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首付150 学区房怎么买?这是我见过最好的答案

房姐谈楼市 2021-01-05 06:02:31

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我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问:房姐你好,请问甘露园都市经典家园这个小区怎么样?西南向两居,稍有点遮挡,88平两居,多少钱能入?谢房姐

回答:小区没有问题,价格合适就可以入手。 和户型,功能率,朝向,楼层,楼栋都有关系, 你说的这套就是链家推销的歪户型,塔楼这一栋,本身有折价,5.2万不算多便宜。

 

提问:房姐您好: 有首贷资格,目前住在西坝河东里老人的房子里,孩子明年上小学,手里有200多万,想买一套学区房,在考虑芍药居北里人朝学区,或者新纪家园中学也可以上人朝,也想过西城区买,只是不太想离开熟悉的区域,还请房姐给个建议,买哪里好,什么时间出手好?谢谢,盼复哦。

回答:200+首付主要淘500-600的标的 芍药居北里>新纪家园 新纪家园由于周边高价学区盘带动,价格偏高,基本只能看一居,芍药居北里相对好点,可以淘到一些紧凑两居。有合适的即可入手不用等

 

提问:没抓住2015\/2016的房产大牛市,肠子悔青也没用,只能向前看。直奔主题吧。俩娃家庭,在京一个小两居,地段和学区还可以,勉强够用,但因各种原因,同等区域想要置换大三居等改善型住房不敢想,也没条件;另环京还有一个小三居,但砸手里了,价格比高峰期跌了很多,你懂得,也卖不出去。现在家里勉强还能凑出280-300个,亲朋好友或信用贷授信再借点的话,勉强预算能做到350左右。家庭这两年收入税后大概100上下,可能还不到,但都上35了,估计不一定能持久。两个方案: 1、在京再投资一个500万左右的两居(二套,实际得7成首付了),然后把家里的这套也租出去,以租养贷或再添点钱,以租养租,改善一下现在的住房条件。 2、回老家某长三角二线城市,以父母名义或通过接力贷方式,多贷点款,配置个700-800左右的房子。这种房子在当地应该还算可以了,可以买到相对不错的位置或楼层。 犹豫,北京现在泡沫不大,但在严格控人,二手房不活跃,且有阴跌趋势,中长期趋势看不准;南方城市这一波很活跃,比较热,有点泡沫,但人口且高层次净流入较多。 3、投入股市?有点胆小,没做过高风险投资。 这种情况,怎么配置最有利?

回答:35岁的年龄,如果不是有年薪百万以上的工作,就把重心放在资产的收入上。 对于普通人来说,最好的资产收入路径是一二线的房产。 无论第几套,都可以贷足评估价的6-7成,基础知识要记牢(敲黑板)。 长三角二线,南京杭州都不便宜,2.5的苏州扬州,不便宜。 如果你看到北京阴跌,只能说明看到的东西全错。 环京全部卖掉 先把所有房屋详情列出

 

提问:房姐您好,刚加入圈子,也是买房小白。我具体情况是,今年刚毕业,在国企上班,工资不高,转正后年收入大概15万,有打算结婚的女友,女友年收入20万。我和她上班的位置都太靠市中心了,而且距离还远,我在西二环附近上班,女友在北三环和平西桥附近上班,想买离女友近一些的房子。刚毕业所以是首套啃老买房,长辈可以出1000万左右。目前在看北五环到北四环之间和太阳宫附近房龄较新的两居。想请教一下房姐我这种情况有没有合适的小区;还有就是简单浏览了一下圈子,基本上大家都在讨论贷款或者抵押贷款,我对这些不是很懂,长辈原本意思是1000万全款,那我这种情况是全款,还是说贷款一部分,余下的钱理财?求教如何才能收益最大化?

回答:首套首贷是福利建议优先使用,除非遇到笋盘要求全款否则都用首套按揭,剩余资金理财或者再看一套投资标的都可以 太阳宫不建议看,这一片神盘聚集地,溢价过高 推荐看:小营、芍药居、惠新西街

 

提问:房姐,您好。新人首问:坐标北京,夫妻均为京户,本人名下在京有2套房,1.海淀玲珑花园185平顶复,2004年购入,商业贷款50万20年,现估价1800万;2.古北水镇龙湖二期36平,2016年购入,首付13万,公积金贷款51万5年。先生名下没有房产。现有100万子弹,年收入税后80万。现问题1.古北水镇的房子现在还需要保留吗?还是应该卖掉?什么时候卖合适?2.如果卖掉古北的房子,加上现有的,再投资的话,是在北京还是成都?期盼回复。谢谢。

回答:你好,古北水镇的房子,浪费一个购房名额,这房子总共没多少钱,升值的钱基本可以忽略,以后早晚要处理掉腾出购房名额出来。 下一套建议继续入手北京,玲珑花园可以截断抵押出子弹。 入手总价500-600左右总价的楼盘。 板块上建议选择 朝青、双井 、常营 例如 青年汇嘉园、CBD传奇、风度柏林

 

提问:智慧的房姐,您好!之前的付费被退回了。再来一次~京户二套,目前打算经营贷,可接受350左右最高不过400的房子。没有通州票了。因为钱太少,打算先上车,2-3年卖了,和攒的钱一起再买大的自住。目前有个小房子住,打算单纯考虑升值和出租(缓解房贷)。看了常营,柏林爱乐,新天地,北辰福地,金隅丽景园,后面两个便宜一些是不是影响售卖。炫特酷特也差不多价格只能买个一居。青年汇已经买不起了。投资是不是二居好些,望京有哪些能上车的盘推荐呢。还有哪里空间好些~迷茫求教~

回答:金隅丽景园 可以看的,最近两年的涨幅是跑赢大盘的,长期看低价盘会被拉平,能选择两居当然最好,但上车更重要 望京看看 花家地X里,望京X园 还有丰台板块也可以看看 例如 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场

 

提问:房姐您好,新人首问: 1.      背景:现金只有80w,家庭名下目前在通州有一套房,男方名下无房无贷款,虽然是纯商业贷款的共同还款人,但查过征信无贷款记录。如果离婚男方可具有首套名额,但男方的社保是朝阳区的,无法在通州买房。想再买一套小的房子投资,总价250w左右,如果能兼顾上学更好,现在的房子对应的小学很差,初中还可以。东西海是不考虑了,确实没钱。家庭收入税前50w左右。现在房子的贷款利率是85折,置换上浮20%。 2.      如果买通州,算二套(女方有通州户口),首付不够,需要借钱或者抵押现在的房子。 3.      如果买别的区可以办离婚,以男方的名义去买,首付款压力小一些,但是不知道买哪里合适,不限区域,目前看这个总价范围内可选的有常营经济适用房、望京点击未来,十里堡那边的开间,别的也没研究过。 4.      主要问题:是买通州还是其他区域?是否值得离婚?置换划算吗?希望房姐推荐一下这个价位(250w左右)哪里的房子性价比高?另外想问问,您这里可以办工作居住证吗?

回答:你好,总价250万,能选择的盘比较少,可以关注丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特 此外,也可以截断抵押通州房产融资,把总价扩充到300-400万左右,选择范围更大一点。 除了离婚之外,也可以开发老人票,做接力贷买。 我们暂时没有居住证渠道推荐。

 

提问:房姐你好,新人首问,最近准备入手商品房,主要用于投资,首房首贷,首付500,总价可到1200左右,也有朋友建议鸡蛋不要放到一个篮子里,买一个700左右的投资即可,剩下的钱再做其他的打算,有几个问题想问问您:这种情况的话,买四五环新房还是三环里二手房?感觉北京房市有回暖迹象,是现在入手还是再等等?买房之后不着急置换,是不是避开学区房?因为学区房受政策影响太大了,就想长期持有,房子本身升值和收租用。房产即资产的原理,想要好卖好租是不是要买小一点喃?都很困惑,烦请房姐指条明路,有推荐楼盘更好,谢谢您今天新看到周末开始卖的熙悦天寰,在西五环,请问值得入手吗,盼回复。谢谢

回答:二手房性价比更高,现在新盘大部分溢价。如果月供能力强,推荐买1200的标的 现在入手 不用等,投资不选学区房 不用刻意买小,小房子升值并不好。房产升值是关键,不是靠房租 熙悦天寰性价比一般

 

提问:房姐您好, 自住,想换望京四居,保利中央公园和东湖湾哪个值得入?保利中央公园和东湖湾现在均价多少值得入?

回答:你好,保利中央公园和东湖湾的深度测评: 一.保利中央公园 中央公园都是12年建成,14年交房,一共1100多户,细化到每期院落也就几百户的规模,15-25层的板楼,2梯2户,一期4栋楼,小面积多一些2-3居主导,二期院落小,只有2栋,没什么园林环境,三期最晚交房,4栋楼,4居为主,大户型首选三期,而且园林最好,有跑道和篮球场,小区整体均价11万左右。 户型分布,一期以2居为主,88-108平,挂牌1100万起步,此外还有117-147平3居,1300-1600万,168平4居1600-1800万;二期以3居为主,基本都是134平的户型,1500-1600万左右;三期以4居为主,面积为144-148平,还有少量117-128平3居,挂牌1300万左右。整个小区每户都有赠送面积,134的3+1户型关注度较高。 小区为保利自持物业,管理中规中矩,虽然不是vip服务体验,但还算尽责,白天晚上你老能看见小区里的保安及正在忙活的工人,而且保利最温馨的一点就是逢年过节,总会组织社区活动,增近和业主的关系,物业费3块4毛2到5块5,作为望京比较新的高端商品房社区,这个物业费和匹配的服务可以了,车位一期为产权车位,二期也有产权车位,也有一层是物业的可以出租,三期全是产权车位,车位价格40万左右,一般都是跟着房子卖的,这边周边写字楼也很多,小区外围停放的共享单车很多,路两旁停放的汽车也不少,小区内外车位都较为充足。 生活配套相比橄榄城和东湖湾相对弱一些,得往soho那边走走,不过好处是这边相对安静一些,小区周边有商业规划,工地正在施工,配套会日趋完善,另外小区离地铁15号线望京东远一些,1000米左右,这也解释了为什么保利这边共享单车多的原因,下了地铁得走15-20分钟才能走到,开车的话保利上京密路和机场高速会更方便一些,小区被两个公园环绕,二期三期之间还有7万平米的景观大道,东侧是望京最大的公园。 点评: ①作为望京比较少见的次新商品房,可以说是在望京没有竞品,因为远洋万和总价更高,人群不同,国风尚樾不成规模,体量小,来广营北新房是限竞房,流通受限。 ②房子除了新,户型产品更加实用,每户都有赠送,如3+1,4+1户型,属于经济大户型。 ③小区人群结构年轻,本地人+望京国贸cbd高端居多,30-40岁的居住人群为主,所以你什么时候来这小区转转,都较为安静,大家都没时间在小区溜达,我看的一套房子业主开玩笑说,平时去地库可能都比在小区里待的时间长。 ④保值流通好,一个月成交4-5套,和年初相比价格比较坚挺,价格略有升温。 缺点: 1)墙皮脱落,卖相减分 中央公园按道理说12年的房子,当初卖新房打着高端产品旗号,不至于卖相减分,但是很抱歉,我去一期看房的时候,发现墙皮也有脱落,应该是开发商为了节约成本,一层石材外立面,楼上都是涂料,所以刮个风下个雨,日益月累,出现了掉皮现象,但其实之前去西山林语没有发现这样的问题,所以不同时期,即使同一开发商建的房子,也会多少不太一样。 2)园林一般,水系少 作为望京几乎最新的小区之一,中央公园对于园林的设计显得有些简单粗暴,除了在三期看到的小水池,还是类似写字楼门前带喷泉小坛儿(自行脑补)面积那么大,想夸都找不出什么词汇,不过好在小区里老人孩子不多,几乎都是公司高管,天天忙于应酬,工作不着家,所以也没时间在小区散步,欣赏。 3)光污染 望京的夜晚,有走在时尚前沿的年轻人,也有城市车水马龙的喧嚣,甚至还有绚烂的霓虹灯,但正是这一束光,不光带来希望,也成为很多人住在这里的困扰,所以当你从外面看到小区窗户是黑色的时候,其实是开发商建房时为了减弱光污染的防护措施,这点很赞,但同时有些在乎风水的购房人或许会不太乐意。 4)对于细节的处理相对弱一些 除了园林的细节,户型产品偏实用性户型,进入每个空间并不是其他豪宅的宽敞通透,3+1,或是大3居,大4居,给人的感受是够住,而不是超出预期的使用面积和户型设计。另外电梯间偏小,要赶上搬家的,轿厢感觉坐不了几个人,这一点跟东湖湾,橄榄城对比有些差距,但也属于小瑕疵,毕竟你一年能也赶不上几次装修和电梯排队上不去,所以还好。 二.东湖湾 东湖湾位于望京北部区域,为07-10年的房子,板楼,塔楼,板塔都有,也是分三期开发,一期07年,6栋楼635户,二期10年建成,8栋楼1100多户,三期12年建成,8栋楼851户,一二期同院为西区,三期单独院落为东区。 户型分布,小区整体均以大户型为主,一期小户型很少,都是100平起步的1居,目前挂牌价950万起,2居108-121平,总价1100-1200万,3居148-200平,价格区间1340万-2000万之间,4居191-300平,1700万起;二期占比最高的是150-202平3居,1700-2000万,其次是193-200平四居,1900-2100万,还有少量65-100平的1居,目前挂牌630-1000万,89-147平2居比一居还少,780-1300万,3居和4居的户型相对好一些;三期少量小户型为47平开间,500万左右,两居为94平纯南和130平南北两居,1000万起步,三居有和246平,1400-2000万(246平无挂牌房源),房源占比6成之多,四居室212平,1900万,房源不多,三期180平的户型格局朝向视野都还不错,临河观景,有部分房源达到3米层高,小区整体均价9万4-9万7。 一期天润开发,二期东湖天润城建联合开发,三期城建开发,都是长城物业,一期二期物业费2元-3.18元,三期4.38元,车位40-50万,物业管理很好,每个单元都有专属管家。 配套方面,轨道交通更便捷一些,14号线和15号线都算够得着,距离14号线东湖渠700米,距离15号线望京1200米,小学和中学都是望京最好的陈经纶分校,购物的话华彩,望馨都挺方便,小区南侧还有北小河公园,也就是大家常说的观景视野。 点评: ①东湖湾一期二期同院落,园林大,带下沉花园,但密度大一些,2000多户的体量,而且房子老一些,品质和三期有一些差距,主要是楼道,外立面的保持细节等。三期房龄新,尽管开发商做了围合式建筑,尽可能保证中心位置留给住户,但有限的位置仍存在院落小的问题,老人孩子很多,导致虽然住户不多,但小区活动区域总感觉人不少。 ②户型产品来看,东湖湾的户型大气一些,每个户型都显得敞亮一些,都是落地窗设计,三期户型做了升级,更好一些,缺点是东湖湾整体户型格局一般,很多大两居,大三居客厅半通透,一期二期部分楼栋向西倾斜,导致挡住其他东侧楼栋光线,临河观景楼栋视野虽好,但部分房源卧室或客厅窗户对着马路,有购房人还是比较介意风水问题。 ③同价位的小区,东湖湾要贵一些,因为在橄榄城中央公园你能买到3居,可能在这只能买到2居,所以享受品质但在这需要牺牲面积。 ④东湖湾最近1-2个月为望京改善盘中流通最好的一个,综合来看也是比较上档次的小区,一个月能卖出5-6套的房源,和保利一样,部分房源价格比年初要高一些了,议价空间不太好谈。 缺点: 1)一期二期品质一般 楼道老旧,维护的一般。 2)孩子老人多 享受品质的同事,追求静谧生活,可能需要实地考察,再做选择,毕竟因为陈经纶划片和周边写字楼众多,小区业主有老人孩子一起住的较多,一期二期虽然院落大,但你可以下班点看到活动广场到处都是人,三期院落小更为明显。 3)户型设计一般 东湖湾很多楼栋有偏斜角度,导致采光有遮挡,而且出现客厅卧室对着道路的现象,生意人风水可能会在意,户型整体设计也一般,大户型做成了两居,而且都是纯南设计,部分超大户型客厅并不南北通透,而且一些户型缺角不方正,产品方面东湖湾略显遗憾。 总结:置业建议 1)在望京品质标杆价格难谈,这也是目前北京市场的一个特点,4-6月刚需火热的情况下,目前成交已经传导到了改善户型,市场开始两极分化,价格一方面取决于小区流通,另一方面取决于地段和房子的自身品质是否过硬。 2)这个价位抵押抵债借条房较多,尤其资不抵债的要小心,这点多问问你找的中介,别大意。 更倾向入手东湖湾。

 

提问:房姐好,新人首问。 通州户口,目前通州一套自住房,在京贸国际公馆,贷款100w。 手中有大约450w,年收入约100w,工作地点上海,所以再次买房不受地点限制。 预算450万北京买房,纯粹投资,房总价不超450万,请问房姐有什么推荐的小区吗?

回答:你好,450以内,可以关注以下楼盘: 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 炫特区,石佛营西里,安苑北里,安慧东里,丝竹园,惠新里 我说的这几个都不错,都好租,也都带电梯 首城国际、柏林爱乐、炫特区 橙色年代、清枫华景园 星河城、万年花城 新龙城 鸿坤理想城礼域府

 

以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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