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以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问：新人首问，房姐您好，二套，首付300，学区兼自住，请房姐推荐合适的小区

回答：你好，自住首先要考虑你的工作和生活半径 如果在朝阳，可以关注以下板块： 1.望京关注南湖东园二区 2.芍药居北里：人大附朝阳 九年一贯制 3.慧忠里：朝外九年一贯制 都是朝阳的好学区

提问：房姐好，新人首问：我是北京首套刚需，之前没有贷款过。我爱人在302医院上班，明年3月份读博，未来的工作地点还不确定；我在海淀牡丹园工作，我能克服通勤，考虑买套房自住，保值增值未来置换的话好出手；孩子4岁上幼儿园，我们的条件考虑学区加自住有压力，如果能兼顾是；父母跟我们一起住，是三居。目前手头有350的现金，新房看过诺德春风和院、诺德逸府、臻御府、熙悦天寰、御景西园；二手房看过民岳家园、西府景园、三环新城、中海御鑫阁、万恒家园、第七街区。想向您请教以下问题： 1、我们目前的情况买新房合适，还是买二手房合适； 2、这几套新房诺德春风和院1号楼的顶层我感觉不错，127平839万，首付能接受，月供眼前没压力，未来担心不确定性，我做销售的，收入有浮动；客厅朝东，南向2卧室，北向2卧室，这个小区有没有考虑的必要，这种户型好不好，顶层是否有选择的性价比？诺德春风和院和诺德逸府哪个盘更有性价比 熙悦天寰户型很喜欢，108平580万对我来说压力也小很多，空间也够用，但是地方太偏了，周边没有配套。 现在不知道该怎么选择，麻烦您给给建议，除了这些新盘还有没有更好的盘推荐。 3、二手房如果有高性价比的推荐也会考虑，买房这方面是小白，没有概念，听从您的意见； 4、观察了半年新房的价格在往上走，优惠在减少，二手房的价格在往下走（个人观点不一定正确），不知道该什么时候入手入手什么样的房（今年10月底5年的社保才满）。 5、本人有一套固安京南绿洲1期的房子102平（2010年买的）和一套广东惠州东能阳光圣菲的房子143平（2017年买的），当时没有北京的购房资格，固安当时想的是父母年纪大了可以给父母住，惠州的房子是纯投资，以目前得形式看，这两套房子有没有持有的价值，未来房价有没有上升的空间。 朋友推荐办会员之后潜水学习了几个月，还是学不会，只好问您了，麻烦帮回答一下，谢谢

回答：1. 诺德春风和院位置不错，这个盘品质还可以，不过定价有些偏贵 自住属性更强一点，不过这个盘比中铁同体系的兄弟项目诺德逸府要强，臻御府的定价有些高，不建议看。 2. 新房中的限竞房正在减少，后期的商品房价格都会走高。低首付买新房是能拉高杠杆的，能买总价更高的标的。 3. 二手房并不是都在走低，核心区的二手房都是上涨的，特别是优质地段核学区支撑的板块。 4. 环京中燕郊和大厂是可以买的， 固安纯粹炒作起来，不建议长持 5.惠州不值得长持，惠州不是一块未被发掘的洼地，反而因为常年不限购，早被开发商和投资客联合炒作过数轮。 房价之所以低，并且极端扁平化，是因为 惠州的房子太多太多，严重供大于求。 惠州楼盘有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。

提问：房姐你好，新人首问，盼回复。 我目前住豆各庄，房子是自住商品房，4年前买的，小区环境不错。父母在左家庄有一套90年公房三居室，也算是个学区吧，有清华附中朝阳分校，小学一般，主要还是看中清华附。两年前生了孩子，父母把城里的房子租出去，在豆各庄同小区租了房子，帮着我一起看孩子。 现在的情况是，父母在豆各庄住了两秒，喜欢郊区人少，小区环境好，想把城里的三居室卖了置换小区环境好，面积大的新一点的房子。我们现在手里有子弹150左右，加上左家庄房子可能能卖600。置换的话，可以凑750左右，而且可以算sfsd，请问有什么好的盘，符合爸妈的要求，同时能兼顾孩子的上学需求吗？另外一种想法就是，可以考虑不卖城里左家庄的房子，占着学区，用子弹150，再想想办法，贷款什么的在豆各庄附近买个两居室，但是算二套了。不知道豆各庄附近的盘是否值得入？以上两个方案哪个更好？或者房姐有什么更好的解决方法？急盼回复。谢谢。 但是我又考虑到孩子上学的问题，我非常犹豫。目前手里有资金约150万，如果置换的话，可以考虑在卖出公房的基础上(600万)

回答：置换一套城内的更合适，远郊养老房产没什么保值属性。 建议看下嘉铭桐城的三居室，陈经纶嘉铭是朝阳前2名的学区，很不错 还可以看看澳林春天的三居室，对口的朝阳北师大附属实验，虽然不如陈经纶那个但也还行

提问：北京户籍，名下一套四惠桥的华贸公寓小户型，大概540万，租金11000每月，先住在单位亦庄公租房，手里约80w，公积金五年前已经取不了了，想变现在投资一套潜力更大的房产？您看是东城还是朝阳别的房产？具体能推荐一些楼盘吗？谢谢

回答：投资不建议看，受政策影响大 风险较高。所以投资选择无学区属性的板块，出掉华贸公寓，加上手中资金看一套800-1000的标的比较稳，如果月供能力强 全款抵押方式入一套1000+的也可以。看下 望京 橄榄城、宝星国际、慧谷阳光、季景沁园，双井的 首城国际、天之骄子等

提问：房姐好，家住西四环永定路附近，想给父母换个附近的房子，以舒适为主，不考虑学区，但希望保值，首付300w左右，可以推荐一下吗。另外古城有三个新盘，是否值得入手。

回答：1. 可以看下这附近郦城的小户型，位置不错，缺点就是小区东侧近四环线 有噪音影响，选房的时候注意回避，或者乐府江南的小两居 2. 古城保值能力一般，没有规划预期，但是自住还不错，古城那边开车的话到西二环都是一路高架， 低首付买新盘能拉高杠杆，价格合适可以入。

提问：房姐您好，请教一下朝阳公园附近的泛海国际是否属于周边品质最优的楼盘之一？您怎么看这个盘的潜力，以及朝阳公园板块的整体潜力？非常感谢！

回答：朝阳公园板块，分朝阳公园南门，西门，北门，以及东四环泛海等地段，这些地段存在很大的差异。 朝阳公园南门，标杆是棕榈泉，此外有丽水嘉园这类存在优质房源可能性的标的，以及万科东第，公园大道等溢价盘，此外还有甜水园，秀水园，水锥子等老公房，甜水园可以淘一淘。 朝阳公园西门，主要是枣营板块，以老公房和外销公寓居多，外销公寓中以清境明湖等相对优质，但2017年后，价格也逐渐补涨，目前6万多大面积老破大没有特别优势，枣营老公房较贵。 北门，从亮马桥路到东风北桥，有福景苑这类公寓老破大，东风桥亮马水晶，瞰都等类次新，也有南十里居酒仙桥街坊等公房，相对较好的是东润枫景。 东门，泛海是地段CEO标杆，观湖国际价格相对溢价低一些，但也很难出笋盘，靠西侧四环的3栋楼有一定噪音。 综合来看，南门次新老破小，西门老破大可以多些关注

提问：房姐你好 目前北京有两套 强佑府学上院2017购买120 自住 估价800+ 但是有500贷款 回龙观有套商住两用 东亚上北 无贷款 87平 220买入 目测260能卖出 老家有套200平房 现价150 无贷款 手里子弹300 想用于投资 贷款目前无压力 年收税后50+ 想问下房姐投资方向 如何操作一波 保证

回答：商住建议出掉，老家房子做为投资不建议，当然自住就随意了 这样首付能到500+，以全款抵押可以入到1000左右的标的，但你整体的月供压力会过大 综合下来 建议看800左右的标的，板块推荐： 望京 双井 朝青

提问：房姐老师你好，突然想到一个有意思的问题，西城的老师都住哪里，新入职的教师买得起西城的吗？

回答：老教师，已经分了房。 新来的教师，大多数本身即是北京家庭出身，家里有房。 剩下的小部分人，在附近租房，我几位在北大人大的老师朋友，除了家里北京的，都是在附近租房。 少数工作几年后，着手买房。 教职工不一定买，有的有子女入学。

提问：房姐您好，最近一直在关注您在星球里的各种问题的回答，之前也咨询过您一次非常幸运得到您的指点，但是随着最近的深入看房又有了新的问题希望可以得到您的指点。我和爱人都是北京人，预算一千买房后不住出租，租金用于在孩子学校附近租房，希望这次购买的房子可以保值以后考虑自住对小区有品质要求，不考虑南城。问题一:上次您建议看望京，东湖湾三期93平米1080和融科橄榄城三期108平米1010，这两个怎么选？望京区域还有推荐小区吗？问题二：我本人很喜欢万和城但是这个预算只能买89的小两居，凤凰城可以买双南向103的大两居，这两个小区想听您建议怎么选？第三个问题：就我目前的预算和需求，房姐还有没有其他的更好的思路，满足保值增值，好租的需求。希望房姐赐教

回答：1. 融科橄榄城效果会更好点。宝星国际、慧谷阳光、北纬40度也可以淘下 2. 这两个品质自住盘，保值属性偏弱。凤凰城如果是4期就选凤凰城 3. 还可以看看 珠江帝景、首城国际、苹果社区南区

提问：房姐您好，新手提问，说一下我的具体情况，外地户口 ，目前北京6年社保，自有公司，年收入150左右，现在有石家庄一套房子大概值120，没有贷款，（这个不能卖）；青岛一套房子136平 单价目前大概1.8，这个有贷款110万，大厂还有一套压房（没有网签）大概能值230万；现在有子弹100+石家庄房抵贷80+企业贷150，一共330万，想购买北京三居室，投资加自住，兼顾孩子上学，两个孩子一个5岁一个2岁；目前有两个打算，现在抓紧上车，在亦庄、东坝或者未来科学城，买一套小三居作为过度，或者办理北京工作居住证 需要等一年时间，一年后买通州，以上是我的情况，具体的你有什么建议。

回答：你好，子弹330，这几个板块对比： 亦庄东坝未来科学城 东坝瞄准的人群就是：总价600-650w左右，必须买在朝阳，必须次新房，必须低密度，有学区，小三居，这么一群人。 河西区是亦庄的教育资源集中区 注重学区的话可以。不过河西最主要问题是交通，未来的规划上也没有看到，这对未来的影响较大，自住能接受交通问题可以买。亦庄金茂悦可以关注下。 未来科学城没有什么好学区。

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