我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：房姐你好，请问甘露园都市经典家园这个小区怎么样？西南向两居，稍有点遮挡，88平两居，多少钱能入？谢房姐

回答：小区没有问题，价格合适就可以入手。 和户型，功能率，朝向，楼层，楼栋都有关系， 你说的这套就是链家推销的歪户型，塔楼这一栋，本身有折价，5.2万不算多便宜。

提问：房姐您好: 有首贷资格，目前住在西坝河东里老人的房子里，孩子明年上小学，手里有200多万，想买一套，在考虑芍药居北里人朝学区，或者新纪家园中学也可以上人朝，也想过西城区买，只是不太想离开熟悉的区域，还请房姐给个建议，买哪里好，什么时间出手好？谢谢，盼复哦。

回答：200+首付主要淘500-600的标的 芍药居北里新纪家园 新纪家园由于周边高价学区盘带动，价格偏高，基本只能看一居，芍药居北里相对好点，可以淘到一些紧凑两居。有合适的即可入手不用等

提问：没抓住2015\/2016的房产大牛市，肠子悔青也没用，只能向前看。直奔主题吧。俩娃家庭，在京一个小两居，地段和学区还可以，勉强够用，但因各种原因，同等区域想要置换大三居等改善型住房不敢想，也没条件；另环京还有一个小三居，但砸手里了，价格比高峰期跌了很多，你懂得，也卖不出去。现在家里勉强还能凑出280-300个，亲朋好友或信用贷授信再借点的话，勉强预算能做到350左右。家庭这两年收入税后大概100上下，可能还不到，但都上35了，估计不一定能持久。两个方案： 1、在京再投资一个500万左右的两居（二套，实际得7成首付了），然后把家里的这套也租出去，以租养贷或再添点钱，以租养租，改善一下现在的住房条件。 2、回老家某长三角二线城市，以父母名义或通过接力贷方式，多贷点款，配置个700-800左右的房子。这种房子在当地应该还算可以了，可以买到相对不错的位置或楼层。 犹豫，北京现在泡沫不大，但在严格控人，二手房不活跃，且有阴跌趋势，中长期趋势看不准；南方城市这一波很活跃，比较热，有点泡沫，但人口且高层次净流入较多。 3、投入股市？有点胆小，没做过高风险投资。 这种情况，怎么配置最有利？

回答：35岁的年龄，如果不是有年薪百万以上的工作，就把重心放在资产的收入上。 对于普通人来说，的资产收入路径是一二线的房产。 无论第几套，都可以贷足评估价的6-7成，基础知识要记牢（敲黑板）。 长三角二线，南京杭州都不便宜，2.5的苏州扬州，不便宜。 如果你看到北京阴跌，只能说明看到的东西全错。 环京全部卖掉 先把所有房屋详情列出

提问：房姐您好，刚加入圈子，也是买房小白。我具体情况是，今年刚毕业，在国企上班，工资不高，转正后年收入大概15万，有打算结婚的女友，女友年收入20万。我和她上班的位置都太靠市中心了，而且距离还远，我在西二环附近上班，女友在北三环和平西桥附近上班，想买离女友近一些的房子。刚毕业所以是首套啃老买房，长辈可以出1000万左右。目前在看北五环到北四环之间和太阳宫附近房龄较新的两居。想请教一下房姐我这种情况有没有合适的小区；还有就是简单浏览了一下圈子，基本上大家都在讨论贷款或者抵押贷款，我对这些不是很懂，长辈原本意思是1000万全款，那我这种情况是全款，还是说贷款一部分，余下的钱理财？求教如何才能化？

回答：首套首贷是福利建议优先使用，除非遇到笋盘要求全款否则都用首套按揭，剩余资金理财或者再看一套投资标的都可以 太阳宫不建议看，这一片神盘聚集地，溢价过高 推荐看：小营、芍药居、惠新西街

提问：房姐，您好。新人首问：坐标北京，夫妻均为京户，本人名下在京有2套房，1.海淀玲珑花园185平顶复，2004年购入，商业贷款50万20年，现估价1800万；2.古北水镇龙湖二期36平，2016年购入，首付13万，公积金贷款51万5年。先生名下没有房产。现有100万子弹，年收入税后80万。现问题1.古北水镇的房子现在还需要保留吗？还是应该卖掉？什么时候卖合适？2.如果卖掉古北的房子，加上现有的，再投资的话，是在北京还是成都？期盼回复。谢谢。

回答：你好，古北水镇的房子，浪费一个购房名额，这房子总共没多少钱，的钱基本可以忽略，以后早晚要处理掉腾出购房名额出来。 下一套建议继续入手北京，玲珑花园可以截断抵押出子弹。 入手总价500-600左右总价的楼盘。 板块上建议选择 朝青、双井 、常营 例如 青年汇嘉园、CBD传奇、风度柏林

提问：智慧的房姐，您好！之前的付费被退回了。再来一次~京户二套，目前打算经营贷，可接受350左右不过400的房子。没有通州票了。因为钱太少，打算先上车，2-3年卖了，和攒的钱一起再买大的自住。目前有个小房子住，打算单纯考虑和出租（缓解房贷）。看了常营，柏林爱乐，新天地，北辰福地，金隅丽景园，后面两个便宜一些是不是影响售卖。炫特酷特也差不多价格只能买个一居。青年汇已经买不起了。投资是不是二居好些，望京有哪些能上车的盘推荐呢。还有哪里空间好些~迷茫求教~

回答：金隅丽景园 可以看的，最近两年的涨幅是跑赢大盘的，长期看低价盘会被拉平，能选择两居当然，但上车更重要 望京看看 花家地X里，望京X园 还有丰台板块也可以看看 例如 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场

提问：房姐您好，新人首问： 1. 背景：现金只有80w，家庭名下目前在通州有一套房，男方名下无房无贷款，虽然是纯商业贷款的共同还款人，但查过征信无贷款记录。如果离婚男方可具有首套名额，但男方的社保是朝阳区的，无法在通州买房。想再买一套小的房子投资，总价250w左右，如果能兼顾上学更好，现在的房子对应的小学很差，初中还可以。东西海是不考虑了，确实没钱。家庭收入税前50w左右。现在房子的贷款利率是85折，置换上浮20%。 2. 如果买通州，算二套（女方有通州户口），首付不够，需要借钱或者抵押现在的房子。 3. 如果买别的区可以办离婚，以男方的名义去买，首付款压力小一些，但是不知道买哪里合适，不限区域，目前看这个总价范围内可选的有常营经济适用房、望京点击未来，十里堡那边的开间，别的也没研究过。 4. 主要问题：是买通州还是其他区域？是否值得离婚？置换划算吗？希望房姐推荐一下这个价位（250w左右）哪里的房子性价比高？另外想问问，您这里可以办工作居住证吗？

回答：你好，总价250万，能选择的盘比较少，可以关注丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特 此外，也可以截断抵押通州房产融资，把总价扩充到300-400万左右，选择范围更大一点。 除了离婚之外，也可以开发老人票，做接力贷买。 我们暂时没有居住证渠道推荐。

提问：房姐你好，新人首问，最近准备入手商品房，主要用于投资，首房首贷，首付500，总价可到1200左右，也有朋友建议鸡蛋不要放到一个篮子里，买一个700左右的投资即可，剩下的钱再做其他的打算，有几个问题想问问您：这种情况的话，买四五环新房还是三环里二手房？感觉北京房市有回暖迹象，是现在入手还是再等等？买房之后不着急置换，是不是避开？因为受政策影响太大了，就想长期持有，房子本身和用。房产即资产的原理，想要好卖好租是不是要买小一点喃？都很困惑，烦请房姐指条明路，有推荐楼盘更好，谢谢您今天新看到周末开始卖的熙悦天寰，在西五环，请问值得入手吗，盼回复。谢谢

回答：二手房性价比更高，现在新盘大部分溢价。如果月供能力强，推荐买1200的标的 现在入手 不用等，投资不选 不用刻意买小，小房子并不好。房产是关键，不是靠房租 熙悦天寰性价比一般

提问：房姐您好， 自住，想换望京四居，保利中央公园和东湖湾哪个值得入？保利中央公园和东湖湾现在均价多少值得入？

回答：你好，保利中央公园和东湖湾的深度测评： 一.保利中央公园 中央公园都是12年建成，14年交房，一共1100多户，细化到每期院落也就几百户的规模，15-25层的板楼，2梯2户，一期4栋楼，小面积多一些2-3居主导，二期院落小，只有2栋，没什么园林环境，三期最晚交房，4栋楼，4居为主，大户型三期，而且园林，有跑道和篮球场，小区整体均价11万左右。 户型分布，一期以2居为主，88-108平，挂牌1100万起步，此外还有117-147平3居，1300-1600万，168平4居1600-1800万；二期以3居为主，基本都是134平的户型，1500-1600万左右；三期以4居为主，面积为144-148平，还有少量117-128平3居，挂牌1300万左右。整个小区每户都有赠送面积，134的3+1户型关注度较高。 小区为保利自持物业，管理中规中矩，虽然不是vip服务体验，但还算尽责，白天晚上你老能看见小区里的保安及正在忙活的工人，而且保利最温馨的一点就是逢年过节，总会组织社区活动，增近和业主的关系，物业费3块4毛2到5块5，作为望京比较新的高端商品房社区，这个物业费和匹配的服务可以了，车位一期为产权车位，二期也有产权车位，也有一层是物业的可以出租，三期全是产权车位，车位价格40万左右，一般都是跟着房子卖的，这边周边写字楼也很多，小区外围停放的共享单车很多，路两旁停放的汽车也不少，小区内外车位都较为充足。 生活配套相比橄榄城和东湖湾相对弱一些，得往soho那边走走，不过好处是这边相对安静一些，小区周边有商业规划，工地正在施工，配套会日趋完善，另外小区离地铁15号线望京东远一些，1000米左右，这也解释了为什么保利这边共享单车多的原因，下了地铁得走15-20才能走到，开车的话保利上京密路和机场高速会更方便一些，小区被两个公园环绕，二期三期之间还有7万平米的景观大道，东侧是望京的公园。 点评： ①作为望京比较少见的次新商品房，可以说是在望京没有竞品，因为远洋万和总价更高，人群不同，国风尚樾不成规模，体量小，来广营北新房是限竞房，流通受限。 ②房子除了新，户型产品更加实用，每户都有赠送，如3+1,4+1户型，属于经济大户型。 ③小区人群结构年轻，本地人+望京国贸cbd高端居多，30-40岁的居住人群为主，所以你什么时候来这小区转转，都较为安静，大家都没时间在小区溜达，我看的一套房子业主开玩笑说，平时去地库可能都比在小区里待的时间长。 ④保值流通好，一个月成交4-5套，和年初相比价格比较坚挺，价格略有升温。 缺点： 1）墙皮脱落，卖相减分 中央公园按道理说12年的房子，当初卖新房打着高端产品旗号，不至于卖相减分，但是很抱歉，我去一期看房的时候，发现墙皮也有脱落，应该是开发商为了节约成本，一层石材外立面，楼上都是涂料，所以刮个风下个雨，日益月累，出现了掉皮现象，但其实之前去西山林语没有发现这样的问题，所以不同时期，即使同一开发商建的房子，也会多少不太一样。 2）园林一般，水系少 作为望京几乎的小区之一，中央公园对于园林的设计显得有些简单粗暴，除了在三期看到的小水池，还是类似写字楼门前带喷泉小坛儿（自行脑补）面积那么大，想夸都找不出什么词汇，不过好在小区里老人孩子不多，几乎都是公司高管，天天忙于应酬，工作不着家，所以也没时间在小区散步，欣赏。 3）光污染 望京的夜晚，有走在时尚前沿的年轻人，也有城市车水马龙的喧嚣，甚至还有绚烂的霓虹灯，但正是这一束光，不光带来希望，也成为很多人住在这里的困扰，所以当你从外面看到小区窗户是黑色的时候，其实是开发商建房时为了减弱光污染的防护措施，这点很赞，但同时有些在乎的购房人或许会不太乐意。 4）对于细节的处理相对弱一些 除了园林的细节，户型产品偏实用性户型，进入每个空间并不是其他豪宅的宽敞通透，3+1，或是大3居，大4居，给人的感受是够住，而不是超出预期的使用面积和户型设计。另外电梯间偏小，要赶上搬家的，轿厢感觉坐不了几个人，这一点跟东湖湾，橄榄城对比有些差距，但也属于小瑕疵，毕竟你一年能也赶不上几次装修和电梯排队上不去，所以还好。 二.东湖湾 东湖湾位于望京北部区域，为07-10年的房子，板楼，塔楼，板塔都有，也是分三期开发，一期07年，6栋楼635户，二期10年建成，8栋楼1100多户，三期12年建成，8栋楼851户，一二期同院为西区，三期单独院落为东区。 户型分布，小区整体均以大户型为主，一期小户型很少，都是100平起步的1居，目前挂牌价950万起，2居108-121平，总价1100-1200万，3居148-200平，价格区间1340万-2000万之间，4居191-300平，1700万起；二期占比的是150-202平3居，1700-2000万，其次是193-200平四居，1900-2100万，还有少量65-100平的1居，目前挂牌630-1000万，89-147平2居比一居还少，780-1300万，3居和4居的户型相对好一些；三期少量小户型为47平开间，500万左右，两居为94平纯南和130平南北两居，1000万起步，三居有和246平，1400-2000万（246平无挂牌房源），房源占比6成之多，四居室212平，1900万，房源不多，三期180平的户型格局朝向视野都还不错，临河观景，有部分房源达到3米层高，小区整体均价9万4-9万7。 一期天润开发，二期东湖天润城建联合开发，三期城建开发，都是长城物业，一期二期物业费2元-3.18元，三期4.38元，车位40-50万，物业管理很好，每个单元都有专属管家。 配套方面，轨道交通更便捷一些，14号线和15号线都算够得着，距离14号线东湖渠700米，距离15号线望京1200米，小学和中学都是望京的陈经纶分校，购物的话华彩，望馨都挺方便，小区南侧还有北小河公园，也就是大家常说的观景视野。 点评： ①东湖湾一期二期同院落，园林大，带下沉花园，但密度大一些，2000多户的体量，而且房子老一些，品质和三期有一些差距，主要是楼道，外立面的保持细节等。三期房龄新，尽管开发商做了围合式建筑，尽可能保证中心位置留给住户，但有限的位置仍存在院落小的问题，老人孩子很多，导致虽然住户不多，但小区活动区域总感觉人不少。 ②户型产品来看，东湖湾的户型大气一些，每个户型都显得敞亮一些，都是落地窗设计，三期户型做了升级，更好一些，缺点是东湖湾整体户型格局一般，很多大两居，大三居客厅半通透，一期二期部分楼栋向西倾斜，导致挡住其他东侧楼栋光线，临河观景楼栋视野虽好，但部分房源卧室或客厅窗户对着马路，有购房人还是比较介意问题。 ③同价位的小区，东湖湾要贵一些，因为在橄榄城中央公园你能买到3居，可能在这只能买到2居，所以享受品质但在这需要牺牲面积。 ④东湖湾最近1-2个月为望京改善盘中流通的一个，综合来看也是比较上档次的小区，一个月能卖出5-6套的房源，和保利一样，部分房源价格比年初要高一些了，议价空间不太好谈。 缺点： 1）一期二期品质一般 楼道老旧，维护的一般。 2）孩子老人多 享受品质的同事，追求静谧生活，可能需要实地考察，再做选择，毕竟因为陈经纶划片和周边写字楼众多，小区业主有老人孩子一起住的较多，一期二期虽然院落大，但你可以下班点看到活动广场到处都是人，三期院落小更为明显。 3）户型设计一般 东湖湾很多楼栋有偏斜角度，导致采光有遮挡，而且出现客厅卧室对着道路的现象，生意人可能会在意，户型整体设计也一般，大户型做成了两居，而且都是纯南设计，部分超大户型客厅并不南北通透，而且一些户型缺角不方正，产品方面东湖湾略显遗憾。 总结：置业建议 1）在望京品质标杆价格难谈，这也是目前北京市场的一个特点，4-6月刚需火热的情况下，目前成交已经传导到了改善户型，市场开始两极分化，价格一方面取决于小区流通，另一方面取决于地段和房子的自身品质是否过硬。 2）这个价位抵押抵债借条房较多，尤其资不抵债的要小心，这点多问问你找的中介，别大意。 更倾向入手东湖湾。

提问：房姐好，新人首问。 通州户口，目前通州一套自住房，在京贸国际公馆，贷款100w。 手中有大约450w，年收入约100w，工作地点上海，所以再次买房不受地点限制。 预算450万北京买房，纯粹投资，房总价不超450万，请问房姐有什么推荐的小区吗？

回答：你好，450以内，可以关注以下楼盘： 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 我说的这几个都不错，都好租，也都带电梯 首城国际、柏林爱乐、炫特区 橙色年代、清枫华景园 星河城、万年花城 新龙城 鸿坤理想城礼域府

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