁近，三居可以满足未来孩子、老人看孩子三代共住，短时间不置换也无所谓。 3. 同等价位可以买天通苑大三居，但我们上班都在东边，交通可能不太方便，一直还没去踩盘。 想问下，从保值、未来发展来看哪种方案比较好？有过有其他小区推荐也可以，谢谢

回答：晨光家园在十里堡片区的中心位置，离朝阳大悦城很近，周边配套齐全。缺点就是非封闭管理，物业一般。 国美居住人群更年轻些，周边配套也不错 这两个盘都是能跟上大盘涨幅。 近期有要孩子的计划或者5年内不考虑置换的情况就选择晨光家园 另外还可以看下 青年汇佳园都 北京新天地 柏林爱乐

提问：房姐好，我在中国市值前十的互联网公司上班，也是一个小领导了，现在整体收入还是不错的，也是每年都有进步，媳妇在一个小国企工作，收入不高，但是稳定。认识媳妇前我自己在北京回龙观买了一套房，结婚以后在天津武清买了一套房，现在想买一套大一点的房子，离公司距离远一些可以接受只要媳妇维持地铁1左右就行，我开车上下班，对于小区要求是物业和环境必须好，将来有空间，四居为主，一定是纯改善盘，对圈层有要求，毕竟未来十年的主要住所，希望有不错的学校，但是不强求很好的学区，孩子没有北京户口，看了很多房子，真正看上的价格也能接受的是未来金茂府，和锦诚园，现在准备再看看中海天钻和长安和玺，其他就不看了，太豪宅够不上，一般开发商的也看不上，有刚需户型不想考虑，综合来看融创，金茂，绿城，龙湖，中海这些呢，能看的现在只有这几个，我在奥森工作，其实未来金茂府最合适了，但是看晚了，没什么房子了，并且付款周期不合适了，稍微远点，我也能接受了，但是前面的几个需求更重要，那个金禧璞瑅就太远了，周边像农村就不想看了，其实其他也挺符合的，现在我选的这几个盘从区域到未来空间和周围发展来看，求房姐给意见，或者看看还有哪些值得我去看看，或者类似的二手房合适的也行，预算1000万左右，对环境，圈层，地段可发展性，物业，配套还有纯改善要求比较高，谢谢啦。

回答：你好，未来金茂府品质还不错，但是未来科技城落地还需要些时间，现在周边有轻微溢价。 看看西山锦绣府和公园悦府吧，在新盘中还是比较值得买的。不知道尾盘还有没有。

提问：房姐你好，新人首问： 1、基本情况：非京籍（有买二套房的资格），房山有一套120平米的三居洋房，价值约500W（有160W贷款），目前6口人居住，孩子1岁；老婆工作在北清路，我工作在中关村（时间相对灵活）；另有可支配资金200-300W。 2、诉求：（优先级按顺序，可重点考虑优先级高的诉求） 1）想再北清路附近买房子，解决上班通勤问题； 2）投资； 3）宜居； 4）孩子上学； 3、目前市场了解内容： 初步了解了北清路的永丰嘉园、首开京投岚山； 如上，请问：我看的盘适合选择吗，如何操作？或者请看有什么更好方案？（如果可以选择，房山的房子不是很想出售）

回答：1. 永丰嘉园还不错可以看看，首开京投岚山溢价盘不推荐 2. 回龙观板块的金域华府也不错，学区是育翔+161分校 3. 二套资格看500左右的标的，如果想高杠杆可以全款抵押的方式入700左右的标的

提问：姐姐，我的房子卖掉了现在还没看到合适的，打算在北五环买1000左右的三居您有推荐的小区吗？另外买房您觉得现在出手合适还是等下半年呢，谢谢您。

回答：自住给你几个参考，有合适的就入手 奥森附近：融域嘉园 北五环：亚奥金茂悦、臻园 西北旺：中海枫涟 清河：橡树湾 望京：融科橄榄城

提问：房姐好～新人首问，准备在石佛营附近买一套400w左右的小户型（首付大概能出到150w左右），近一两年短期内应该会用来出租，想问一下石佛营西里的90后公房（卧室朝南的小一居或者小两居，总价在250-400都有，基本在94到97年之间，感觉单价比炫特便宜很多）和炫特嘉园（朝西南或南的一居，总价在350-420左右）应该怎么选择比较合适～？90年代的房子会比较老影响几年后置换吗～？

回答：你好，石佛营西里和炫特的流动性都不错。 如果未来考虑自住，建议优先炫特嘉园，次新盘居住环境相对好一点。 如果考虑租售比，石佛营西里略好一点。 90年代的老公房不算老的

提问：房姐你说看房的时候要不动声色，要怎么个不懂声色呢？难道有问题也不问房东吗？

回答：如果房东不在，带看的中介又是小白，你可以随便看，随便操作。 如果房东在，你也是真心准备买房处于找房看房的过程，不动声色是一种必须的策略。 首先控制每一处停留的时间，不要让人“感觉你有兴趣”，观察，不一定是凑上去看，不一定是开头提问。 观察，是有目的的查看，这样可以用最短时间，没有犹豫的查看。 没有犹豫，没有停留，房东和中介就不好拿捏判断。 即使开口提问问题，也不用直来直去，比如：你想知道税费多少，想知道房东对砍价的容忍度 你可以问：您这房子买来时候多少钱啊？ 大部分房屋买来可能单价几千一万多，原值很低，遇上文明的业主，开口就不自觉羞涩了。 想知道为什么卖房？ 您房子哪年买的?-2017 怎么才两年就卖了呢？ 你相中一套顶复，两人气喘吁吁上来房东开门，一人穿鞋套摔一跤，另一人埋怨数落“说了不要买顶楼，每天爬楼要死人”

提问：新人首问：我的情况基本如下： 1、数量：算二套，外地有贷款记录（秦皇岛），2013年买入后基本未； 2、资金：手上加上借款首付有230万，月度还款能力在1.5万左右； 3、家庭情况：大宝5岁，明年上小学；二宝四个月，我在三元桥上班，目前在劲松附近租房 4、目前因秦皇岛较慢，我打算将它卖掉，将首付凑到300万在北京或者天津置业。但是也有几点比较纠结，想咨询房姐。 问题一： 秦皇岛是否值得继续持有？ 问题二： 如果在北京买套房，比较纠结是买新房还是二手房。①如果买新房打算买亦庄新开楼盘臻珑府，融创壹号，但是这两个楼房交房比较晚，赶不上大宝上小学了。这样的话，我们就还得继续在朝阳租房满足孩子上学的问题。但是我们就要同时负担房租以及房贷，压力比较大。②如果买二手房，既要满足自住，又要满足大宝上小学，还要离三元桥不太远，还得兼顾保值的问题，目前不知道300万的首付预算可以买到哪里？ 问题三： 如果在北京买房，六年后孩子将上初中，我们打算初中在天津上。这样在北京持有五六年，的空间有多大？是否值得这么折腾？还是直接买到天津，这六年继续在北京租房？ 盼回复，感谢房姐！

回答：1. 秦皇岛尽快出掉，没有长持价值， 投资旅游地产只能靠租金回血，房产增值非常低 2. 二手适合你的情况 ，芍药居(人大附)，慧忠里(朝外)，安慧北里X园（陈经纶嘉铭校区）。 3. 肯定不如投资盘稳健。另外一种思路就是租房上学+投资盘（可以看看朝青、石佛营）。5-6年不会差，但租房上学派位很靠后，会有点小风险

提问：小姐姐您好！本人在苹果北区有一套市值350万房子（100万贷款），工作地点朝阳门附近，手上资金400万，家庭年流水100万左右。两个孩子，大宝今年2岁半，想置换一套兼顾学区和居住属性的房子，请问东城和朝阳哪个好一些？有没有推荐的目标小区？

回答：如果非京户就看朝阳，推荐嘉铭桐城，陈经纶嘉铭是朝阳前2名的学区，很不错 另外朝阳还可以看看澳林春天，对口的朝阳北师大附属实验，不如陈经纶那个，但也还OK

提问：新人关注肯求意见。在京刚满5年社保，拿到购房资格，户口广州，工作地点复兴门地铁站。单身（未来两三年结婚），sfsd，年薪50万。买房主要考虑自住，父母每年两三个月在北京，以后结婚父母会常住北京留给父母。 前几年有打算在广州买房，为了留着北京sfsd的资质一直没买。 大方向上目前的困惑，是总首付（加中介和自住装修）预算250万在北京买个总价500万的房子？还是北京总首付180万，半年或者一年后在广州买二套以租养贷？（如果在广州买算是我和爹妈的保值投资） 在北京买房的需求，带露台有电梯，户型不要太奇怪，通勤地铁换乘一次一都可以接受，不考虑新房。 目前看了以下几个套房子。 A东四环外通惠家园，东南塔楼双阳台，23层84平500万。 B南四环内彩虹城二区，南北通透双南卧室，10层87平500万。 C北苑茉藜园，东南塔楼大一居已改小两居，26层75平420万，近公园 D潘家园东里，西南塔楼双卧朝西，13层66平400万，近公园 这段时间一直到处跑看房，通勤时间和小区管理有直观的感受，但新人小白还是想问问上边四个区域从长期持有的角度您更建议哪一个？

回答：你好，通惠家园便宜有便宜道理，不止通惠家园啊，这一片大部分都是洼地。通惠家园是经适房、地铁平台上建，买个东西还要上上下下不方便。 临地铁的有噪音，出入上下平台很不方便。另外小区也没啥绿化和环境，出租户较多。反正也是多年洼地吧，估计以后也是洼地。 主要优势就是地段好，地铁近，东四环这个价格也没啥说的了。 投资我肯定不推荐的。 彩虹城中规中矩，说一下缺点吧，周围乱点，距离地铁站远，得房率不高。 老北苑比较好且比较便宜的，估计也就茉藜园和清友园了，但是投资尽量不要考虑老北苑 涨幅太差 流通性也不好 要买就买新北苑 建议北京和广州各买一套，潘家园东里还不错，炫特嘉园，大望路CBD传奇、金港国际都行。

提问：北京工资8000，能贷下200万吗？工资8000，贷200万，会查流水吗，对工资有没有要求，需要提前半年做点流水吗

回答：贷款实际和真实工资关联不大， 北京贷款300万以内，开收入证明+沟通基本可以解决。 500万以上贷款，需要提前综合个人情况和贷款情况做规划准备。 如果没有渠道和提前招呼，硬生生拿材料去过，结果就会悲剧。

以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

请搜索关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。

【北京房姐】公号已盘点出北京投资性价比的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案。