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提问：房姐您好，新人首问： 北京社保刚满五年，16年购入良乡大学城地铁站附近商住一套，18购入太原一套小三居，今年年底交房暂时不能出售，我和老公税后30，非京籍，孩子两岁，计划在北京读完小学再看是去天津还是回太原读初中. 1.目前计划把商住出手，加点钱只有100子弹，凑钱可以到120吧.有关系二改首，所以想换一个小两居，我在大兴天宫院地铁站附近上班，老公在苏州街附近.依您的建议目前适合换房吗，换房的话是优先考虑地铁附近和以后好置换，忽略学区这个思路对吗？ 2.目前看了大兴天宫院附近的明发雅苑，金融街融汇踮起脚可能可以，保利春天里和住总万科也看了够不着，还有一个联港嘉园的价钱比较合适，离我单位近点，但是附近地铁公交都不太方便. 房山这边看了瑞雪春堂，鸿顺园，碧波园，中昂邑上公馆，首创新悦都，长阳国际城. 丰台五里店那块看了彩虹家园（同事买的这个盘，比较新，离地铁远），还看了石榴庄南北理（也是同事买了我去看了看），还有西红门附近的兴海家园也看了一下，觉得够不着，我看的这些有合适的吗，或者您帮忙推荐一下其它的也可以，谢谢

回答：1. 思路没问题，家去一定要靠近地铁。学区就看你们是不是刚性需要。纯自住和投资是不建议看学区 2. 建议看 大兴 保利春天里 金融街融汇 ，丰台 中海御鑫阁。房山不推荐看

提问：夫妻双北京户籍，尚有一套购房资格。目前大兴高米店金地仰山一套140平四居（贷款尚剩余30万），女工作地国贸（不需要经常坐班，一周大概去两三次不等），男不需要坐班。现在手上现金3000w，家庭年收入到手大概500w-800w之间。未来5-6年孩子需要上小学，目前还有一套购房资格。请建议 1）如果要进公立学校，建议哪些小区；2）如果进顺义的私立学校，别墅建议哪个小区；3）是否现在应该卖出高米店的房子套现。谢谢。

回答：你好，整个大兴线是同一类产品，纯粹的通勤居住板块。 区别在于，部分地区小区品质较好，商业配套；部分小区差，无配套。 西红门荟聚积累了很大的商业价值，西红门的本质还是商业配套齐全的居住区。对接的西单金融街才是一个产业区。 高米店本身也有商业，住宅更新。 优势在于： （1）次新小区扎堆，容易形成购房者选择时候的口碑效应。保利茉莉、新里西斯莱、华润公园九里、金地仰山，包括顺驰领海，都是很不错的次新小区。而且也算有大兴的学区。相比起来，西红门其实可选的优质次新小区较少，大概就世嘉博苑和远点的鸿坤理想城了。 （2）整体的市政建设比西红门要好，道路、绿化啥的，但看西斯莱那块像个大城市的一部分，而西红门整体看起来还是有点村、尤其北边。 高米店北-高米店南这一片，次新小区非常集中，有点新北苑意思。未来涨幅随大盘，可以继续保留。 学校选择公立还是私立看师资力量和教育水平。其次是家庭培养、教育。你了解下各学校升学水平和教育特点。 在私立学校上学，没有压力，孩子缺乏一种竞争性，也就是狼性的培养远远不够，狼性其实是很重要的，因为孩子长大了在中国混就必须要有狼性，没狼性的傻白甜哪能竞争的过周围如狼似虎的人？ 公立人才济济，竞争压力大，那种氛围和私立完全不一样。成绩好的可能会更好。但成绩中等或比较差的就危险了，由于一个班人数较多，关注度不够，容易掉队淘汰。私立的恰巧相反。 所以选择哪种教育，重点还是看孩子自身适合哪种教育方式。 子弹3000，月供充足，在北京能选择的范围比较广，关注以下选筹： 阳光丽景，中信城，朱雀门，万柳书院，万城华府等。 独栋别墅，一直涨幅很差劲，从投资的角度基本就是噩梦一般 而且还有一个问题，就是中央别墅区这些高总价的独栋真的很不好出手，卖好久都卖不掉，基本只有有钱任性的人才会买 不光是独栋，包括联排，叠拼，都差不多 你要是真想买，我倒是不用着急，现在涨势还远没有蔓延到中央别墅区 可以看看清锦源，丽宫，还可以看看孙河龙湖景粼原著的合院

提问：房姐您好，预期工作在窦店附近，自住考虑，窦店区域有推荐的小区么？

回答：房山区窦店镇汇丰街（西南六环外） 窦店，房山比较落后的区域之一。规划混乱，而且又没有什么短期内能看得见的利好，因此窦店的房价一直以来就比较低。 周边配套比较落后，典型的十八线县城面貌。医疗和教育资源缺乏，商超也比较低端。交通方面，目前全靠自驾和公交，没有地铁，未来也无规划中的地铁。 自住可以关注房山良乡地铁沿线，比如西兰岛，首开熙悦等

提问：房姐，怎么判断一个房产专家的实际操作能力？

回答：判断真相的依据，只有两条： 1.最终结果 2.结果导致的细节 ———————— 1.最终结果 多长时间买了多少套，率多少。 操作能力强，意味着操作次数多，意味着买房次数不少，买的多+买对好，总资产自然不会少，买房这一行，一般3年个1000万，3年后资产翻一倍。 不了解建仓情况，还可以看细节。 —————— 2.结果导致的细节 买房由无数个细节组成，没有过程就没有结果（起步满手好牌的不在讨论之列）。 一个人的盘面，那么必然有导致的各种细节，找到这些细节，可以很快倒推一个人的真实水平。 譬如一个人对市场行情了解多少，版块里最容易\/最难的出房的哪几个小区，什么户型特殊，对应多少钱？ 不过这个也不是，有的人就是跑盘多。 没关系，那就看交易。 交易的次数多了，自然会面临各种各样的特殊情况特殊问题，看看用什么动作解决这些问题，判断基本不会错。 ———— 什么才能体现一个人在交易上的经验和能力？ 一个最直观的表现是：看手写条款的能力。 谈判之前，准备的什么合同，有哪些条款是”特殊措辞“？ 合同中间留了那些更改空间，二次更改怎么再设置一道后门？ 房子买卖，必然涉及到成交价，过户周期，付款方式，资金转账，违约条款，滞纳金等条件，哪些是让人看不出来的预留后门，怎么做事实认定，怎么确保描述的完整，怎么夹带条件，怎么对抗条件，怎么用高优先级覆盖低优先级...... 买房，能够手写合同； 谈判过程中，随机应变，手写条款； 一眼扫过，能发现条款中的问题，以代价更改成有利于自己的结果。 这背后包含的是：对问题的积累总结，对风险的预判，临场应变能力，语言组织能力，控场能力。 实际操作能力，就是解决问题的能力。 90%的房产问题，都绕不过临场手写条款。

提问：房姐好，想问一下北京地区DYD的实际操作问题。请问DYD必须要成立公司才能办理吗？可否不成立公司以个人名义来办理呢？另外，想问一下，北京房产办理DYD是必须要全款或者结清贷款的房子才能办理还是有少量贷款的房子也可以办理二抵？谢谢

回答：抵押贷目前都是抵押经营贷，除了实际控制人模式，都是需要公司整套材料。 个人消费型贷款，上限100万。 如果你要贷款，我们来操作全套材料和流程即可。 二抵有银行条件，如果负债率低于35%，可以直接还清一抵。

提问：房姐你好，新人一个头几天提问没得到你的答复，可能是还没排上号。很期望能得到你的答复。 本人用家人的房票买了一套华樾北京的限竞房，准备交房以后自往。现本人是首房首贷，手里有230w，想再纯投资一套房，还款无压力，拿不定是现在下手还是再等等看。华润理想国尾盘顶层大平方(140)8折优惠，3万9左右，中层4万2左右，价格有点心动，但顶层怕以后不好出手。望房姐你能给个参考意见，这个位置和价格值的考虑吗，好出租吗，你给个建议和推荐下别的小区。区域不限，谢谢！

回答：1. 不建议等，早上车 2. 华润理想国这个顶层性价比不错，在北京顶层没有不好出手的问题，就看定价多少，一般顶层折价也就在10个点以内。8折价这个价格是一个套利空间，需要考虑的是限竞房需要长持。不过这个位置距离地铁有些远，周边没啥配套，出租的话价格高不了。

提问：您好，我有一套房想卖一套房想买，想和您这边做个咨询，让自己都决策不至于后悔。 1.关于卖房: 我在顺义国展的会展誉景有一套100平左右的商住房，由于刚需买房，此套房子需要卖掉。此前50年商住房由于政策调整后价格持续走低，现在降到了2.8万每平或更低。且此前半年内咨询人事寥寥无几，几年内小区的成交量也很低。但最近听说由于机场附近发展自贸区，阿里落户崔各庄等消息，有很多人来询价。目前给出的价格基本为2.8万每平左右，想问下我们在希望在别处买房的情况下是否应该尽快出手，还是等等看看这块的商住能不能回涨。 2.关于买房 本人从业于互联网公司，可能就职的公司基本为望京，西二旗（知春路）。以这两个地方考虑，目前的买房区域选择是北苑。考虑到离地铁近加上得房率高，目前看上了鑫兆丽园的房子，均价低于5万且小区环境尚可。不好的就是顶楼房源多没有电梯不方便，请问下这边的房子您有没有一些推荐或者建议？这边的房子属于我的刚需购房，未来结婚用，但同时也不希望亏本，也想兼顾一下投资价值但自己又不太懂，想请您给出意见，谢谢！（优先北苑附近，如根据我的情况您有其他建议也请告知）

回答：你好，商住启动，一般在住宅行情起涨一段时间以后。 商住需要等待住宅涨价，购买力溢出，或上车群体无力上车后，其中一部分人群选择商住，成为商住上涨的助推动力。 其次是商住政策再次放款，这类政策无法短期预测，长期看会放宽。但是等待的机会成本太高，可能会继续输掉下一波北京的涨幅。 北京和上海楼市是2组对照产品，上海目前正在启动，北京也不远了。 鑫兆丽园潜力比较差，还不如在望京找个老小区呢。

提问：你好，我在通州区有14年的90平两居一套，价值480万无贷款，行动不便的母亲、保姆和我们共5人一起住。能够继承通州95年的老小区小三居一套价值320万。孩子明年上小学，考虑到通州区和市区教育上的差距，想卖掉通州一套房在东西城或朝阳海淀买一套，能够接受贷款100万左右。是否有可操作性？如何操作？我这个需求是否有片区和小区推荐？谢谢

回答：1. 考虑自住和学区平衡建议买朝阳 推荐 芍药居人大附，慧忠里的朝外，安慧北里X园的陈经纶嘉铭西校区 2. 如果想学区更优，能在附近租房就看东西海 例如 西城广外荣丰2008，东城和平里板块

提问：求问房姐两个问题： 长沙远郊买的润和紫郡45平小户型收房了，物业说可以委托他们收房（人不在当地），这个靠谱吗？还是找朋友收房靠谱呀？毛坯房，收房需要注意什么吗？ 另外想简单装一下租出去，45平毛坯多少预算合适呀？有当地合作的装修推荐吗？

回答：你好，收房建议自己方来进行。 物业和业主是对手方，没有不合适。 可以找有经验的朋友，没有经验的也不用了，否则容易起矛盾。 验收很琐碎，面积，墙面，管道，房屋结构，楼道，层高，窗户采光，缩进...... 非我专业 45平适合出租给年轻爱美女白领，用民宿水平的话，大约800-1000每平。

提问：房姐你好，子弹600+，考虑保值增值。持有5-10年合适么？时间长了会不会不容易出手。看了几套，麻烦给点建议： 1. 后现代A，南向两居，前排靠马路，板塔结合，88平，单价7.1不到。 2. 珠江罗马东区，南向 90平，单价7.5 以上两套适合长持么？单价是否合适。 如入手沿海赛洛城三居是否更佳，或者有没有其他推荐

回答：现在长持是合理的，短持才没有利润。 珠江罗马东区贵了，7内比较好。后现代这个也偏贵 选筹上 珠江罗马东区后现代城海赛洛城 你是考虑全款买？还可以看下朝青 四惠 板块 ，青年汇佳园、东恒时代、爱这城 如果贷款的话，双井板块也不错，例如 首城国际、天之骄子、珠江帝景

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