我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：房姐好，重庆土著，目前上班在北区，今年内想入一套三房。 1.延着地铁线附近看盘，招商花园城14年二手房，西南方向，高楼层，建面1.4左右的清水可入不？ 2.接触了一些法拍的中介，收费是报名1w，拍成功后收总房价的3%，收费是否算市场价？ 3.在星球内看到你讲过法拍房，不是太感冒，合适的筹在银行已被筛选过，剩下的进入法拍程序拍出的价格也和市场价相近，比较鸡肋，重庆的法拍能通过中介买不？

回答：招商花园城无硬伤1.4万还可以 法拍公司，商业操作原理很大程度上就是博概率，包生男孩。 不要指望法拍公司帮你做法拍，靠谱的法拍动作都是自己钻研出来的。 如果想买药单，更简便的办法是找资产处置公司，业主违约处置的房产。 中介不懂买房，中介的作用是搜集信息。

提问：房姐好，新人首问，本人情况：老家保定有两套空置，总价值150左右，大兴有一套商住两用被套中，未来大概率在望京长期工作。由于刚够5年资格想卖掉保定的凑200-300子弹，总价想控制在450-500尽快上首套的车； 主要考虑两点：1. 投资用，考虑空间。2.未来孩子上学的，到时候不想再换房了。 问题有几个：1.因为是小白首先看是否需要纠正思路，因为目前还没有孩子是否需要提前买，还是只考虑自住和投资到时候再换学区 2.大兴的房如果只出租不自住，是否还有升至空间，还是割肉卖掉 3. 基于以上因素有什么推荐的小区，望京和朝阳有什么推荐的片区可选？ 另外还想问下房姐对雄安新区影响的保定房价怎么看，现在已经1万多了，连邻近新区的县城都8000了，以后看涨看跌？ 谢谢~

回答：1. 没小孩不需要提前考虑学区，大兴能出掉就出，放在那里等回血没有意义，合力投资优质才是正确选择。望京新城、澳洲康都、季景沁园、青年汇佳园、石佛营西里 等，自住+保值优先 2. 雄安雷声大雨点小，未来如何还不知道。先要解决产业和人口问题房产投资才有价值。

提问：新人首问，房姐好，认真阅读了前面每一条回答，在人生重大选择将到到来之际希望房姐不吝赐教（问题有点多，海涵）。 上车房，首套首贷，集体户口，已婚，媳妇刚查出来怀孕。首付子弹160，国管公积金试算能贷满120。近期重点关注了石佛营，甘露园，潘家园（团结湖，甜水园，双井劲松 房龄老，不能满足贷款需求）。 需求：跑赢大盘，住5-10年，面积够大。 问题一：三套目标辛苦排序：1，石佛营东里塔楼95后，楼层中高，临街，地铁线近，无装修，成交单价预计5.5多一点；2，潘家园小区97后板楼，低楼层，距离未来17号线地铁口很近，有自建，装修9分，有自建，成交预计5.9，砍多少合适；3，华威西里90塔楼，低楼层，也临近17号线地铁口，格局好客厅大，采光不错，成交预计5.4。 问题二：对我目前情况来看，是否应该只重点考虑公积金贷满25年的标的； 问题三：石佛营和潘家园，长期看，哪块更强，为什么； 问题四：石佛营板块内塔楼，参考单价多少性价比较高； 问题五：朝向西南与东南价差比例，塔楼临街与不临街价差比例； 六，特别重要的一个问题：预算有限，想省中介费，走小中介是否有建议和推荐，对于有抵押的房产能否走小中介，怎样避坑。 辛苦解答，不胜感激。ps：图片自上而下是，，二，三套目标。

回答：312 这两个板块属于同一类型 硬比较的话，石佛营潘家园，潘家园周边配套较差， 雨夜里，马路上，一些小区里连个路灯都没有，街边商店也少的可怜 石佛营5左右会不错 折价都在5%以内 小中介没问题。小中介很多时候都是店长亲自负责整个流程，没那么多硬性规定更加灵活。主要买卖双方都靠谱最重要，不用过度担心中介风险

提问：房姐好，北京是首房首贷，父亲在外地事业单位工作，母亲外地已退休，父母名下还有未结清的房贷。 如果办理购房按揭的话，能否将父母作为共同借款人，下款额度是否会多一些

回答：如果子女是首房首贷，可以直接用子女名义按揭。 如果流水不够导致贷款额度不足，可以增加父母的流水，进行共借人。 如果贷款本身没有问题，增加共借人，不会增加下款额度。 首套按揭，普宅贷评估价65成，大部分房子是非普贷评估价6成； 二套按揭，非普贷款评估价2成。 抵押贷款，贷评估价的6-7成，的一个正常产品有75成。 全款买房，有时比按揭更划算

提问：您好，新人首问，本人家庭在2015年公积金贷款买了通州的房子，现在房子已卖，8月中收房款。因生了龙凤胎，孩子以后要在东城北京站附近上学，需要买城里的三居室，我在双井上班，我爱人长安街附近上班，我俩工作单位限制，都不方便做抵押贷，资金目前可以凑300万左右。之前看过潘家园小区9几年的电梯房，还有南新园小区顶层东西向的复式（贷款压力稍微有点大）。房子打算20年左右再卖，现在不知道这两个地方的房子能不能买？之后再出手有没有接盘侠？是现在买还是过两个月再买？东四环外的观音惠园或者观音景园怎么样，之后通28号线会不会大涨？或者您有没有合适的推荐（总房款450万左右）。谢谢！

回答：潘家园小区没问题，可以长持。有合适的现在就可以入，不要等. 观音惠园和观音景园价格也不低了，地铁虽然利好，但大涨可能性不大 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特区

提问：房姐您好：首次请教，本人西罗园一套房子六月应该可以卖掉。加上现金共有450万左右。曾经带过款。想换房投资。1.听中介说我可以买600到650之间的房子。是不是楼龄新一些的南向两居室更有空间（因为西罗园价位一直涨不上来。）我是外行。我看过新北苑的楼盘，例如润泽悦溪、中铁建国际城、世华泊郡。望京的北纬40度。东城区的金鱼池小区。丰台区的阳光花园、优胜美苑等。也关注了大望路双井一带的房子。略微新一点的两居室这个价位没有朝南向的。（也不知道南向是不是真的那么重要。）2.父亲户口年底可以签进北京。父亲没有买房贷款记录，等到年底父亲户口迁进来，以后再买是否来得及。如果来得及可以买个更贵一点的。但是月供18,000以内可以接受。3.可以给推荐几个小区吗，我只做投资不自住，买哪里都可以。西罗园的房子出售后本人名下无房。（本人工作单位特殊，无法全款买房后抵押贷。）

回答：建议用老人票的sfsd入，能看的标的范围更大，根据你的月供看到总价800+的标的没问题，可以看下 中海城 保利百合 金泰城丽湾 首城国际 宝星国际 天之骄子等

提问：房姐您好，新人首问，想买二套投资，但资金有限，现金200，算了下二套只能买300～350的房子，比较了在常营或者通州京贸国际能买一居，在通州金地格林格林能买两居，不知道该如何选？之前看您说能买两居不买一居，但这个两居位置偏些，不好出租，不知道怎么选？另看您有的帖子说通州可能进入快车道，是不是投资通州更好些呢，毕竟通州现在投资力度挺大 1.常营位置好，出门有地铁，买了好出租，52000 2.京贸国际，通州核心区，有学校，环境好，52000 3.金地格林格林，位置偏，离地铁远，价格便宜，39000-41000 4.若买通州其他地铁站旁呢，梨园或者土桥附近

回答：你好，总价350，选筹范围太少了，户型越小 溢价越高，利润越少。 如果月供能力不错，北京二套资格建议直接用全款抵押的方式买入，找垫资公司全款买入，过户后迅速抵押，抵押6-7成。可以入手总价450-500左右的楼盘。 通州升幅会略大一些 选筹排序： 2134

提问：房姐：新人首问，家里2口人都无房，我1000-1200万全款想在双井这边买房长期自住，无子女不用考虑学区问题，看中富力城D区南向2居，现在价格超出我的预期，希望您给出D区指导均价。现在天之骄子没有134平米的小3居出售，有中介说天骄的房子产权有纠纷，物业管理差，开发商交房时有质量问题，以上问题是否属实。首城、苹果南区、合生国际、天骄、富力城，希望您给个入手指导价。你还有没有觉得合适的小区房源推荐一下！谢谢！

回答：富力城D区9.5内有性价比，10以内可以考虑 天之骄子归根结底是这个小区在周围存在短期劣势。 苹果，时代国际嘉园，A派等，以年轻人小户型为主流，天之骄子户型普遍偏大。 而乐成等组团，又是高端品质大面积需求。 面积偏大，年轻人就去买总价一样更潮流的苹果；总价太高，不如就买乐成。 广渠路北面集中了年轻人和高端需求，天之骄子这种正儿八经的盘反而就弱势了。 不过这种局面随着人口自然分布，总是抹平的。天骄投资还可以，自住要看你的对品质的要求。 首城8、苹果南区7.5、合生国际8.5、天骄7，按小区评估很粗糙，很多时候要到具体标的才能评估

提问：房姐，坐标北京，预算总价1000以内，想在四环内买改善四居或三居，四居，位置以北和西为主，请问有建议的小区吗？另外现在北京市场的情况，你怎么看，是属于可以慢慢看房，还是有一定上涨压力，需要及早动手呢。感谢

回答：预算1000万以内，这个说法就不靠谱了。 标的不同，评估不同，操作手法不同，买家的贷款资质不同，对应的首付就不同，从300-500都很常见。 买房这件事，一定是先计算出首付，根据首付资金的情况，现金流的情况，然后再评估推算，可以买到什么样的房子，对应需要我具备什么样的属性。 北京“无小区推荐”，即使是有比较好的小区，也只有10%甚至5%不到的房源符合买入的标准，只看小区，很容易踩坑到那个95% 1000万性价比较高的选筹主要集中在望京，朝青等地。 北京如果要建仓，在下半年完成。 对应的，所有的准备工作，倒退时间，看看哪些还没动手，尤其购房资格，准备贷款，烂房出售。

提问：新人首问，房姐好，我是北京集体户口，首房首贷，通州有资格，首付150w以内，年薪30w，想买总价360w左右的房子。买房主要是落户和投资，不居住。看过房姐的精华贴，投资看东面，优选两居，目前看过朝阳和通州以下小区： 1. 朝青板块老公房两居：甘露园南里。 2. 朝青板块：国美，兴隆，青年汇等一居 3. 东坝板块经适房两居 4. 通州k2清水湾，珠江拉维，润枫领尚两居 5.常营板块：柏林爱乐，新天地等一居 问题： 1.目前个人倾向通州上车两居，从投资保值角度选择是否正确？ 2.请房姐从角度判断下通州这三个小区优先级。或者有其他更推荐的小区。 3.是否还有其他区域和小区推荐？ 4.考虑首贷资格珍贵，不自住的话，360w这个标底是否合适？

回答：1. 通州长期看好，现在溢价已经抹平，入市没有问题 2. k2清水湾珠江拉维\/润枫领尚，还有海棠湾、DBC加州小镇也可以看, 惠新西街的 惠新里 3. 先上车比保留首套重要

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