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提问：你好！儿子在中关村中科院自动化研究所工作，26岁。还没有女朋友。可首付600，想问，是现在买房好，还是结婚前买房好？是买海淀的老破小，还是买外面的新房，还是顺地铁线买便宜一点的？不想贷很多款，太累。不知道以后大涨、微涨、不涨、小幅下跌？是先买外面，以后再换？是现在买还是结婚后照顾双方的上班距离？谢谢！

回答：1. 你现在顾虑太多了，首套直接做为投资房，为孩子打一个底仓，有了底仓，他们未来想置换，还是愿意自住，都可选择。北京核心区的价格已经到17年的高点了，还是限购如此严格的情况下，楼市会分化，核心区继续看涨。而且房价一旦启动，会以你肉眼可见的速度上涨，此时你没有底仓，不上车怕踏空，上车怕高位接盘，更是一种煎熬。 2. 选筹上： 还未结婚，不需要买，海淀老破小要买（学区属性重），远郊无地铁的新房不要碰，核心区二手房无学区或弱学区，近地铁的新房可以考虑。

提问：房姐您好，新人首问，请求房姐给予指点！！有点着急，盼望房姐能够及时给予回复！ 情况简介：孩子是2018年参加工作并解决北京户口，目前在集体户上。我们想给他先买一套小房子，但暂时不用，四年内可出租兼具保值的功能，他在朝阳区悠唐公寓附近工作，我想给他买一个离单位近的住房，目前的问题是： 1.孩子现在有单位公寓住，买房自住需求不是很急，2020年底前在北京买房时机适合吗？还是应该再等等？ 2.这是他的首房首贷，他现在看上一个距离单位三公里左右的白家庄的一居室，47.5平米，售价329万元，91年的房子，房子是不是太老了？之后置换流动性会不会有问题？请教房姐有没有更合适的房子可以推荐一下。 3.购房想用混合贷款，孩子是公职人员，国属公积金贷款，可以贷到80万。现在如果想买，主要问题是收入证明金额只有8000多元，无法覆盖两倍的贷款需求，我和他爸也都无法开具收入证明，无法进行接力贷，但是我们现在可以给他提供大概130万元的首付款，而且月供我们也可以帮助还款，只要能贷上款，还款没有问题。请问房姐有没有其他的合理途径解决和变通解决孩子目前的贷款问题？我们想尽可能利用杠杆买房，想多贷款，且贷款的时间尽量长一些，有没有可能贷到30年的时间？中介说在北京最长贷款期限是25年，是这样的吗？ 另外，还想请问一下，如果混合贷款贷不下来的话，走商业贷款好不好？如果全部走商业贷款，那么首房首贷的公积金贷款使用会不会受到影响？以后再还可以再使用公积金贷款吗？有哪些不利影响，如何可以避免以后对公积金贷款使用的不利影响！ 这是我们次在北京买房，所以请求房姐能给我们提出最适合我们低切实可行的购房建议，包括购房的时机，区域，房龄及贷款方面的一些建议，谢谢您！

回答：你好，贷款实际和真实工资关联不大， 北京贷款300万以内，开收入证明+沟通基本可以解决。 500万以上贷款，需要提前综合个人情况和贷款情况做规划准备。 如果没有渠道和提前招呼，硬生生拿材料去过，结果就会悲剧。 可以提前6个月养流水，也可以找渠道包装流水。 组合贷查的比较严，商贷没那么严。 按揭25年 悠唐附近，130能买到的盘都是老破小，次新可以关注炫特嘉园。 年底是比较好的淘笋时间，部分业主急卖，可以捡漏。

提问：房姐，你好！新人首问。 （1）现状：西单附近有一套04年小一居，小区环境不好，但位置很好。价格600左右。在老人（66岁）名下。目前在出租。 （2）需求：纯投资，打算卖掉西单一居，作为首付，再以老人名义进行接力贷，贷款100~200左右。 （3）问题： ①目前市场下进行这种操作是否合适？ ②如果投资新房，限竞房和常规商品房，哪个更适合投资？ ③限竞房中华樾北京，西山锦绣府，万橡悦府几个盘怎么排序？我们和老人户口都在西城，工作也在西城，能有渠道获得华樾北京的购房资格吗？其他新商品房您有什么推荐的吗？ ④二手房方面我看您推荐朝阳，能推荐几个适合我的小区吗？还有海淀的二手房怎么样？多谢啦！

回答：操作没问题 性价比上 万橡悦府西山锦绣府华樾北京 华樾北京如果长持可以买，其卖点就是大望京科创区，阿里是重要产业来源，注意临近高压线的那栋谨慎买。 朝阳二手盘可以看下 望京板块 大西洋新城、季景沁园、宝星国际 等 海淀投资不合适，学区属性太重

提问：房姐大神，想问下朝阳劲松华腾园119平785万，西南朝向的标的如何？价格合适吗？这个片区是选首城国际、富力城，还是选老公房？

回答：华腾园好户型这个价格可以，西南朝向差了一些。 华腾园和首城国际不在一个价位区间，隔着三五百万。 富力城目前衰落较多，价格虚浮。 双井一般主力在800万起步。

提问：你好，请问父母想卖掉南太平庄北巷的97m2的房子，南北通透（想卖430-440w合适吗），到南边改善住房（我住方庄，用我名字买房，首套首贷），保值加自住有推荐吗，环境好点？之前看了亦庄和悦华锦，看你的评论好像不推荐五环外？中海寰宇时代与和悦华锦比？或者是南三环外的二手房是更好吗？有推荐吗？我和老公到手40W(央企和事业单位)公积金到手一万多，能带贷款110w的公积金，是推荐买大房子吗，500W以上的值得投资，还是保守480W的？（我买房是首套房资格，卖了房子，首付330左右）

回答：中海寰宇时代和悦华锦， 南面二手房可以看下 丰台 角门东里、嘉园二里、马家堡西里、西罗园、洋桥西里等等，还有蒲黄榆刘家窑一带的老破小两居 sfsd尽量买500+的标的，杠杆还是要利用起来

提问：房姐您好，新人首问。见房姐每次回答的痛快淋漓，有如下几个困扰很久的问题请教房姐： 1.本人年底前买婚房，首套首贷，女友在北京西客站附近工作，想在离单位近的地方买房，刚需也希望保值。想出子弹800万，但是月供不想超过1万。因为西客站是西城海淀丰台三区交汇，请问西城和海淀哪个更好？以后孩子上学是西城还是海淀买房更好？目前在周围的丽水莲花、红山世家、西豪逸景（这三个西城）、北蜂窝路5号院（海淀）间纠结，请问房姐哪个性价比更高、增值空间更大？或者房姐还有更好的推荐吗？有一套东北向的房子因为窗外风景好女友很喜欢，请问是朝向不好以后就不好出手吗？ 2.二套还想买一套通州的房子投资用，请问选择哪里的房子好呢？ 3.西边古城新开盘的中海天钻可以入手吗？或者买古城的更便宜的中海回迁房是不是更划算？ 4.家里有二套九千多\/平入的威海乳山的房子，现在也就二三千\/平了……请问是现在就抛掉，还是继续持有啊？ 迫切期待并感谢房姐的指点！谢谢

回答：你好，西城拼爹，海淀拼娃，2个区的教育水平高低难分。关键在于你们的教育观念和孩子本身更适合哪一种教育。 想让娃轻松点，可以选择西城教育相对均衡 坑少的学区，比如德胜片区，金融街片区，月坛片区等。比如：裕中东里 裕中西里 马甸南村 新风北街 新风北里 新明胡同 红山世家房子新，物业管理不错，缺点是周边环境太差，商住比较多。就是出房少，不过好小区出房都少，注意别买挨着铁路的。朗琴园也不错。 海淀能接受北蜂窝路5号院的学区可以买，品质好房子新，要是觉得学区还可以再好点就买育新，就是品质肯定不如北蜂窝路5号院。 通州一般说的核心就是运河核心区红线内48平方公里那块。 那块档的二手房主要就是运河四大天王：京贸国际城西、百合湾、bobo自由城、运河湾。 中海天钻自住属性大于投资属性，潜力一般 乳山尽快出手换筹

提问：【提问】新人首问，求房姐指教 我和老公非京籍准备要小孩家庭年收入50，在朝阳生活工作5年很熟，我STSD到21年2月份子弹50（含公积金15），家里沈阳有2套老房，1套在核心地段 30平可卖25W（50年+）另一套地铁房50平可卖40W（35年+），如果都卖了可以共凑115左右，求问： 1、现在沈阳老房留着等拆迁（没有拆迁消息）或者全卖掉凑115北京上车两居小刚需，哪个预计会更好？（倾向在北京买） 2、如果北京首套115上车推荐看哪里？ 3、东三四环老旧小两居（十里堡附近）、常营地区北京新天地一居、南五环外大兴瀛海附近90平次新两居，哪种最保值及未来可能？ 4、东三四环老破小或常营一居室可能会面临后面有孩子需换房情况，怕以后换房成本高吃不消，这部分请指教现在需要考虑这些吗？或者有什么资产配置的办法

回答：1. 北京上车优先，沈阳等拆迁不划算 2. 上车盘看看 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场 3. 这几个地段都可以，差距不大 4. 如果你们收入在未来5年内支撑不了换房，现在就买位置偏一点的两居近地铁的房子

提问：房姐好，新人首问。 目前在北京德胜片区有1套92年公房，对口小学是实验二小德胜校区，名额没用过，近期也不需要学区票，现有公积金贷款； 大厂1套无贷款，房本办理中； 天津宝坻京津新城双拼别墅1套有商贷。 目前孩子已经长大，想考虑给他准备用房，在北京城区再配置一套品质不错的楼盘。现有现金180，家庭流水60。 请问这种情况下，如何改善或者配置家庭房产？现有房产如何优化整合？北京推荐哪些品质不错楼盘？是否可以直接以孩子的名义买？ 另外，有个疑问：tty大户型没有电梯，且人口密度大、交通也很拥堵，除了单价优势，能请再分析一下它的优势吗？我看您也提到过可能加装电梯，但时间不定。 谢谢了！

回答：不需要可以出掉，大厂的房子抵押掉。 孩子满18就可以独立够买。不知道总的预算多少。不考虑学区可以看望京、亮马桥、双井等板块 ，例如 橄榄城、首城国际、乐成国际等 tty大户型不是都没有电梯，可以把精华帖看下，有过详细分析

提问：房姐好，新人首问。200+子弹，已婚无孩，北京户口。一个在首都机场附近工作，一个互联网现在奥森附近工作。本来中意望京新城，配套齐全，干啥都挺方便；或者慧忠北里，初中是朝外。但是最近总有亲戚建议一定要考虑学校，学校是最重要的。现在比较迷茫，觉得海淀上学压力太大，东西城房价太高而且我们上班不方便。请您给些建议，感谢。

回答：没必要硬上东西海的学区，你们现在没有小孩。过早买入就是面临市场波动风险。要兼顾学区亚运村的安慧北里、安慧里、慧忠北里这几个盘符合你们的实际情况。望京新城居住体验相比更好点，没有小孩可以入

提问：我的老板在温州这边有银行关系，大面积的房子，一般都能贷平或者超贷。超贷50万的，他说看不上。我想问一下如果都是零首付或者超贷，价格也合理的话，温州的房子可以持续投资吗？一年买个几十套？

回答：浙江的小城市，房价都不便宜，本地有一部分购买力人群。 但是人口分散，相对地域性也比较固定，不会有太多新增外来人口。 之前我说的，选筹是买房的基础。 选筹错误，贷款越多亏损越多。

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